防“一天两价” 房价“一套一标”尚有疑问

　　房价“两小时涨1200元”事件或将从此杜绝。昨日，江苏省及南京市物价部门表示，为防止“一天两价”再次出现，今后开发商卖房将推行“一套一标”制度，即从此前的核定楼盘均价细化到核定每套房子的价格。对此，业内人士及部分市民提出了新规执行期限、执行标准等几大疑问。  ##Detail_Page_AD##

　　事件回顾　　房价上午3900下午5100

　　家住新桥的王先生4月12日上午在左邻右里售楼处看中一套房源。当时开发商贴在墙上的价格单为3900元/平方米。当日下午1点半，王先生带着首付款再次赶到售楼处时，却被告知公司临时调整到5100元/平方米。

　　事件经媒体披露后，左邻右里开发商南京中浙房地产开发公司对外解释称，“整个事件其有很多巧合，是个误会”。

　　“最初的打算是将这两套房留给公司高层自己住，但手续一直没办下来，后来公司召开董事会将两套房子的价格调到5100元/平方米。巧合就在于王先生来看房时，负责接待的售楼人员是新来的，不知道这个事。”据该公司副董事长张国安称，相关调价通知在王先生看房前已下来了，只是售楼员一直没看见。等当日下午客户要来正式办理手续时，售楼员才发现房价已经调整，所以下午这套房就不能按上午说的价格卖给王先生了。

　　旧规尴尬　核定均价，单个房源违规涨价难追究

　　记者从江宁区物价局了解到，当时给左邻右里的价格批文是“允许开发商在基准销售价格基础上上浮幅度不超过5％”。按此规定，开发商将价格调至5100元/平方米明显幅度超过了5％。但张国安对此解释：物价局的上幅限制是针对整个楼盘的均价，王先生看中的那套房是最后的尾房，不受此限制。

　　江宁区物价局价格科有关人士对此解释，根据当时的相关规定，他们核查一个楼盘是否价格违规，主要看的是其均价有没有超过核定基准价的5％。“在检查中，我们一般会用整个核定房源面积的总销售额除以总销售面积，看得出的均价是否超过核定基准价的5％。”

　　南京市物价局房地产价格处一位负责人接受记者采访时也坦陈，从法理上看，单套房源上涨1200元/平方米而整个楼盘均价未超过基准价，他们目前并无处罚依据。

　　新规出击　以后卖房核价到套，想调整就得报批

　　昨天，江苏省物价局公布了控制教育、住房、看病价格的21条，其中关于住房明确要求：严格执行商品住房价格“一价清”和“明码标价”制度，切实规范房价行为。而这明码标价制度，最亮眼的一条，就是实行“一套一标”。

　　商品房价格“一套一标”

　　物价部门表示，即将施行的“新政”，要求各地要认真执行“一价清”和“明码标价”制度，并且会督促企业把商品房价格的一套一标“规范于开盘之前，贯穿于销售始终”。从清理房价以外的收费项目入手，指导开发企业做好商品住房价格及其楼层、环境、朝向等价差的制定工作，完善标价、售价一致的价格机制。“现在的房价不是已经是一套一价了吗？买房子的时候开发商都会告诉你每套房子的价格都不一样。”不少市民提出了疑问，那么新政与现行政策最重要的区分是什么呢。昨天，记者进一步采访了物价部门的专家。原来，房地产商在拿到销售许可证后的一周内，必须到物价部门来申报价格，物价部门核准的是一个楼盘所有房子的均价，房地产商拿到这个均价以后，具体每套房子定什么价格，都是自己说了算。这样一来，开发商大多闷着葫芦摇，虽然最后要求差价“正负和为零”，但不等到最后一套房子卖完，准确的开发商销售均价就没人知道，销售过程中对开发商的违规行为的监管也就不能及时进行。

