住房需求年轻化与女性小户型城市主张论坛

　　2007年5月25日下午由当代女报社、新浪陕西房产主办，陕西电视台、陕西电台大力支持的当代女报与新浪房产“住房需求年轻化趋势与都市女性小户型城市主张”论坛现在西安海盛大酒店隆重开坛。以下是论坛的直播实录：

“住房需求年轻化趋势与都市女性小户型城市主张”论坛现场

　　下面由我们当代女报社的总编辑赵岩女士讲话。

　　赵岩：朋友们，下午好！

    很不好意思，我对我们刚才的开场向各位表示道歉，我觉得开场有一些稍微偏离我们的主题。

    下面，我对报纸做一个简单的介绍。我们的主持人刚才给大家介绍了很多，我做一个简单的说明。这个报纸它在我们西安，我只想概括总结它的特点。它是我们西北第一份时尚女性周报，它占了很多的“第一”。它是我们西安第一份，也是目前惟一的一份全彩印刷报纸。它是我们西安第一份，也是目前惟一的一份杂志化包装风格的报纸。我们的报纸在04年9月8日上市以后，是以全新的观念视角，还有它先锋的时尚态度，一出世就受到我们大家的关注，90%的是女性，10%的是男性。我们是三七开，男性占30%，女性占70%。我们这个报纸的读者，除了刚才提到的三高人群，是学历最高的读者，读者的平均年龄现在是我们西安报业业态读者结构最年轻的报纸。也是我们拥有的人群是目前消费冲动最强的人群，我们报纸的目标读者群是22―35岁，这是我们报纸的定位，也是我们目前拥有的人群，事实上也证明了专家和有关方面的数据调查，也是最具活力的人群。

    第二，我们的报纸的主旨就是以传播我们的时尚文化。尤其是我们西安本土的时尚文化，还有引领我们女性的本质要求宗旨。我们女报诞生2年多来，我们是04年9月8日创建，我们一路成长迅速，这也是读者对我们的厚爱和支持。我们也一直非常关注着我们这个城市，我们这个城市新兴人群，她们的需求，她们的消费动向。所以，我们注意到目前有一个现象，这个和我们国内许多大城市是一致的。包括北京、上海、广州这样一线的城市，我们西安也一样，一支诚实新贵正在形成，都是70年代晚期和80年代出生的这些人群，现在正在成长为一种新兴的人群，这样的人群是什么样的人群呢？他们有全新的观念和主张，有全新的生活方式、有全新的消费行为，而这些人群的成长正在影响着一座城市，并且引领着一个城市的消费潮流，而且也必将影响到一个城市的经济流向。这支人群目前就可以说是城市最为消费冲动，最有影响的广告人群，我们现在向我们的电子产品、奢侈品、包括商品房，现在这些人群正在成为消费的主力人群，我们在前期曾经做过的小户型开发，以及小户型介绍的系列报道以后，推出以后反响超出了我们的想象，读者一再要求不光代替看房，出主意。我们经过前期的调研以后，一方面是读者有这方面的呼声，我们和我们房地产界的精英们做了沟通，我们西安房地产界权威机构，这些专家也做过一些了解和请教，大家都觉得很有必要建立这样一个沟通和交流的平台。在此，也请房地产界的精英们给我们一些意见，我在这里祝大家度过一个愉快的下午。

　　主持人：下面有请陕西新浪房产总经理付士山先生给我们介绍新浪房产。

　　付总：很高兴参加这个论坛。我们平时上新浪网的机会比较多，可是我们很少近距离介绍房产，这里我给大家简单说两个数字。很多人知道新浪网，每天上新浪网，可是很多人不了解新浪网，这个新浪网究竟有多大？大家不了解。新浪网是世界华人第一大网站，首页每天访问量2600万。另外一个数字是每天首页的点击量，我们通常所说的浏览量是30亿次，这么庞大的浏览量，这么大的点击量，足以配世界华人第一网站的称号。##Detail_Page_AD##

    新浪网是04年年底上线，新浪从门户网站开始做垂直发展，陕西房产是目前上线最早的。在我们本地经过三年的发展也是浏览用户最多，房产信息最全，房产广告效益最好的网络平台。目前我们有12个主力频道，有18个热门频道，开通咸阳地方站，还有360个专业栏目，每天提供有8000多个二手房的信息，每天更新信息量将近1000条。将近三年来，我们每天的大概浏览量在15万左右，我们的成绩也得到业界的认可，包括今天所到的业界朋友，包括知名企业，包括绿地、海信、富力、珠江、融侨，他们也信赖新浪，也选择新浪成为他们的合作伙伴。    
       
    我们今天搞的小户型论坛，市场反应比较热烈。通过女报两个月长期报道，加上我们网上小户型的订单量浏览也比较大，非常感谢业界对我们本次论坛的支持。我也希望通过我们以后长期的交流，觉得我们陕西本地业界平时的交流比较少。不管是我们今天到会的专家也罢，还是房产界的专家也罢，还有建材界业内人士也罢，都在各自的领域将近做了两年多的探索，都有独到的见解，我希望通过今天这个机会成为大家沟通交流的平台。

