个人合作建房遭遇拿地瓶颈 或成水月镜花

　　对于各地合作建房的倡导者来说，眼前最大的瓶颈就在于拿地。在沈阳和温州，无休止的等待政府审批成了集资建房人的最大困惑；在天津700户参加集资的报名者中，仅有一成人对前景有信心；而在广州更让合作建房者上火的是单位集资建房重新兴起，让包括合作建房者在内的众多市民有了同城不同命的感觉。##Detail_Page_AD##

　　沈阳

　　除了等待，还是等待

　　4月23日，沈阳阳光明媚。坐在记者面前的吴卓的心情也很“灿烂”。作为沈阳合作建芳的始作俑者，他刚刚就相中的一个地块与相关单位签订了一份意向性合同；次日，他还将赶往济南，与温州合作建房的牵头人赵智强碰个面，交流一下最新的进展和经验体会。

　　“随时都有可能出现意想不到的情况，我不想说太多，”虽然吴卓力求低调，但是“我认为这条路是能走通的，这只是个开始，”的话还是把他的信心显露无疑。

　　模式寻找

　　让吴卓如此“自信”的是他自2007年后考虑日渐成熟的一个新的合作建房模式―――远期房价合约选择权。

　　“先期投入资金可能获得用比成本价还低的价格购买住房的权利，”吴卓如此形容这种新模式的特点。

　　虽然最后测算结果还没有确定，但是吴卓初步考虑设立4个档次的期权，大致为：40万元的期权可以获得购买价格为3000元／平方米以下的住房的资格；20万元的期权可以获得购买价格为3000―――3500元／平方米的住房的资格；10万元的期权可以获得购买价格为3500―――3800元／平方米的住房的资格；5万元的期权可以获得购买价格为3800―――4000元／平方米的住房的资格。当合作建房更具规模后，则引入信托机制来进行整体运作。

　　地块选择

　　“目前我们有3个地块可供选择，”一改1年前无处觅地的苦恼，让吴卓“自信”的另一个重要原因就是看似唾手可得的地块。

　　吴卓告诉记者，其中的铁西地块设计容量120―――130户，由于是曾经流拍的一个地块，所以价格较低，配套设施结束后预计均价为1700元左右，比仅有一条马路之隔的对面住宅价格要低1000元左右。会员们对此地块都非常满意。目前该项目的前期准备工作已经一切就绪，但是由于此地块是委托中国信达资产管理公司在做，而信达自今年初起进入政策性调整期，所以他们只能等信达调整后再开始下一步的运作。

　　而早已进入他们视线的南塔地块也被许多会员看好，只是由于在价格上与开发商有差距而一直未能确定。等到新的土地评估价格确定后，他们将对此地块进行重新测算，并进入实质性的操作。“保守估计，会员在明年七八月底就应该能住进去了，”吴卓说。

　　大东地块则是吴卓和他的团队的最新选择。这个5600平方米的地块地处沈阳黄金位置，将容纳150―――180户入住。“这个地块我们刚刚介入，现在还没有进行实质性的操作，”吴卓说，“如果一旦南塔地块出现意外，我们将马上启动这个地块的运作。”

　　生存方式

　　“我把合作建房的参与者看作是投资者，虽然在成本支出上大一点，但是却保证了国家的利益，我们不想取得政策优惠，也不想打‘擦边球’，吴卓认为，相对于国内部分城市合作建房者而言，沈阳之所以没有发生与政府部门间的“遭遇战”，“完全市场化的运作”是重要原因。

　　吴卓指出，尤其是远期房价合约选择权的提出，平衡了几大利益集团的关系。不仅国家税收不会流失，而且合作建房团队与开发商间由对立走向了合作，这对当地经济的发展是有利的。

　　艰难等待

　　“我们有一个团队专门负责搜集相关资料，随时寻找可以合作的地块，”吴卓告诉记者，现在，他已经不再为地块而发愁，“等待”成了他现在最大的困惑。

　　事实的确如此。

　　从2005年1月31日，吴卓在网站发出第一个帖子，构想组建“买地建房DIY社团”，当年的一呼百应已经落到今日的掌声寥寥。对前景的担忧、来自于自身实际情况的“逼迫”，使沈阳合作建房的会员数量画了大大的一个抛物线。

　　“最多时会员数量达到600多人，最少时候只有60多人，”吴卓坦言，他的确无法拿出入住新房的时间表，除了努力做事，让合作建房能够开花结果，他毫无办法，如果有，那就是―――等待。

