西安立丰集团董事长颜明：昂起西安商业地产龙头

　　立丰语录：

　　★第二次置业，这将是未来市场的又一个推动力量。

　　★在未来将有70%的农村人口进入到城市与城市居民和谐发展，这就决定了城市未来房产市场的价格肯定会不断上涨。

　　★西安的房价已经接近快速增长期，未来的房价肯定要涨，而且马上就会大幅度上涨。　　

　　★西安的房地产市场已迈入了商业地产时代，但西安市场相当一部分开发商还是在走拿地、规划建设、销售招商这样的老路子。

　　★大型商业地产运作过程中需要把握开发资源、资本资源和商业资源，它们相互依赖，相互影响。

　　★商业地产开发者不能只做一个项目，要做战略开发商。

　　★国际商业地产发展趋势表明：大型商业地产本身的区域属性决定其发展的空间价值。

西安立丰集团董事长颜明

　　历史的车轮滚滚向前，后人都是踏在前人的经验教训与学费上前进与进步。“商业地产”这个新名词与产物，近几年来使众多的地产商如痴如醉地在明显缺乏理论基础指导的情况下前赴后继地进行着实践，大浪淘沙，涌现了一批又一批赢家、输家。今天，我们蓦然回首，发现以立丰购物广场为代表的商业地产已进入一个崭新的时代，正在开启新纪元。

　　在西安这样一个内陆城市，立丰购物广场所代表的商业地产又是一个什么现状？他给我们的启迪是什么？

　　“五一”前夕，有幸与西安立丰集团董事长颜明先生就目前房地产市场尤其是商业地产一些热点话题进行探讨，席间颜总许多精辟的观点在其妙趣横生的的谈话中不断闪现，令人耳目一新，这里仅就几个热点话题一起与大家分享。

　　西安房价还要涨

　　新浪房产：这几年，包括西安在内全国的房价都在上涨，虽然政府出台了一系列宏观调控政策，不但收效甚微，反而出现越是调控，房价上涨越快的局面；针对这个与老百姓生活息息相关的、事关国计民生的产业出现这样不正常的局面，各界人士纷纷表示担忧，包括你的老朋友陕西丹尼尔集团王国庆也在他的博客上撰文说《房价上涨过快 政府可能也会当“房奴”》，引起很多共鸣。##Detail_Page_AD##

　　不论是业内人士还是很多目前还想买房的消费者都很关注房价这个话题，今天我们的第一个问题就是请你判断一下西安的房价？

　　颜明：这个问题是大家目前都比关注的话题，虽然大家还在争论还在探讨，但一个铁的事实将告诉我们?D?D西安的房价还要涨！

　　首先是西安经济发展的总体形势非常好，据政府有关部门预测，到2011年，西安市的ＧＤＰ会达到3000亿元，人均年收入将达到16600元，这就是说这个城市房地产市场消费的巨大发展潜力；

　　其次，随着房地产开发水平的不断进步，整个房地产项目的开发水平和产品的品质等各个方面都将会有大的提升，高品质自然也决定了高价格，原来第一次买房子的人会自然考虑换房，就是第二次置业，这也将是未来市场的又一个推动力量；

　　整个社会在不断的发展过程中，城市的发展将带动周边和农村的发展，城市化进程将继续加大加快，在未来将有70%的农村人口进入到城市与城市居民和谐发展，这就决定了城市未来房产市场的价格肯定会不断上涨。

　　最后我想强调说，西安的房价已经接近快速增长期，未来的房价肯定要涨，而且马上就会大幅度上涨。

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　　西安商业地产出路何在？

　　新浪房产：作为西安最早从事房地产开发的最老牌的开发商，你在西安商业地产领域不但有多年开发的经验，而且有成功的案例，尤其是这两年，又在着力打造自有商业地产品牌，在业界得到广泛的认可，这里，想请你就西安商业地产发展的现状和以后的发展方向发表一下你自己的观点和看法。

　　颜明：立丰在1992年10月的东西部经贸洽谈会上拿到了西安市第一批房地产开发的营业执照，也算是西安最早一批房地产开发企业。##Detail_Page_AD##

　　15年以来，立丰做了不少项目，包括立丰公寓、迎宾花园、国贸大厦等等一系列项目，这中间有成功的案例，也有失败的教训，1997年的时候，马来西亚的金狮集团合作建成西安立丰百盛购物中心以后，我们才正式进入商业地产领域。但当我们反思企业以前的发展的时候，我才下决心专注于商业地产的开发和运营，彻底摆脱做住宅的时候那样“年年找项目，月月跑融资、天天没钱花”的怪圈。