    希望我们这次论坛能圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：谢谢付士山先生的发言。

    在论坛开始之前，介绍一下我们到场嘉宾。省工商联联合会房产分会秘书长宁国伟；中国著名市政经济评论家魏雅华；西安财经学院建筑经济管理系副教授周许；百事通企业投资集团副总裁员薛艳；大话阳光曼哈顿营销总监程伟；颐和光策划总监刘艳玲；和平地产营销总监张小艳；陕西易道行房地产公司总经理杨小斌；西安万商物业公司行政经理杨涛。

　　小严，对于我们本次论坛的主题“住房需求年轻化趋势与都市女性小户型城市主张”，你作为一个房地产版面的编辑记者，你自身又怎么样的理解呢？

　　小严：我们从规划指标来看，小户型主页属于它的容积率比较高、绿化面积比较少，有多层商业群楼、生活环境楼层最有特点。我们的小户型针对年轻人多一些，我们的年轻人思想观念比较先进，由于接受新概念、新思想，同时也比较喜欢新事物的视觉冲击。小户型和我们《当代女报》应该是一个很好的结合，我们当代女报针对年轻人比较多一些，并且大家对当代女报和关注我们小户型的人群也是比较多的。

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　　主持人：说说的非常专业，我们下面的专家以及各个房产、各个行业人士相比来说，可能行业人士说的比较多一些。

    下面，我们有请我们房地产专家魏雅华做一个简单地介绍。

　　魏雅华：我想，在座的各位可能没有和我面对面交流过。我做了很多关于房地产的评论，前不久在《凤凰卫视》做了一期节目，和任志强等等做了关于房地产的节目，我们做房地产的博客点击量超过120万，大概在新浪房地产博客里是排名第五。上一次开会是第十二名，我想可能进入前十名，那天看排名是第六。现在我做股票博客，我开股市的博客大概有半年，今天我看浏览量接近70万，我今天中午在博客上写了六个字，“访谈适量参加”，我看底下的点击量将近2000多人。今天我发了一个重要的篇章，我发现在搜狐财经频道的主页面很醒目的打出，在B股做黑庄的是谁？证监会应该查出来，在10点多钟的时候全部分红了，我发现他们的承受能力已经不行了，证监会刚刚发布这个非法帐户，要查处这个帐户。你们是顶风作案，我差点就没说出来，这批做B股的人全是庄家，全是日本企业。##Detail_Page_AD##

    我说的意思是，我是密切关注财经的。我想房地产界的人都很熟悉任志强，他已经是我们的代表了。我昨天写了一篇文章，把曾经和我站在一起的一位战友，狠狠的嘲笑了一顿。我写的文章题目叫《中国最不幸的预言专家易宪容》。我就想这篇文章发出去好不好？结果我的妻子不赞成，我晚上电子邮件就发出去了，其中说了一段最尖刻的话。我说：易宪容说房价跌10%，结果房价涨了500%，它咒谁谁比较旺。我下面又讲了一句话，莎士比亚一句俏皮话是这样说的。他说：“如果你有什么事情踌躇不觉的时候，如果你拿不定主意的时候，你就去问你的妻子，然后就按你妻子说的话反着做”。你对经济有什么踌躇不觉的话，你问谁呢？你问易宪容，然后按照他的意见反着做就可以了。这篇文章发出去以后，底下有许多留言的人是哈哈大笑，说魏老师你真可爱。

    我们今天是谈房子的，我们是在骂房地产吗，我们是咒房地产吗？我其实不想让房地产垮下去。有几个记者给我打电话问：魏老师，我们房地产发了一篇文章，题目叫《按使用面积来计算房价》，结果房地产商看了以后意见很大，给我打电话说，有一位房地产老总想请你喝茶，我想他恐怕不是请我喝茶吧，他是想和我过招吧。但是我始终不知道这人是谁。有一次陕西电视台开一个频道推介会，我当时做经济评论，每天早上7点多钟，这个频道有5分钟的节目，哪天请的都是房地产商，我就说了这件事。我写了一篇文章，题目叫《房地产控制率》。如实说，这篇文章发在《粤港信息报》上，这个文章我们陕西还看不到，《粤港信息报》尽管在房地产的地位很高，但是有的地方也看不到。我说有一个房地产商要和我过招，我不知道这个房地产是谁？说不定是今天在座的某一位吧，那天发言我是最后一个发言，发完言以后吃饭，这时候有一个人到我跟前说，想请你吃饭的人是我们的老总。他说你不知道，魏老师，你那篇文章是我们老总在网上看到的，然后把它下载下来，最后打印出来给我们公司的每一个人看。房地产尽管在火爆的时候，大家也要看里面存在着危机。我在《凤凰卫视》最后讲了一句最重要的话，尽管凤凰卫视是一个吵架的地方，只要没打起来就是好的。我一方面是给大家呼吁，希望房价能够跌一点，和我们的购买能力相适应。房价的下跌并不是房地产商的末日。恰恰相反，房价越跌，房地产越火，你们越赚钱。你们在这个时候把这个气氛调了起来，市场上最好的东西是卖的最快的商品，这是经济学的定理。