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　　广州

　　双重夹缝中的暗淡前景

　　对于广州的合作建房倡导人魏琨来说，目前的瓶颈就在于拿地。而在地产巨鳄云集的广州，要拿下一块地，几乎就是不可能的。但更让合作建房者上火的是，广州的单位集资建房却死灰复燃，搞得风生水起，这难免让包括合作建房者在内的众多市民有了同城不同命的感觉，“国民与非国民待遇”的话题再次被提及。##Detail_Page_AD##

　　合作建房卡在地块瓶颈

　　据记者了解，2005年9月25日广州合作建房咨询公司成立。到目前为止，广州集资建房成员有2400多人，目前的主要问题就是缺地块。

　　可以说，广州合作建房的拿地之路走得异常艰难。2006年，相中了广州沙河一地块，但最后在竞拍时因价格高于他们的承受能力而放弃。而在此后，合作建房公司看过的地不下几十块地，但都觉得不是很合适。

　　此后，广州个人合作建房者们又将目标转向房屋拍卖市场。

　　2007年2月8日，广州合作建房人在广州与佛山交界的银海花园拿下了18套房子、8个车位，最贵的一套房总价30万元，面积115平方米；最便宜的一套房总价7．4万元，面积39平方米。2007年4月10日广州合作建房公司第二次参与竞拍位于广州市番禺区大石镇沿沙东路百事佳花园的44套住房时，却遭到了实力公司的阻击，以百万元之差距败阵。

　　两次竞拍两种不同结果，原因其实很简单：前次竞拍成功得到的楼盘在很多人看来并不上眼，就连广州合作建房发起人魏琨在拿房成功后也表示，这对广州合作建房而言是真正练兵的机会，但对广州高房价的影响并不大，“意义大于实际”；而此次百事佳花园的房子却为市场看好故引来了实力公司的竞争。

　　显而易见的是，广州合作建房人冲击房屋拍卖市场的效果并不理想，且房屋拍卖市场又因为房源有限而不能解决根本问题。在自建房方面，目前最缺的就是一块地，而要想在激烈的土地竞拍中获得土地几乎是不可能的。对于广州的合作建房人来说，前途是一片暗淡。

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　　单位集资建房死灰复燃

　　深圳 

　　另辟蹊径屡屡成功

　　曾在深圳以低价成功拍得两栋住宅楼的深圳个人合作建房组织，日前再次拍得一栋烂尾楼，其成交均价每平方米约2610元，即每一套的总房款大约为25万元。据悉，此次拍价略超商定底线。##Detail_Page_AD##

　　今次深圳合作建房者成功竞得的是位于深圳布吉的一栋烂尾楼，总建筑面积5369平方米，共计56套，成交价为1400万元，每平方米均价2610元，户均面积95．8平方米，这样算来，每一套的总房款为25万元。

　　据深圳市土地房产交易中心介绍，这场拍卖起拍价519万元，经9轮竞价，深圳个人合作建房组织击败了12位竞买对手，最后以1400万元成交。这栋烂尾楼位于深圳市龙岗区布吉镇，建筑面积为5369．2平方米，共有56套90多平方米的住房，产权从1992年到2042年。据专家估算，加上拍卖交易费和再建费等，房子成本价约为每平方米3200元，比周边同类商品房价格低两成。

　　记者在现场看到，这栋楼为8层，一层为架空层，二层以上为住宅，一梯4户，两个单元共56套。由于多年烂尾，大部分房子的门窗破损，有的甚至没有窗户，而且水电配套情况目前较差。因此虽然拍得的价只有每平方米2610元，但这些合作买房者还需要再投入部分资金，估计每平方米还要再投入300元。这样的话，这栋楼的均价将近每平方米3000元。

　　据了解，这栋楼的产权从1992年11月30日至2042年11月30日，并且整栋楼只有一个房产证。林立人表示，他曾咨询过国土部门，待房产交接之后，将把56位买房者的名字和身份证号码报上去，由国土部门研究确定是否可以再分。如果不能再分的话，将进行公证，由56人共有这一物业。以后如果有人要卖的话，再通过公证确定其按比例退出和转让。

　　合作建房者资金安全一直是人们关注的问题。深圳合作建房者的带头人林立人表示，作为召集人，合作建房者的钱都是打入他个人账户的，这样风险很大，而且不安全。经过商谈，广发银行深圳分行上步支行将为合作建房者设立监管账户，从而解决了资金监管的问题，打通了合作建房、购房的障碍。

