陕西房市07年走势引人眼球 蕴含新的增长点

　　刚刚落下帷幕的陕西省第六届住宅产业博览会，70多个楼盘参展，达成意向成交额12.6亿元，实际成交5亿元。另据统计，西安一季度房屋销量同比增长50％以上，呈现出十分旺盛的景象。博览会期间举办的“博鳌・21世纪房产论坛・西北峰会”上，国内有关专家、学者，百家争鸣，积极为陕西房市健康发展建言献策……　##Detail_Page_AD## 

　　宏观调控初见成效

　　2006年的国内房产市场，是一个宏观调控政策集中作用的年份。之前的国六条、国八条等房市调控政策，打出紧缩银根、地根、户型限制、税收跟进、交易秩序整顿等房产市场宏观调控的“组合拳”，招招命中房市“七寸”。于是，在2006年国内大多城市的房价涨幅得到缓和，不少打算购房的人也保持了观望。那么，宏观调控政策下的2007年，房价还会继续下降吗？

　　国务院发展研究中心经济部副主任李志能表示，国家对房市的宏观调控目标是保持房价平稳，在房市两极化现象下，调控的主要作用对象是房企。目前，国内房价保持相对平稳增长，但上升趋势是确定的。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，国家在宏观调控的思路上有很多变化，对房市交易秩序的整顿、反腐败方针不会改变，但房价的特殊性在于其价格粘性。国际经验表明，房价轻易不会下跌，预估我国年3％－5％的增幅较为合理。未来，国家也可能会以经济手段对住房需求进行调节。如，从不同档次房子的差别贷款比例等方面影响房市。
 
　　资本运作考验开发商

　　在宏观调控政策下，房产开发商原先依靠银行贷款开发项目的模式基本上行不通了。那么，这个急需大量资金的行业如何发展？资本运作能力成为考验开发商的一道必选题。金融投资专家们表示，股市、海外投资成为房企的融资期望。 

　　澳大利亚宝泽金融集团总经理李近宇说，证券化融资是国内房企的可行方式，证券市场能满足房企对稳定现金流的要求。作为海外投资者，更看重的是房企未来5至10年的预期收益回报。这是一个双赢的过程，一方面，海外投资在寻找投资项目，一方面房企也渴望引入资金发展。海外资金进入中国，在看好中长期回报的同时，也看好国内房产市场。西安的住房刚性需求大，符合风险可控制与高收益的投资原则。

　　中国光彩49控股集团副总裁王世渝认为，优质房企通过上市、争取基金投资是融资的新渠道，3月1日就有两个新房产信托产品问世。未来，房地产金融化发展，可以靠行情赚钱而不是靠卖房赚钱。

　　紫薇地产总经理韩红丽认为，房企融资需要最低成本的途径。公司本次住博会上的一个项目就是与信托公司合作开发，未来也会考虑上市。

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　　以品质问鼎市场

　　众多的房企，眼花缭乱的楼盘，但最终消费者的选择倾向，则是房产市场的制胜关键。实际上，许多购房者选择楼盘遵循的是产品至上的原则。那么，在买方市场下，最吸引购房者眼球的是什么呢？ ##Detail_Page_AD##

　　作为较早进入陕西房产市场的泰盈集团董事长杨晓辉认为，在房产市场上，开发商用心、负责的态度，以专业精神和准确的市场判断作出好的产品，就能赢得买家的青睐。当然，合理的营销策划也不能忽视。

　　五合国际副总经理、中国城市规划协会理事赵云伟，谈到这样一个有趣的现象：目前国内很多热销楼盘的名字都十分洋气。在国内，有142个城市都宣称“国际化大都市”定位，可见国际化成为现今各类营销的“万金油”。从全球文化角度讲，有三种模式：达沃斯文化，对应世界经济论坛引发的精英需求，在房市上的代表就是顶端楼盘；学院派文化，立足“海归”人群诉求，代表商务楼盘；麦当劳文化，回应大众需求，代表如中产阶级定位的楼盘。立足陕西的文化特色，可以让楼盘的附加价值得到提升。

　　另外，研究宏观调控政策，可以做出避免同质化竞争、符合未来主流要求的热销楼盘。赵云伟认为成套节能住宅、高精度设计路线、标准化生产是今后的趋势。例如在90/70政策（住宅项目90平方米户型占70％以上）下，90平方米户型只有30种，这个条件下更细节的创意会制造卖点。

　　看来，品质、定位、营销、创意都对热盘影响重大。　

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　　陕西房市如何走向？

　　未来的陕西房市，如何走向？乐观预期、加剧的竞争、平稳上扬趋势，得到与会者众多声音的肯定。

　　韩红丽谈到，西安房企发展水平与西安经济发展息息相关，存在差距。由于周边城市的经济发展势头强劲，企业看好后市。例如，在2003年，紫薇开发的一个项目中有300套房卖给一位靖边商人。西安的房价在同类城市中属偏低，发展空间很大。近年许多国内知名房企进入西安，就说明了这一点。##Detail_Page_AD## 

　　王世渝提到，发掘文化内涵是陕西房企需要考虑的问题，房企要在开发思路上走出古城墙的桎梏。以商业经营模式发展陕西房地产，开发旅游人流，利于我省房企拓宽空间、发掘自身品牌价值。

　　房企发展的“寡头化”趋势会在未来5年内显现。杨晓辉谈到，广州5年前有三五百开发商，如今只剩几十家。原因之一，地价与房价之间空间趋小，开发商利润变薄；之二是宏观调控政策下，行业门槛更高，土地取得越来越难。这样，开发商之间的并购，变成发展的必然。

　　也有专家认为，近来股市牛气十足，根据股市与房市的“跷跷板效应”,会分流部分炒房资金。中小开发商以土地作为资产储备出让，获得发展资金，而随储备减少、新地难求，会有企业做不下去。对于购房者，品牌大盘的吸引力会逐步显现。

　　随着国家房市调控政策的持续,国内房市会总体平稳、缓步上升，而发掘陕西文化内涵、创新经营思路，将蕴含着陕西房地产业的新增长点。对于购房者，将会面对更专业的楼盘产品做出选择。