    今天我们讨论的是小户型，我说这个小户型怎么样？小户型的确在市场上卖的很火，而且大家也都喜欢，我常常说花香不再多，诗雅何许大。那个房子小了点，但你把它经营的好一点。何况现在的年轻人，他们刚刚工作没有多少钱，我们真正买房子的人是中年人和老年人，他们的口袋里的钱比较多。年轻人没有多少钱，但是他们特别需要房子。没有房子让爱情住在哪？难道说让爱情在街上流浪吗？让爱情变成一个流浪猫的形象吗？小户型是挺合适的，如果说你的月供超过你月收入的一半，你的日子确实好过。我们今天的会议提出这件点是非常好，这个小户型是最好的房子，如果我们房地产商能够提供这样的房子，我想它一定是未来的房地产界的新霸主。

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　　主持人：谢谢魏老师，有没有我们房产商想提出他自己不同的见解？我记得当初的时候，我和我们编辑一起去过阳光大华曼哈顿。我觉得这个名字给人的感觉非常温暖，而且很时尚。不如我们听一下程伟先生有什么不同的看法。##Detail_Page_AD##

　　程伟：首先我觉得我是晚辈，我是来学习的，主持人一定要让我说出反对的意见，我不反对，我也是这么认为的。今天的这个主题是“住房需求年轻化趋势与都市女性小户型城市主张”，是在一个比较泛的论题里挑的一个比较偏驳的角，这个题目抓的非常好。目前，小户型的催化率非常高，而且购买小户型的女性非常高，占将近65%左右。这方面我们大概的统计最小的女性年龄是6岁，最大的年龄是60岁。为什么差距这么大呢？有小女孩他们的父母来买，写他们的名字。第二是有一些退休的老太太，他们是空巢老人，孩子在外地自己买一套房子来住，他们要买房子安度晚年。所以我们当代女报不排斥老女性和小女性，我把这两个融合在一块儿，我们项目的位置周边的教育体系等等比较齐备。

    对魏老师说的这些东西我比较赞成。我们在做市场调查的时候煞费了苦心，很多人在不断的抓住这两个市场的要害之处。一个是我们的消费冲动最强的群体，也是我们当代女报刚才赵主编所说的，消费人群是消费力最强的。另外，有年轻化、趋势化，有一些人手里有一些钱，但是他们不知道怎么投资，不知道该怎么做？回家打电话问老妈，老妈说买房子吧，这是正事，好，那就买房子。我今天所说的只能代表我们公司，我个人还不能代表我们房产界来说话，这一点对于我们整个市场的变化，对于我们行业，对于我们楼盘的销售还有很大的促进力。在去年的时候，南郊基本的房价大概是在3500元/平方米―3800元/平方米左右，现在南郊的均价在4100元/平方米左右。去年的资金卖的好，去年的股票涨的好，所以他们不愿意来买房子，把钱投到资金里做，一个小户型的房子不是特别贵，15万―20万都可以，但是这笔钱作为别的投资非常好。

　　魏雅华：你刚才说到股市和楼市的关系，我的外甥昨天从美国回来。他和我聊天的时候，我给他说我做股市的情况，他说你股市挣了钱赶快去买房子吧，不然你的钱又还给股市了。

　　程伟：的确是，房地产我们用做专业的术语来说，它就是不动产。之前，我们有一个编辑经常和我们沟通，有一点我是挺不赞成的。我觉得房子它就拿出来卖，不管谁买，作为营销我们就是要弄清楚客户的细则东西，我当时也给这位编辑做了篇文章“跨时代要来了”。我们刚才谈销售市场一线的反应：

    第一，在接待客户里，女性客户占我们接待的3/4。一般拍板的是男的，男的一般决定的是大方向的问题，不管是谈男女朋友的，还是已经有第三代了，还是刚结婚的，从这样的年龄层次来看，一般女性朋友主观权和主动权比男性大的多。我们在日常销售培训里会强化，并且着重对女性客户的心理把握。而且我们日益“斗争”，也是主攻女性，而且女性平常没有事，男的上班去了，一天三趟跑售楼部，跑优惠，所有的事情都是女性出来，所以非常厉害。这个完全都在客观的层面上进行陈述，女性朋友也有好的一点，她的心思细，对我们开发商后续也有很大的促进，提供不断的细节和制作工艺、销售流程、客户服务质量上等等有很多、很好的意见。

    我们的业主也自发组织了一个群，经常会不断更新我们项目的一些信息，基本上也都是各个职业精英的女性朋友，在里面特别活跃，有律师，还有其他地产的同行们。还有装修，还有各个行业的人员。因为一直和女性朋友打交道，霍小英给我说，其实客户也要分一个你我他，我觉得这句话说的非常对，对于后续的产品定位是一个非常好的点。

    第二，我们在房型上，女性购房上有个人的弱势，她比男性更容易冲动。如果是夫妻两个人，或者朋友两个人，一般是男性冷静一些，也是男的拍板，但是女性慢慢的被宣传攻势所淡化，只是说我们在推销的时候有各种不同的营销方式，你如果不需要房子可以不来看。由于女性攀比心理和虚荣心理强一些，所以她就算有房子，她也会来买。有人问我，女性买房的时候应该注意什么时候？我说第一要注意房地产的品牌。第二注意整个项目的地段优势，以及它的交通配套。第三，小区的自由配套。第四，小区的周边配套，第五，物业。至于每个人的一些详细的东西，这都是其次。你个人可以有无数的变化，但是万变不予其中。在购买房子的时候，要多走走，多看看还是可以。

