定调住房新国策 全国住宅工作会议呼之欲出

　　中国房地产业的一系列大事几乎都与几个里程碑式的文件有关。在距离1998年召开的全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议10年后的今天，有消息称，一个由国家高规格召集的全国住宅工作会议正在酝酿之中，时间初步拟定在5月份。目前，会议的建议方案已由相关部门报送国务院审批。##Detail_Page_AD##

　　10年前召开的那次里程碑式的会议，其最大成果，是在全国范围内停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。当年随会下发的“23号文件”，普遍被认为是彻底改变中国人住房命运的纲领性文件。

　　而10年后拟召开的这次全国住宅工作会议，不仅有可能在规格、范围、人数上与上次会议相当，从会议起草的文件和筹备的时机看，很有可能成为未来替我国住房“新国策”定调的又一个里程碑。

　　4月18日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势时强调，“把住房等问题当做直接关系到民生的突出问题来抓，加大投入力度，加快改革步伐，加强政策落实。”

　　分析人士认为，这几乎可以视为本次住宅工作会议的基本“纲领”。

　　政策准备基本完成

　　自2003年国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》以来，经过了“国八条”、“国六条”等一系列配套政策的梳理，我国房地产市场发展的指导思想、调控目标和解决深层次矛盾的对应政策已经基本成型，这为拟召开的全国住宅工作会议奠定了思想和认识基础，可以说政策的准备工作已经基本完成。

　　去年4月份以来，根据曾培炎副总理指示，建设部会同房改小组、房地产市场宏观调控联席会议成员单位和国务院机关事务管理局、中直管理局，组成联合调研组，先后赴6省市实地调研，召开了20多次专家座谈会和地方相关部门座谈会，形成了26个分报告，被专家认为是“调查内容非常丰富，花了很大心血，考虑了不同层面的意见。”　

　　今年1月，国务院副秘书长张平两次召集建设部、发改委、财政部和国务院发展研究中心相关人士，就住房问题进行专题研究。今年2月，国务院发展研究中心完成了《对我国住房市场与住房政策几个突出问题的认识》研究报告。这些报告都被认为是对本次全国住宅工作会议提供讨论的框架性意见。

　　“过去10年是中国房地产市场体制破旧立新的10年，从朱?F基总理的23号房改文件，到温家宝总理的18号文件，每届政府都有关于房地产行业的文件出台。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对记者表示，“最近两年的‘国八条’和‘国六条’更是这些文件精神的延续。宏观调控的体制应该在不断完善之中，而不是轻易地否定过去。”

　　直指三大深层次矛盾

　　建设部、国务院发展研究中心等部门的前期调研认为，目前住房和房地产业发展存在三个主要矛盾，即房地产业发展粗放，与人口资源矛盾突出；住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差；房地产市场体系不健全，调控机制不完善。

　　据记者了解，会议将进一步明确，住房问题是民生的基本问题，各级地方政府要把解决居民住房问题作为构建和谐社会的基本工作；省级政府要把住房保障工作纳入对城市政府的管理目标，落实领导责任制。

　　另据透露，本次会议还将延续“国六条”和今年全国“两会”的主要精神，要求建立符合国情的消费模式；完善以普通商品住房为主的住房供应体系；健全多层次的住房保障体系；发展节能节地环保型住宅，促进住房建设的可持续发展；建立行为规范、公开透明的房地产市场秩序。

　　对经济适用住房的管理，则将从供应对象、建设标准和产权管理三个方面进行改进性规范。

　　坊间有消息称，这次会议还将对低收入家庭住房的标准予以具体数目保障。另外，至少有10%的土地出让净收益将用于廉租房建设，而住房公积金增值收益提取风险准备金和管理费后，全部用于廉租房建设。

　　据称，小户型仍将受政策鼓励。90平方米以下普通商品住房供应占70%以上的政策不会改变，限价商品房的土地供应实行招标方式。

　　期待住房新国策

　　冯仑、潘石屹等几位业界人士在接受本报采访时，对这次会议的筹备表示了积极的期待：“确实有近10年没举行过由国务院牵头的全国性的住房工作会议了，这是一个积极而良好的信号。”

　　值得关注的是，此次全国住宅工作会议的拟定时间，正值国家九部委展开对房地产行业的新一轮旨在整顿行业秩序、查办地产领域的权力寻租事件的督察之际。

　　此外，“国六条”、“70.90”政策、土地新政先后进入落实期也已近一年，“中国住宅市场化迄今近10年的历程、宏观调控的经验和问题均需要一个高规格的部际会议加以总结和反思。”业界人士甚至将此次会议比作房地产行业的“十七大”。

　　中城联盟轮值主席、天泰集团董事局主席王若雄表示：“我们不希望反复地出现宏观调控，希望有一个协调和总结性的大会来为过去10年地产的市场化经验进行总结。反复的调控不利于政策的稳定，甚至会在实践中出现一些与政府背道而驰的现象，老百姓不满意，地方政府有压力，整个行业也会受损。

　　“从最近的住房保障和调控形势来看，尽管通常是以多部委联手形式进行，但更多的是‘事后调控、事后保障’，此前部委之间数字打架、政策打架和协调不一的情况时有出现。在这样的情况下，本次会议的意义首先应该在于，由国务院统一协调各部委，进一步统一思想，明确职责，使之形成合力。”一位专家告诉记者。

　　北京师范大学房地产研究中心教授董藩认为，过去几年的宏观调控中否定的东西太多，而行政问责制导致地方政府很容易跨越商品房市场化与住房保障之间的界线。

　　“当然，这一系列问题，都希望能够在最合适的时机、最恰当的场合给予解决。”本报所采访的几乎所有业内人士都寄托了这样的期待。

　　看来，由政府主导的住房保障体制，将会成为左右中国房地产业发展的风向标。

　　全国住宅工作会议政策背景

　　1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)公布实施，宣告福利分房制度终结和新的住房制度改革开始。

　　2003年6月，出台121号文件，银根收紧。

　　2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)出台，国务院首次明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。

　　2005年3~4月，两个“国八条”出台，意在打击炒房、炒地，控制经济适用房和普通商品房的房价。

　　2006年5月，“国六条”出台，调整住房供应结构，提出合理引导住房消费需求和消费模式。

　　2007年3月，全国“两会”上，国务院总理温家宝提出，政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题，建立健全廉租房制度，完善住房保障体系。政府调控和市场机制相结合，抑制房地产价格过快上涨。