07博鳌房地产论坛：透析新一轮的宏观调控政策

现场图片

　　【主持人】：我们今天的论坛主题大家可以看到在这里已经提示了，是“多元化的地产创新”，在今天论坛的主题下我们将要进行五个环节的讨论。第一个环节我们将要进入的是宏观政策的解读，透析新一轮的宏观调控政策。

　　下面就让我们进入第一环节，我们第一环节的嘉宾是国务院发展研究中心经济部副主任李志能先生，还有北京师范大学主任董藩先生，还有这一环节的主持人21世纪经济报道郑清主任。

　　【郑清】：各位领导，各位先生、各位女士们下午好。今天是一个非常好的日子，下面请李博士和董藩先生解析一下今天房地产宏观政策的一个走向。

　　【李志能】：具体的宏观政策我想董老师比我更熟悉，我更多的从一些侧面来谈谈我自己的想法。

　　李志能博士发言

　　新一轮。“新”我觉得至少有三个方面的含义。第一，“新”和我们国家的政治周期有一定的关系，现在做的比较成功的房地产商对政治周期的把握已经越来越清楚了。第二“新”，有一个新背景，在五年前大家认为房地产是最赚钱的，但现在股市从去年以来启动以后，无论从买房的，或者说从房地产商来说，或者从国家政策角度来说，房市和股市的关系都是非常耐人寻味的。第三“新”，主要体现在宏观调控的切入点和调控方法上和过去有一定的区别。我就先谈这三点。

[!--empirenews.page--] [/!--empirenews.page--]

　　董藩先生发言

　　【董藩】：今天非常高兴来到西安，房产有三个新特点。

　　第一，宏观调控与社会保障联系在一起。过去我们在讲房地产业的时候都会强调商品化和制度化，即时随着社会的发展，做到家家有房也是办不到的，一定会存在收入差距问题，现在的人没有房居住牵扯到人权问题和政治问题，当然市场归市场，保障归保障，我不主张合到一起去谈，但是在宏观调控当中要关注保障，这个已经逐渐形成了共识。##Detail_Page_AD##

　　第二，宏观调控与反腐败联系在一起了。昨天中央召开了专门会议，今天中午凤凰卫视和南方周末报也电话采访我关于反腐败的问题，去年我们就开始关注房地产反腐败的问题，有专门研究房地产交易制度问题，在整个交易过程当中很多问题不仅仅是交易制度问题，还跟行政管理体制和腐败问题联系在一起。今年一月份的时候中纪委专门强调反腐败的问题，在春天的2月份北京的座谈会上也讲了四点，重点强调房地产领域的反腐败问题，我们也看到了更加清晰的操作方案。

　　第三，从今年开始宏观调控要发生变化。过去我们宏观调控强调控制土地、控制投资、压缩信贷，这些我认为搞错了，我们的出发点是对的，我们的原则是对的，但是我们某些措施和方法是错误的，所以我们的效果是很差的。经过三年的调控我们终于认识到供给和需求出了问题。我们下一步会考虑到密度提高问题，仅仅压需求是不行的。这些都是我个人的意见。

　　【郑清】：董老师提到了今年宏观调控在供应方面会加大力度，曾培炎的讲话确实提到了供应土地，在温家宝的政府工作报告里这一点并没有提到，但工作报告里提到了土地的宏观政策，这一点你是怎么理解土地的供应问题？

　　【董藩】：高层的认识会走向更科学的趋向，过去我们强调压需求、压信贷，后来怎么调控房价都在涨，随后的“两会”当中政府的工作报告没有提出来。

　　【郑清】：李博士也谈到了，你认为宏观调控的切入点和方法都发生了变化，您认为切入点和方法会发生什么样的变化？

　　【李志能】：从某种意义上说投资的分组效益，无论是从买房的，或者是从房地产商的角度来说都有投资的供应效应。

　　这里面不是到底存不存在泡沫，中国到现在为止发展都是非常平衡的，泡沫背后有不同的观点。你现在同样有一个亿的资金，在现在的情况下你现有的资金怎么配置。在目前的情况下大家需要考虑，当这么一个机会出现的时候你自己怎么去考虑。股市的启动对于各位来说又是一个机会。

　　万科通过自己的上市，把最优质的土地拿出来处理低价蒸发，通过资本市场运作的资金就足以支撑比它原来规模大得多的房地产运作。在这个过程中完全可以是一个建设性的过程，把非常尖锐的问题通过运作模式把它转化掉。

　　现在房地产的龙头企业像万科等等，它可以通过资本市场使它原来的运作体系有一个基本的变化。从资金来说的话它可以通过股市的融资，过去宏观调控投资银行贷款为主，你完全通过资本市场运作后可以以更大的规模进行运作。从做法上来说，从投资程度上来说，以前的投资是相当低的，但从规划来说，从配套设施来说，从运作方式来说，都会出现一些基本的变化。

　　【董藩】：宏观政策的推动让有些人捉摸不定。宏观调控会有一定的策略，比如说我们现在是二线城市，但现在要走向一线城市，商业地产又是怎么运作能够节省你的成本增加你的回报。

　　还有一个是产品，产品和宏观调控结合起来能够讨好市场，实际上我们有很多这样的措施需要进行研究。北京有很多公司在战略方面、在政策方面都有一个认识。靠经营策略，靠企业战略谋求发展，所以请大家高度关注房地产需求理论，高度关注价格走向。前18年平均每年房地产上涨12%，澳大利亚将近50年略微低一点点，加拿大也是基本在涨的，一个企业如果把握不住基础的话，你的企业就可能会出现偏差。

　　【郑清】：刚才董老师也谈到房价的问题，怎么去看待房市和股市？

　　【李志能】：对我来说从投资角度去看的话，绝对值是次要的，我更关注的是相对值。从股市角度来说的话，今后五年之内一年涨个30%、50%都是很低的。

　　【董藩】：李博士其实谈到了一个理财的问题。他谈到股票理财和房产理财中间的选择问题，在它们之间是有差别的，股票市场有一个特点，就是风险比较大，可能翻倍，也有可能彻底跨下去。在股票市场大多数的资金和生产是没有关系的，因为多数情况下股票是不能做为一种投资的，我的股票卖给你，你的股票再卖给他。我们从世界上来看，我们所说的房地产泡沫只有香港和日本，香港人不太信任大陆政府，所以就开始移民，在移民过程当中有人卖房子没人买房子，这样市场是很惨的。日本是金融政策和土地政策同时出问题，而这样的政府在我们国家是不存在的，我们的土地纳税管理是更严格的。所以在中国大陆来讲的话，房价下跌是很难的，我们中央宏观调控从来没有提过房价下跌，而政策的提法是稳定房价，房价的涨幅要在大家可以接受的范围之内。至于说今年房价的走势，如果没有股票市场的持续叫好，我想这样的话房价上涨可以到3―5%。