   我觉得购房方面还是需要购房者多思考，我们开发商也好，购房者也好，按规范来做都是很重要的事情，首先我们从自身做起吧。

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　　主持人：刚才听到我们程伟说自己写了一篇文章，之前我也是从霍小英这边知道的，所以今天现场也让带过来了。不如我们现场让霍小英给我们念一下。

　　霍小英：非常感谢大家参加这个会议，我们这个会议还有几个嘉宾，丹尼尔集团房产部主任胡杰，胡主任，感谢她抽出时间来参加这个会。##Detail_Page_AD##

    关于程总这个文章，他写的稿子非常不错。从实际的案例、从实际的经验，总结出他对买房的观点和一些看法非常到位。曾经我参加了一个论坛会，也是由一个腾讯网组成的，是北京大学市场研究中心做的调研，这个文章叫“西安市民、西安买房女性作主”，他们有一个具体的数据，在西安买房的过程中，男性占的比例在36%，女性占的比例60%多。而且成都那边买房也是女性作主占一半，我觉得我们女报房产我对它非常有信心，希望在座的都注意我们的女报，大家以后有什么样的高见，我们可以互相交流、沟通。这样大家的经验一方面对我也是一个提高，另一方面给大家提供一个很好的平台，哪怕是给大家做服务，各个方面我们女报会大家做很好的宣传。

    我们今天来了几位专家，首先是宁国伟，宁老师，他一直是从事房地产的研究，他的经验都很丰富，那么我们请宁老师讲解。

　　宁国伟：我想借一句歌词先说一下，应该和我们今天的主题比较相近。我想要一个家，一个温暖的家，不需要多大的地方。现在小户型前一段时间从报纸上看，12平方米已经出现在西安的市场，从国六条出台以后，开发商对户型都做了调整。家里把首付给你交了，很多人改变了模式，不再租房，自己买小户型住。同时也给自己积累了不动产，房价是保持增值性的。它不像股票那么大风险，现在的户型我们商会的一些会员单位也了解，一些小户型卖的也很好。例如摩登，它们的户型是精装修户型，提出的想法比较迎合女性，一般在购买的时候，女性往往会钻一些细节性的东西，会挑一些东西，基本上女性在家里还是占有一定的主导地位。基本上女性看完房子以后，和家人达成共识基本上就会拍板，小户型也给女性们提供了有价值的资料，大家可以通过这些报纸了解适合自己的户型、适合自己的小区来购买楼盘。

    刚才赵主编也说了，咱们的报纸主要群体是22岁―35岁，购买的群体主要是25岁―45岁之间，也可以说28岁―45岁，这些群体首付基本上都能承担起来。经过几轮的调息，我觉得贷款利率上调不是抑制房价上涨，以前买房的人不需要贷款我就能买得起房，想买房的人因为资金不足就借助于贷款。

    前两天有一个楼盘，当时的售价在2000元/平方米左右，有一个老总就购买了10几套，现在是18000万/平方米，上涨了50%。所以小户型是刚大学毕业的人有这种需求，在生活当中也可以作为一种资金手段，可以使股市更趋于稳定性，建议我们女报为更多的女性提供参考点，让大家选择更适于她们的楼盘。

　　主持人：刚刚听到宁老师讲话的时候，好像和我们曼哈顿的程伟老师讲的不是很统一。宁老师说女性拍板还是占很多的决定权的，宁老师讲的基本上都是说拍板的都是男性。

　　宁国伟：基本上我买房的时候，都是趋于我老婆之下。

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　　主持人：下面我们请西安财经学院建筑管理系的周旭老师讲一下。

　　魏老师：我插一句话，怕老婆的男人是最有出息的男人。

　　周旭： 刚才说对于女同志买房子的时候能说话，能拍板。我觉得在一个家庭里应该属于男主外，女主内。在买房方面女性考虑的多，我认为女性在购买房子中占的决定权也是比较大的。##Detail_Page_AD##

    今天参加这个会议主要是探讨小户型的问题，小户型在这两年研究也比较多，前两年开发商对小户型比较关注，主要是从市场方面来说，有这方面的要求。针对年轻人，白领阶层，主要是白领阶层住小户型搞精装修。去年，我们国家出了国六条，国六条大家说起来是一刀切的问题，全国对住房的面积是90平方米以下占开发面积的70%，可能有一些人对这个意见，但是广大的中低收入阶层还是比较受欢迎的。有很多认为高校收入不错，实际上我们自己也知道，也就是属于中层收入家庭，让我们到社会上去买大户型的住房，确实是买不起。工作也应该是有差不多20年了，如果纯粹是在学校的收入，顶多是买70、80平方米的房子收入就差不多没有了。住房价格一直在上涨，国家虽然采取各种调控。05年出台了国八条，这个就像股市一样，你越是想它风险很大，越想让它回调，但是却是相反的。从国六条开始，它不断地采取住房、贷款、利息的增加，要求开发商自有资金的增加，增加首付等等这些措施。那么国八条有一个根本性的区别。作为开发商来说，我想它肯定喜欢大户型，你卖200平方米左右，整个营销费用也比较低，资金回笼也比较快。做小户型你卖出去一套，可能只有原来做大户型1/3的价钱，可能人力销售成本也比较高，对于开发商从最大话的角度来说，他不是很愿意做小户型的。现在国家对户型有了一个限制，对于开发商来说，它也不得不做中小户型。近几年做小户型也是一个趋势，中小户型从现在的角度来说，我认为一方面是做给那些年轻人，年轻人也分刚结婚的年轻人，住房是最基本的生存条件，人常说安居才能乐业。不像我们年轻的时候，我们刚结婚可以和父母住在一块儿，现在的年轻人很多都是独生子女，从小生活条件也比较优越，也受不了结婚以后去挤一个小宿舍，也不愿意和父母住在一块儿，认为没有自由，还是希望有一个自己的家，自己的爱巢吧。刚结婚的年轻人从他的收入和积蓄来说有一定的压力，父母可能把自己的继续全部给他，可能也只是一个首付，主要还是要靠自己来进行按揭，以后来还贷。