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    温州

　　仍然难以启动

　　由温州市市场营销协会发起并牵头，参加由温州市国土资源局委托温州市公共资源交易中心挂牌出让的温州市龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块的竞买投标，于2006年11月15日的挂牌出让程序中，以1．0458亿元，依法得到了15650平方米的地块，用于会员个人集资建房（本报2006年12月29日第五版头条做过大篇幅的报道）。可是，一拖再拖最后定于2007年5月开工的该项目，至今尚未启动。记者为此再次进入采访。##Detail_Page_AD##

　　5月7日，记者又来到了江前村。但见这地块还是平平的，只是原来杂草丛生的土地上又多了些碎石。问周边村民，有的说这里已经搞不起来了；有的说，牵头者还正在与政府部门交涉……

　　记者随后在该地块周边，以买卖者的身份向两家房屋中介机构了解近况。在房屋介绍所里，当记者问及这集资房的买卖情况时，他们都很感兴趣，给记者电话号码，说有卖的话给他打电话。记者看到，其中一家介绍所的房屋买卖信息牌上还标着集资房计划出卖价格，比年初记者看到的价格还高，标价为6万－9万元。

　　记者在与浙江省一家从事资本经营与房地产开发的企业总经理交谈中，问及他对个人集资建房的看法时，这位老总认为，解决困难人口的住房问题，在西方国家，这完全是属于政府行为，而不应由企业或市场来承担。他建议说，解决贫困线以下人口的廉租房、廉价房，我们的政府应该在每年的财政收入中，按固定比率提取建房，实行专款专用，还要切忌在分房上的作弊行为，真正能使那些困难户住房逐年先后得到解决。

　　5月9日下午，记者采访了地块所在地―――温州市龙湾区的有关局领导，一位知情局长告诉记者，开发商要求该项目立项，上报该区经济发展局已有一段时间了，但目前看来，这个项目的第一关已经难以通过了，因为根据国家关于建房的有关硬性规定，开发商对本项目必须有35％的自有资金，也就是说，一个项目集资资金不能超过65％，而该项目是全额集资的，因此，目前尚无可以立项的相关依据。

　　记者在发稿时，采访了温州市个人集资建房发，温州市市场营销协会秘书长赵智强。

　　赵智强第一句话就说，这个项目要求立项，上报已经一个多月了，至今还没批下来，按正常批准立项的要求是10个工作日，这现在都超时了。已多次上门找相关部门要求对该项目行或不行、批与不批早点给个说法，但是都得不到答复。他说，现在有好多会员经常给协会打电话、找上门，搞得他们十分无奈。因为这些会员每号人都有几十万元钱交给他们操作啊！他告诉记者，听说最近温州市政府对该项目问题已经成立了一个协调小组，但至今没有与他们联系过。

　　赵智强说，长此下去，会员要“造反”了。现在会员们只是到协会问问情况、提提意见，倘若真的无音讯的话，他们也无法回复了，会员要问什么就只好由会员找政府去了。

　　参加个人集资建房的协会会员郑雪舟在接受记者采访时说，原先说是5月份开工的，现在听说什么开工手续办理，说是难度较大要推迟开工了，大家现在都很紧张，一套90平方米的房子，缴了40多万元至今尚不落实，能不紧张吗？但她说，这项目应该会搞下来的，她们相信政府，因为这项目从开始至今操作都是合法的，只是时间问题。 


　　而更让合作建房者上火的是，广州的单位集资建房却因为手中留有历史地块而大搞集资建房，这难免让包括合作建房者在内的众多市民有了同城不同命的感觉，“国民与非国民待遇”的话题再次被提及。对于单位集资建房的行为，甚至有评论认为是开历史的倒车。

　　实际上，早在2006年广州市5年住房规划中，就提及到单位自建房问题。到了今年1月份广州市的两会上，广州市市长张广宁表示，广州市正在着手制订新经济(行情论坛)适用房管理办法，将允许符合条件的单位在货币分房和实物分房中二选一，只要该单位有土地，且符合城市建设规划和土地使用规划，该单位即可自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。此消息一出，立即引来了一片争议。

　　支持着认为，此举将有可能平抑房价，扭转广州房价的走势。但反对的声音似乎更为强烈，甚至有评论认为，单位自建房的死灰复燃，是开历史倒车。

　　地产专家韩世同提出反对意见认为，允许单位自建房这个政策是一种倒退，也会与国家的其他政策有冲突，如果执行将会引发新的社会不公平。这个政策受惠的对象是那些少数拥有单位的人和那些少数拥有土地和特权的单位。政府应当勇于担当起构建住房保障体系的全部责任，而不应当用允许特权单位自建经适房来推卸责任。