　　价格变动需报批物价部门

　　也正是因为以上原因，开发商才在销售过程中有恃无恐，出现了房屋一周一价，甚至一天两价的“怪”现象，房价的频繁变动，更是给老百姓带来了买房的恐慌。“老百姓一般都买涨不买跌，看到房子频繁提价，就怕房价再次大涨，于是就拼命及早抢房，这样更进一步哄抬了房价”，最终受害的还是老百姓。所以，新政最大的亮点就在于撕去开发商随意定价的面纱，让房价变得透明。在开盘前，开发商就要把每套房子的价格报物价局备案，并且在开盘当天每套住房的楼号、楼层、建筑面积、单价、总价、朝向差价、楼层差价就都要公示出来，让人一目了然。在一定的时期内保持稳定，不能随意变动，要想变动房价，也必须经物价部门审批。

　　“这样一来，房地产定价就再也不能随意跟风涨了”，一位业内人士指出，如果开发商捂着房子不卖，到最后也不能随意提价，就得不到什么好处了，可以一定程度上抑制开发商囤积好房的现象。

　　难点疑点　新规执行前涨价的咋办？

　　据了解，目前南京有关“一套一标”的具体措施还在最后审定中。一旦新规出台，南京各大售楼处的标价牌或将立刻变脸。但江宁一家开发商对此提出疑问：新规理应有执行时间点，那么对于新规颁布前已经涨价的或新规实施前赶着调价的，新规是否有约束力？

　　南京市物价部门相关人士表示，实际上直到现在新规的具体执行时间仍未公布，但按照“法不溯及以往”的原则，一般说来在新规实施前调价的不作规定。一位业内人士对此表示担忧，一旦政策不追溯此前核定的价格，市场在短期内仍会出现开发商恣意调价的行为。

　　“一套一标”价格管多久？

　　与任何新出台的政策一样，江苏省及南京市物价部门新推的“一套一标”能否真正起到效果也将面临考验。近期一直在四处看房的市民邓先生表示：现在物价部门只说一套房屋标一个价格，但这个“价格”应该有一个有效期，那么这个价格是一直管到房子卖出去呢，还是中间只要申报就可以调整？

　　据了解，在现行的“一房一价”政策中，只要楼盘均价不超过基准价5％，开发商实际上是可以随意调价的。不少购房者担心，如果实行“一套一标”后，开发商仍是只需打个报告就可以调价，那么购房者的利益仍得不到有效保障。

　　开发商“一天一标”咋处罚？

　　在现实生活中，购房者是不可能天天在售楼处盯着价格表的。有购房者担心，如果开发商今天换个价，明天换个价，那么“一套一标”也就流于形式了。所以，对于开发商违反“一套一标”也应该有相应的处罚措施。

　　按照《价格违法行为行政处罚规定》的相关规定，“超出政府指导价浮动幅度制定价格的”，主管部门可以没收其违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款（没有违法所得的，可以处2万元以上20万元以下的罚款）；情节严重的，可责令停业整顿。业内人士建议，物价部门在出台“一套一标”后，将其相应的罚则细化。

　　政策延续　地价评估也会有控制措施出台

　　据介绍，物价部门审核房屋定价时，土地价格成本以开发商拍卖取得相关地块时的价格为准。考虑到土地升值较快的客观情况，如果从取得地块到价格报批超过了3年，则需要对地块重新评估，所以往往不少楼盘的二期、三期的地价都要经过重新评估。南京就有一个楼盘，7年前拿到的土地是20万/亩，如今因为接近地铁一号线，土地价格已经重新评估到了480万一亩，光是土地收益，就已经达到24倍。加上评估都要求有资质的中介机构进行，开发商当然希望评估价格越高越好，而中介机构也希望能多拿佣金，于是地价也越评越高，这就进一步造成房价攀升。

　　接下来实施的新政，对开发商的“慢开发”囤地行为有相应的政策吗？根据省物价局透露，南京市在具体的贯彻过程中，对地价的评估也会有相关的控制措施。