    从小户型方面来看，主要考虑的是交通要方便，生活环境比较好，设施设备比较完善，这样的话他们就会比较满意。对于年轻人对小户型的要求，从这方面来说档次应该高一些，还有一部分应该考虑一些进入中年的人，但还是属于中低收入者。现在我们生活差距贫富非常大，有钱的可以几百万、几千万的家产，随便买上几套房子应该没什么问题的。但是对于中低收入的人，有了孩子的话，没有这么多的收入去更好的改善他的住房条件，所以，40、50、60、70平方米的房子他们也就很满意了。现在房价虽然在上涨，但是总价还是比较高的，对于房子的卫生也不可能雇别人去打扫，小户型对年轻人来说应该是非常有市场的。

    所以，我认为小户型一方面是市场需求，另一方面是国家对于整个引导，希望能够让我们广大老百姓都能安居乐业，我就说小户型发展应该是非常有前途的，也是会发展好的，谢谢。

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　　主持人：谢谢周老师。下来有请我们的李总给我们讲一下，他在这方面也有一定的研究。##Detail_Page_AD##

　　李总：谈不上什么研究吧，我对住宅地产这部分是一个外行，我一直是在商业地产。看了这个主题我挺感兴趣的，今天的论坛大部分都是年轻人。我想问一句，你们在座的年轻人，你们真的愿意买这些小房子吗？愿意住这些小房子吗？我从我这个年龄出发的话，我如果是你们的年龄，实际上我是不愿意买小户型的，我是没有办法。我个人认为小户型的趋势年轻人，为什么要提高年轻化呢？在很大程度上讲，一个是取决于它的经济收入问题，再一个是它的结构问题。包括魏老师说的，现代的年轻人，尤其是女士非常现实。在这种情况之下，想娶老婆，可能这个对象第一个问题就问你有房子吗？这个问题在当代的年轻人心中，和我们60年代、70年代的人比起来，那个时候讲的是情感。今天就像魏老师说的，没有面包的爱情在当今社会不存在，所以说住房的年轻化是一个必然的趋势，但是我个人认为，这种趋势和这种状态不会维持太久的时间。我的估计它这种年轻化的趋势不会保持永久的，它可能会在未来的5年―10年后。可能10年以后，这些已经购买了小房子的人，一定会再去买大房子。现在所趋势化的小房子，在10年以后就成了二手房了。在这种情况之下，它有一个绝对的时间段。在这种情况之下，我们在探讨住房需求年轻化来讲，市场是最关键的。这个需求在市场的结构当中，一个是年龄，一个是经济，包括思维方式和消费习惯。我们今天的年轻人在购买小户型的时候，他们大部分都是独生子女，他不像我们这个年龄的人必须买大房子，买小房子住不下。因为我们上有老下有小。在六年前我在一个沙龙的会议上，是在新兴地产的会议中，我就和他们说，在你们讨论户型的时候，你们针对你们现有开发的楼盘周边有没有做过调查，如果周边基本上是五口之家，你们的房型一定是在90平方米以上才是最好销的，这种小户型销的快的原因是它有一个结构，它有这种市场结构和需求，就在于现在年轻人生活的独立化，他们的父母基本上50多岁，他们又不愿意和父母住在一起。所以说这是他们的心理状态。在这样的市场需求当中说，的确这种需求是可以维持5―10年的，这是我个人的观点。

    对于女性小户型住房的生活，这个我还没有一个这方面的思想，包括前面几位谈选择户型、选择舒适度的情况之下，女性取决度大一些。现在的年轻人在选择购房的目的非常明确，就是为了结婚而用的，并且他们一定是以此而置业的过度期，这种女性的程度将占有70%以上这点我也是认同的。同时可能还有另外一个消费层面，是我们当今社会婚姻结体的情况发生比较多，在这种情况下小户型，包括女性化住房的趋势也是一个很潜在的大的消费群。我就说这么多，谢谢！

　　主持人：谢谢，刚才我们听了李老师的讲话。作为都市女性小户型，您是怎么看的？有很多人在成家立业以后，说话地位占一定的主导性，男性看房子的时候都在看结构，女士在不停地说，这个房子好那个也好，男士更多倾向于这样，你怎么样看的？