　　回头看西安的商业地产发展，多年以来发展都比较慢，从1997年到2002年，商铺销售占整体房地产销售比例的７％左右，进入2002年以后，商业地产的发展才真正进入相对快速的发展时期。商铺销售增幅近40％，2002年为30％。随着城市发展速度的加快，旧城改造、新区建设和城市扩建等因素，商业地产的发展得到了广阔的发展空间。从分布在城市各个角落的以裙楼、门市房为代表的小商业店面，到以大型百货商厦为中心的大商业圈，再到专业规划、专业建造、专业营销的商业地产，可以说西安的房地产市场已迈入了商业地产时代。

　　但不论从目前各个大的商圈还是各自独立的商业物业发展形势来看，我们目前的商业地产开发还不是特别成熟，很多的房地产开发商还没有真正懂得怎么去做商业地产的开发，虽然已经有很多新的业态进入西安市场，但大部分开发商还是在走着拿地、规划建设、销售招商这样的老路子。

　　而立丰从2000年以后，不但与中城联盟、沃尔玛等这样的国际商业机构达成战略合作关系，而且还与很多国际著名投资基金进行了广泛深入的洽谈，这就为立丰以后在商业地产的发展奠定了良好的基础。

　　我们该如何做商业地产

　　新浪房产：从地产行业本身来说，商业地产开发是西安房地产行业发展到一定阶段的必然结果，是房地产业务成长的需要。商业地产已成为房地产新的业务增长点，对于开发商和零售商而言这是新的发展机遇，更是新的课题和难题。特别是对于西安的地产市场来说，这是房地产开发企业的天然弱项。

　　而你们从2002年开始悟道，到今天你对商业地产的开发和运营已经有了丰富的经验，希望你能在这里与大家分享。

　　颜明：现在，我们已经清醒地认识到，目前，来自外资零售企业与内部消费能力的双重驱动，使中国商业地产迎来新的发展机遇。全球５０家最大的零售企业，已经有４０多家在中国抢滩登陆，跨国零售巨头在仓储商店、大卖场、主力百货等主流业态上掀起新一轮的发展高潮。随着消费者消费能力的提升，消费需求个性化的发展，传统零售业模式已不能满足消费者的需求。零售业模式的转变和分化，对商业地产开发提出了更高的要求，先招商，后开发，根据主力运营店要求定单化开发成为必要条件。同时消费需求的变化，对营业场所的购物环境、硬件配套设施、业态布局提出了新的要求?D?D以“体验消费”为核心的新兴消费模式已成为未来商业活动中的重要内容。

　　我们做商业地产，必须了解商业和商家，了解经济与消费的关系。目前已进入体验式经济社会，物资丰富，产品众多，人们的消费目的、消费行为和消费理念正发生着变化。比如，我们原来买茶杯是用来做容器的，但今天一些人在买茶杯时，是把它当作一个工艺品。又比如，有很多人不喜欢吃鱼，但喜欢钓鱼，他们更多的是在享受消费过程中的乐趣。这种消费观念的变化直接影响着零售业的变化，个性化消费越来越明显，这就给开发商提出一个新的要求。

　　国外的类似于沃尔玛这样一些大型商业连锁机构，在多年的实践经验中积累出一系列丰富的操作经验，他们把这些已经制度化、规范化并已经成为商业选址的金规玉律，在任何时候任何地方都严格操作。比如如果做建材市场，层高要达到１０米，柱距１０米，这样，铲车可以进出，增加了展示的多样性。沃尔玛有自己的经营理念，对荷载、柱距、层高和单层面积都有特殊的要求。中国很多开发商建的商场没有量体裁衣，不符合沃尔玛的要求，就影响了招商。如一个沃尔玛旗舰店，要求面积不低于２万平方米，柱距不少于８米，不了解这些，想跟他合作就会非常困难。

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　　大型商业地产运作必须整合三大资源

　　新浪房产：现在很多的小商业倒不是很难做，难的就是一些大型商业地产，他们在运作过程中需要哪些必须的资源？并怎么样整合运作这些资源？

　　颜明：当商业地产项目策划完成以后，赢利或亏损已成定局。开发商不是经营机构，商场是为商家而盖，对象还没有选好，你怎么去做，怎么去建？大型商业地产运作过程中需要把握开发资源、资本资源和商业资源，它们是相互依赖，相互影响的。##Detail_Page_AD##