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　　天津

　　参与者仅一成看好

　　2006年底，由刘革学等人发起的天津首例个人合作建房项目开始启动，截止到2007年4月初，报名参加者已超过700余户，并成立了5人组成的理事会，委托了两家房地产开发公司具体承办开发事宜，但是问及此事有几成胜算？参与者大多回答：不到一成。##Detail_Page_AD##

　　据介绍，合作建房项目参与的人不少，但其中观望的人很多，真正交款的人不足百名。

　　与其他城市不同的是，天津市出现了两批合作建房人，律师杨仲凯在今年3月也以个人名义发起合作建房。据称，这是全国首例以律师名义发起的个人合作建房。不过，经了解，其进展同样缓慢。

　　刘革学方面的情况是，原计划委托专业管理公司全程运作项目，在这一环节上，合作建房参与者之间发生意见分歧，对于合作建房者提出的严苛要求，没有管理公司愿意接受。有一家管理公司曾在合作建房发起初期提供了支持，并就此事征询天津市政府方面的意见，因为始终没有得到政府方面的明确答复，最终该公司没有与合作建房者达成共识，明确表示不参与。

　　据天津合作建房策划者称，他们当前急需一个合作建房促进会这样的组织来行使职能。参加者正在探讨筹建天津合作建房促进会，以便将来有一个法人机构，出面组织这项庞大的工程，更好地做好这项工作。天津合作建房的现实表明，群众更希望有一个类似温州市场营销协会那样的组织来出面集资并组织运作合作建房项目，

　　温州发起人赵智强日前到天津，与天津发起人刘革学及其支持者做了交流。赵表示赞赏天津提出的建立合作建房促进会的设想，并愿意一起努力尽快建立一个全国性的合作建房促进会。如果天津实现突破，这将是全国第一家个人合作建房促进会，并将会成为全国同类组织的发源地。

　　天津地产界名人、南开大学博士刘玉录认为，合作建房方案不成熟参与者应有风险意识。在法国、德国、意大利、丹麦和瑞典等国，合作建房实施得比较成功，已经成为解决中低收入家庭住房问题的一个有效途径。应该说，合作建房的大方向没问题，不失为对目前房地产业的一种非常有益的补充，有助于整个房地产市场的理性发展。但是，合作建房的参与者一定要清楚，这绝不是解决高房价的灵丹妙药，参加前需要把很多问题都考察清楚。

　　在资金筹措方面，天津的进展还很不理想，缺口很大。资金聚集过程也是一波三折。合作建房者先后联系了中国民生银行(行情论坛)、中德住房银行、光大银行等多家银行，因为合作建房者在接触银行后就对媒体宣称该银行表态支持，结果所有银行都表示没有对“合作建房”问题表过任何态度，最后都拒绝参与此事。经过一系列的挫折后，招商银行(行情论坛)在要求合作建房者不能擅自认为银行接受储蓄存款就等于表支持态度后，同意合作建房者按照正常储蓄业务办理存款。

　　据了解，合作建房代表者（理事会人员）也曾经一度面临信任危机。许多方面质疑：如果按500名合作者，将有近2亿元的庞大资金聚集，这笔巨资如何监管，合作建房人如何保证自己的利益不受到损失。如果2年内没有实质性进展，按照约定存款的利息将用作管理费用，那谁来监控这些费用的使用。在后续的施工、资金管理、产品分配等过程中，如何避免腐败的出现呢？关于专业性方面，尽管合作建房者打算聘请相应的专业公司“打工”，但如果内部没有足够的专业性人群，造成双方对接不上或者对接不到位，不但会增加开发成本，甚至直接影响工程质量。

　　合作建房作为一个复杂的工程，存在征地、办手续、找施工单位、分房等诸多环节，繁琐复杂。三四百名互相不认识的合作建房者之间肯定会存在分歧。如何协调好每个人的利益，处理好各种复杂的关系，避免产生纠纷？就算合作建房能成功，价格确实比同等商品房低很多，这是否会成为有房人的一种牟利工具？因为合作建房并没有设置任何门槛，炒房者完全可以凭借充足的资金进入，以低价获得若干套房屋后再转手获利。

　　这些问题，在天津，目前依然无着。

　　尽管媒体一再追问，但天津市政府方面至今没有对合作建房问题明确表态。