　　李总：女性感性的东西比理性的相对要多，你刚刚说的也是对的。女性对周边的配套很关注，但是真正取决于购买的决定，实际上决定在男方的口袋里到底有多少钱，这是必然的。你想要，我比你更想要，但是我达不到没有办法，所以往往表面上男人是被动的，男性还是取决于真正购买的决定权。男性可能会哄哄她，说一些更具有方向性的东西。但是对于这个户型来讲，包括它的精装修，目前对女性的吸引力还是非常大的，这点我是这样认为的。谢谢！

　　赵岩：李总说的也可以反过来理解，女性想要什么样的房子？最终取决于男性，或者是你们两个人的经济基础。但是你们的经济基础有这么大小的情况，我们这个经济基础到底买什么样的房子，肯定有N个选择，这些选择要选哪个呢？可能是妻子的意见影响很大。比如我就说了一句要复式，我的丈夫就买了一套复式。

　　李总：其实在我家里，如果我妻子想要什么，我一直不答应是不会有的。

　　赵岩：房子本身没有绝对的男性与女性，可以这样理解。一个是产品间断，销售定位在什么地方，这会做出一些差异化，我直接给女性做的。包括李总刚才谈到的，由于现在的独生子女出身，还有女性情感状态很多的变化
单身女郎或者单身家庭等等。还有一种是房子的定位，并不是我本身给你定做的，在销售过程中，有一种销售技巧，就是因为女性在家里，不管是强势一霸，还是什么精神也罢，在销售过程中的技巧是先把女的拿下了，也就把房子拿下了。

　　李总：我在观察的时候，我们这几个虽然年轻不算年轻，但是心比较年轻。他们都有会同的一笑，家庭的女性化是最重要的。举一个很简单的例子，打开大衣柜，丈夫的衣服有多少，和妻子的衣服有多少的比例，这个我们谁都清楚。包括我们的鞋，我们一打开鞋柜，我的鞋说实话只有一双，但是我老婆的鞋子可能一个月之内都穿不完，但是她还永远差一双鞋。看上去我在家是属于主导地位，但是所谓在家庭当中的女性化，在家庭当中妻子就是主导，我们回去以后就是休息，房子在很大程度上，虽然大部分决定权是我们，但是还是给妻子买。

　　赵岩：我们经常教女人给自己买9双鞋子的时候，千万不要忘给老公买一双鞋。

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　　主持人：我们今天的主题提的非常鲜明，也非常切合市场的要求，也吸引力了很多的媒体界的朋友。有华商报的席治平老师，有西安晚报的周瑞，周老师，他们是多年房地产的记者，对这方面了解的非常清楚。

    下面我们有请周老师说一下。我看过周老师在新浪博客上写的很多东西，写的都非常到位。我们下面听听周老师在这方面有哪些见解和研究。##Detail_Page_AD##

　　周瑞：我在房地产界也做了4、5年了，作为记者这个行业特点来说，对市场可能只是浮光掠影，对市场和我们在座的一些房地产的业内人士来比，可能相对于一个小学生。

    今天的话题是小户型，刚开始印象最深的是西安市场上最早出现的是针对女性所开发的小户型。文化地产，当时这个户型在西安是很火爆，它是以精装房出现的。早期对市场的精装房小户型在市场上引领当时的风气，由于当时给他们业内人士谈的时候，有人谈到小户型只是一个过度产品，可能将来它在某一个阶段会在市场上消失这可能是某一个人的观点，我对这个不是很赞同。比如玫瑰大楼是高科房产开发的，它这个产品在西安是比较早期的，到后来因为西安的小户型也经历了一些变化。前几天华商报对凯悦华庭有一个分析，我自己的观点来说，它有一些超出想象。在西北这个市场，这个户型能出现，估计也是受到大环境的影响。现在小户型市场竞争也比较激烈，这个激烈是国六条出台以后，目前小户型占70%。内住宅产品在西安也不是很多，也是昙花一现，这是我对市场的总体看法。从结构来说，这种小户型也是目前比较受市场欢迎的。

    至于女性的话题，刚才几位专家的观点也很精彩，到底谁来主导房地产小户型的导向，这是多方面的。作为一个家庭来说，是男性还是女性当家作主。就我本人的情况来说，有些消费的冲动，可能我见到这个房子也想买，那个也想买，但是作为我爱人有可能她会打击我的消费冲动，这种情况可能多一些。如果我要想看那个房子，她会打击我，在某种程度上，她的话就可能会说的我不会买了。

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　　主持人：谢谢周老师的精彩发言，作为我们西北报业的老大华商报，肯定也有一些独到的见解。下面有请我们华商报的席智平来讲一下。##Detail_Page_AD##
  
　　席智平：我这两天对小户型了解的情况给大家通报一下，也没有什么观点。最近我们一直做小户型各个项目的调研，包括凯悦华庭，当时是我的一个同事，他刚好看上了这个小户型，让我去给他看一下。这个楼盘最小的面积是12平米，最大到41、42平方米，这个楼的整体结构是塔楼，12平方米的户型基本功能我大概看了一下，就是能买一个双灶头，还有一个卫生间。我和一些开发商聊，他们说12平方米住一个人生活还是可以的，但是在设计的过程中，实际上在市场上这类小户型，入户以后来回的动线占了很大一部分。我当时问他们的销售经理，我说你这个床往什么地方放，放什么样的床？他说，就放一张折叠床或者是折叠沙发，白天可以折叠起来，就会有一个很大的空间，我说这可能就住不成。但是这个楼盘出来以后，非常受市场的欢迎，我们有时候去看楼盘，能有10几个客户就显得很旺了。但是我到那儿去了以后，每个座位都坐满了。