　　第一是开发资源。商业地产开发者不能只做一个项目，要做战略开发商。只有一个项目，商家基本上是不会跟你谈的。这就像两个人在博弈，当你没有更多的地产项目资源时，商家是强于你的，你无法与其抗衡。做商业地产，必须在全国有多个点，或者在一个时期内开发多个点。有多个开发项目，在与商家的谈判中就可以占据主动，租金收益就高。在没有开发资源时，就要与有开发资源的开发商合作，资源整合，横向联合。选择商家也很重要，洛阳的东方国际广场，待选的商家中沃尔玛给的租金最低，但我们第一个还是选定了它，因为沃尔玛是一个有影响力的全球知名理性商家，有长期的发展理念。

　　第二是资本资源。由于商业地产只租不卖，必须拥有足够的资金，国内的房地产开发者难以做到，所以开发商都在卖房产。怎么卖是个问题，我们不是卖给经营者，一般买商铺的，不是经营者，而是投资人，投资人通过出租的形式获得收益。卖多少，卖多大，对开发公司的影响非常大。单价是影响投资的最大因素，买到产权，让投资人有收益，感到价值在增长。卖多少，开发者也要拿出一部分钱，不能只依靠贷款。如果租金收入是５０００万，那么价格不能超过５个亿，这是对社会负责，对投资人负责。

　　第三是商业资源。必须和商家有紧密的联盟关系。对商家经营理念、管理模式要了解，要建立战略合作联盟关系，这样就解决了最头疼的招商问题。选地要有目的、有标准，如果项目前期的准备工作做得好，你在谈判中的地位就会提高，风险率也会降低。与商家的合作有三个阶段：认识、借势和造势，造势是最高境界。通过与商家，特别是大公司的合作，可以借他们的资源平台，搭建我们的商业平台。

　　商业地产操盘过程有了这三种资源，开发商在选地、拿地的过程中，可以做到目的更清晰。在拿地之前，就和商家沟通，让商家到现场勘察，拿地的时候就有了商家资源。这样对开发商来讲，就可以核定拿多少地，用多少钱，盖多少房。

　　让立丰国购物广场走向全国

　　新浪房产：经常和国际商业机构合作，我了解他们，包括他们在选址时都十分科学、严谨，对周围环境、人口密度、人口结构、道路交通、建筑设施等都要经过苛刻的定量分析。世界500强华纳兄弟国际电影公司选址立丰，就是对该项目商业价值和其所在区域市场巨大商业空间的肯定，立丰购物广场为什么能够对国际知名品牌产生强大的吸引力呢？

　　颜明：从思路上来说，公司经过反复考证国际化商业模式与区域经济的结合，从而将整个立丰购物广场定位于集旅游、购物、娱乐、休闲、酒店、餐饮多种功能兼收并蓄，在经营上包容和涵盖了商业、地产、零售、娱乐、专业市场乃至旅游等热门行业，是优势资源的全面汇聚。综合性的商业结合，以面对更为广泛和多样的消费群体。系统化的综合商业模式适应了社会经济与全球化的发展，对城市的经济增长和区域的快速发展带动是绝对的。

　　而从项目运作来讲，我们项目的外在条件具有相当优势：立丰购物广场占地17亩多，扼东南商业要冲，携二环之地利优势，东邻东开发区经济带，南接曲江开发区经济圈，西、北方向横贯二环。位置优越，交通便利。在这个中西合璧的大型商业建筑综合体内，除了以世界500强为主力店的购物主题区外，附着了时尚百货、品牌专卖店、流行特区等各种零售业态，并配套有环球美食广场、国际动感主力娱乐城、五星级时代巨幕影城、康体中心、景观长廊等各种休闲娱乐设施，超越传统的商业范畴，几乎涵盖了所有零售业和服务业。并提出了旅游购物、度假购物等新的消费形态，为整体商业注入不同一般的活力，也成为该商业体的标志性建筑景观。无论是其中心地段、交通，还是资源、配套优势的无法复制性，都为世界500强所相中。

　　从区位属性上看，立丰购物广场毗邻西安交大、西安理工大学，周边住宅小区林立，东新城市花园、鑫龙天然居、阳光小区、朝阳天下、交大数码家园、开元小区、东南春晓、新兴翰园及一些正在开发中的小区等。国际商业地产发展趋势表明：大型商业地产本身的区域属性决定其发展的空间价值。区域、市场、地段、商圈本质上是一体的，这些都是构成商业崛起的坚实基础。

　　因此，从项目本身来看，立丰购物广场的规模配套优势合理并独具特色的建筑规划、综合性的商业规划等是其重要的内部因素。

　　立丰购物广场合力世界500强，并吸引到国际巨量资本的进入，表明我们前进步伐的正确，也说明我们吸引财富、创造财富的巨大潜力。