浅析新政后西安二手房的价格走向

    继“国八条”推出两年、“国六条”推出一年之后，西安二手房市场已经摆脱先前冷清的交易局面，逐渐复苏，交易趋向活跃。广大中低收入家庭已购买一套二手房作为置业首选，市场上目标房源严重短缺，一房难求。随之而来市场上出现了物缺价涨的现象，今年的二手房价较去年已经上涨10%，位置较好的地段涨幅达15%以上。无论中介还是广大消费者，大家目前最关心的是房价还会不会涨？房价能否降下来？对广大中低收入群体极具诱惑力的二手房今后是一路高歌、还是踌伫、下滑？那么西安二手房今后的走势是升是降呢？我们不妨分析一下。##Detail_Page_AD##

    一般选择二手房的多为工薪阶层，以低洼棚户改造、城市市政建设拆迁需要改善居住环境与质量居多。选择二手房主要是看中其成熟的社区、适用的房屋面积、相对较低较的价格，加之无须费时费力再装修的优势，这种需求在之前相当长的一段时间内都是二手房的消费主力。西安城市远景规划中，要将老城区45万居民外迁20万，并本着多拆少建或拆而不建（住宅）的原则，多建城市广场、绿地，使得老成区内二手房价格硬挺。随着人性化拆迁的逐步深入，一些等级较高地段拆迁补偿的价格相应提高，这样就形成了老成区拆迁要求货币安置的居多，老成区外拆迁选择安置房屋的居多。这里以新城区顺城巷改造和大明宫御道广场（一期）建设为例，顺城巷拆迁中选择货币安置与房屋安置的比例为6：4；而大明宫御道广场拆迁中选择货币安置与房屋安置的比例为3：7，这里不难看出人们在拆迁安置过程中选择安置方式的成熟与理性，同时，选择货币安置的居民又为二手房市场注入了新鲜血液。

    回顾过去的一年当中，西安实施了顺城巷改造工程、大明宫御道广场（一期）建设、李家村改造工程，还有市政的一些道路拓宽、城市广场、桥梁建设等需要大面积拆迁，包括目前正在实施的陇海线城市段环境整治拆迁项目。这些工程实施中有数以万计的家庭需要重新购置房屋，除一小部分有经济能力的选择一手房外，其余大多数家庭锁定的仍是炙手可热的二手房，这也是07年比06年二手房涨幅10%----20%的原因之一。

    西安二手房今后的走势究竟是升是降呢？这里仅以新城区即将实施的项目来阐述拆迁对本地区二手房价的影响。首先是被列入我市旧城改造重点项目，并将进入西安市“十一五”规划（草案）之列的新民乐园打造项目，该项目年内启动，将动迁 2480户棚户区居民，300余户企事业单位，整个改造项目按照整体改造、同步建设以及先安置、后拆迁的思路进行，工程项目预计将用4至5年完成。再是大明宫御道（二期）的拆迁建设，需要动迁1600户居民，而与此相关联的大明宫遗址保护区如果启动，将要动迁数万户。这些项目启动虽按照“同步建设以及先安置、后拆迁”的原则，但货币安置已毋庸质疑地成了稍微有经济能力家庭的首选。老年人的乡土观念也使得异地安置的选择减少，选择自家门口，熟人、熟路，方便自在，所以今后二手房的需求将随着城市大规模拆迁项目的启动而增加。

    记得在1997年底，新城区“低改办”经过三年努力，完成了新中巷小区的建设，居民们领到了属于自己的房屋。当时这里的二手房价约1800元/平方米，一套46平方米的一室一厅（二层）卖83000元。而到了2004年产证发放后，同样的房屋卖到95000元，2005年顺城巷项目启动后既涨到了105000元，现在售价已超过110000元…….城市拆迁建设中使得二手房需求更为明显，价格也随之上扬。

    通过上述的浅析，我们不难看出西安二手房价格在近两年来一直上升的态势，二手房今后的价格走向不言自明。虽然一系列“新政” 短期内对二手房市场造成一些影响，使交易需求、交易量下降，观望气氛浓郁等，而这些正是市场经济的正常表现。长远地看潜在的需求才是推动二手房交易的真正动力。国家启动税收杠杆抑制房地产领域里的过度投资、过度投机恰恰使房市泛起的泡末得以消融，一切平静下来后二手房市场定会迎来更大的潮汐。