    其中，这里面从女性角度来说，有两种：一是自己独立，收入比较高，自己想有自己的空间，想落脚在这个城市里，价格又不高，她有自己的空间，这是它的基本需求。

    另外一种就是独立女性，我问过一个人，我说你为什么要买这个房子？她很随意的说一句话说，我要买一间，我万一有一天和我老公吵架了，我就不回了，到这儿来住。我自己买一套房，有自己的空间，一个月才供这200块钱，12平米下来月供是200、300块钱，这些人是一个知识女性，收入相对是比较高的，有自己的思想，个性相对来说也比较强。

    还有一个是有一部分人群离婚，一直住在娘家可能也不好，如果有了这么一个小的空间，她就很安居了。小的家庭整体收入比较低，这个总价比较低，最大就是11、12万，首先她觉得这个地方比城中村好，比如说整体的物业、地段位置觉得比较好。

    另外，我也问了一下，为什么会出现12平米的小户型？比如开发的摩登系列，从它的一期产品，就是摩登COM，它现在根据市场上来看，在38平米左右甚至更小一点。上次采访香港泰银（音）杨总的时候，他说以后住宅面积在30平米左右，再大一点就成了豪宅了，而且做的是两居室。这个小户型面积的下降与房价也有很大的关系，房价在迅速的攀升。今年一季度，像西安这些比较有名的楼盘，价格基本上比去年年底涨了300―500块钱。甚至个别楼位比较好的房子。比如说富力，均价4500元/平方米，最好的楼位一楼户型，价格在1980元/平方米，它的价格和它的面积已经超出了比例。小户型它适应了更多的年轻人的需要，我觉得可能今后小户型也进行了细分，一个应该在38平方米以下的户型，一个是38―90平方米左右的分支。如果在40平米的区间，这样可能是三口之家，大多数人会把它作为一个居住解决。那么38平方米以下可能会在未来1―3年，它应该在市场上会形成比较受欢迎的面积。一个是功能上进行了优化，第二做精装修在总价上可以让很多市场去接受。谢谢！

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　　主持人：谢谢席老师的发言。今天，我们还请到高新地产的李文伟经理，因为他以前在北京做房产，比较有经验，请李经理谈一下。##Detail_Page_AD##

　　李文伟：刚才魏老师谈了一些观点，我是比较赞成的。从我们推广的情况来看，我们趋于女性客户比较明显，我们没有做广告，来的客户群体女性同志确实很多。我们最小的户型是在20平米，不应该算是一个标准住宅。从结构上讲，可以说不能满足住宅的基本需求，只是一个理论住房，它只是一个过度性的。其实大部分人喜欢的还是一室一厅的，来买这个户型的人比较多，是从投资的角度考虑。我做这个房产做的时间长了一点，很多客户我发现一个很明显的问题，现在人买房子的是一种观念的转变。我碰到一个客户，当时我在南郊卖房子，他和我说一件事，我自己深有体会。他结婚大概有4―5年了，但是他现在是租房子住，我说你买我们的房子是住还是投资？他说是投资，不是住。我说你在哪住？他在明德门广厦那儿住，他结婚是父母出钱买了一套房子，是一次性付款。因为他的朋友要租办公室，就问他能不能用他的房子，他就租出去，给他的租金相对高一些。在当时的那种情况下他觉得是很高的，他就把房子借给朋友用，他自己又要买房子，他通过租金回报这一块儿，他感觉房地产投资比较稳。他的理念就是，好多报纸上现在天天都说成为房奴，我们很多客户一提贷款就怕还不起，我和他们介绍，如果你们怕成为房奴，最简单的一点是你这个房子不住，租出去。在我们这个市场，就西高新这一块儿，租金是很高的，我刚才听说，现在的年轻人住房基本上父母给他们买，父母去买又考虑到自己的养老保障问题，这是社会问题了，是一个普遍现象。社会福利没有办法保护，不敢把所有的钱拿出来。我的同事中聊天的时候，也说过这个问题，很多人是买房结婚，我个人的观点是，如果不买房能结婚吗？我们这个年代没有这回事，我说的是什么意思呢？如果把这个钱作为合理理财的话，我买一个成熟的商务区，把它作为一种投资型的，获得的资金既能满足投资需求，又能在偏远的地方租房子住。如果我买两室两厅的就真的成了房奴了，如果把这个资金合理利用上，成为一个滚雪球的形式。如果成为房奴是很可悲的事情，我自己做房产这么多年后，我也自己做这方面的投资，但是公司对我们有这方面的要求，不允许炒房产。但从客观上讲，我觉得房屋地产不管从投资角度讲，还是从住房的角度讲，特别是小户型它的易住性和易满足性都是非常好的。为什么内住宅能适应市场呢？所以现在这种小户型确实是市场上的需求，女性朋友喜欢它是觉得买了这种小户型是给自己一个保障，男同志想的是花钱少又比较实在，我就说这么多。谢谢！

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　　主持人：本次到场的还是很多的嘉宾，但是由于时间关系，都没有做发言。最后，由我们的西媒广告公司的许总做最后的陈述，有请。##Detail_Page_AD##

　　许乐钧：在这里，首先我有几个观点想和在座的各位朋友、各位地产界的精英，我们的一些专家和传媒界的朋友进行分析。

    我的第一个观点是我们的《时尚周报》从全国范围来讲，已经成了平面媒体中成为发展非常快的一股新兴力量。我们拿到《当代女报》一看，它和传统的报纸有几个区别，也有几个特点：

    第一是比较杂志化的报纸。

    第二时尚感很强，全彩印刷，时尚感非常强。

    第三个特点它和我们综合性的报纸相比较，它的话题更加轻松，更加让人放松，更加适应生活。

    两年前，我在北京出席一个会议，那个会议是我原来的母校。那个会上来了很多专家，包括学院派的专家，人大的专家，包括来自央视以及一些新兴传媒的，新浪、搜访、网易共同来探讨报业广告的格局。在那次会上很多传媒的人了解，当初发出很强的信息，那次会议我们中国的都市报，当时在会议上提出一个理论，叫中国的都市报已经进入了一个冬天。这个理论在全国的报业产生了很大的影响，当然我个人对于这个理论并不是完全的赞同。但是它指出一点，经过将近10年都市报系列的快速发展以后，都市报的发展速度已经大大减缓放慢了。从全国范围讲，我们都市报的发展速度在那一年低于国民经济GDP的增长，这导致都市报系列整个增长势头下降的原因是多方面的。第一个全国综合性日报的同质化，在各个城市中综合性的日报问题，基本上都有三到四家，这些媒体从某种意义上讲，没有本质的区别。作为一个产品给我们读者提供的内容上没有太大的区别。你看了其中的一份日报之后，你就获取了其他日报上90%甚至95%以上的信息，这些产品本身具有强大的可替代性。

    第二，因为我们这种都市报的媒体为了达到自己的广告效果，必须有一个巨量的发行。这使它们的广告成本日益增加，这导致我们国家经济发展的时候，有利益支撑。但是现在进入微利的时代，像《广州日报》这种报纸，一个版的广告大概20多万，北京很多报纸的刊例，包括发行量排到第二、第三也一样。无论是我们财大气粗的地产商，还是其他广告在投份的时候已经感到很吃力。

    第三是新兴媒体对传统报纸的分头，包括了网络媒体，包括我们现在在全国范围内讲的这种《时尚周报》媒体，《时尚周报》媒体最近几年在全国来讲取得了很大的发展。从北京的购物指南开始，已经有10几年的历史。在全国范围来讲，在三年之前，从整个时尚周报的制作媒体，并没有形成一定的气侯。在最近短短的三五年时间，全国的各界时报陆续在出现，上海的新将（音），南方的都市报下属的《南方周刊》、重庆的《新里报》（音），成都的《新潮生活周刊》以及我们的《当代女报》等等女报，都开始蓬勃的发展。

    我个人对这个问题的判断是，我们国家随着我们政治体制的逐步开发，国民经济比较活跃之后，我们国家从平面媒体都是第四次转轨，最早全国都是党报，都是所谓的日报，后来党报发展了几年以后，开始出现了晚报系列，我们的党报集团是为了丰富人民的生活出了这个党报。我们华商报也是在都市报系列中。现在随着经济的活跃，消费人群更加年轻化，现在年轻一代的人对传统的媒体在阅读过程中，已经越来越不耐烦了。我接触很多年轻人，更多的时间已经很少看我们过去的综合类报纸，他更多的时间是在上网，更多的时间看杂志，看像当代女报生活类的周报，这是我的第一个观点，从全国范围联想，我们的时尚周报成为平面媒体不可忽视的新兴力量。

    第二，女性在购房的过程中，有一种很重要的影响力。这个话题我在各个场所，包括在各个城市和很多人探索过，有两个意见：一个是大男子的意见。女人决定小事，男人决定大事，这是一种比较极端的观点。

    另外，包括房子、汽车、女孩子在家庭里主导权更强，我们进行更仔细综合的分析之后，我觉得女性购房有三个影响力是不可忽视的：

    1、女性在购房的信息采集过程中，是远远比男性扮演的角色更为重要。这点我和很多地产商探讨过，尤其是做销售部门的人告诉我，来看楼盘的人60%―70%都是女性，这是很重要的数据，到现场看房的人女性占多数。

    2、我发现很多女性，当她产生一种想法，想买房子或者对房子产生兴趣的时候，她会大量收集信息。女性不管是在广告还是杂志收集，在这方面的细致程度比男性多的多。

    3、女性在购房中有一个决策权。（1）女性在选择房屋中看的比男人更细。比如小区的交通是否便利，旁边有没有菜市场，有没有超市，我的小孩在这住房的时候读书问题能不能解决。家里有老人在居住的时候，附近是否有噪音。这方面的细节远远比男性细腻，恰恰是这种细节上的关注，导致了最终决策的时候，女性的发言权具有很强的说服能力。（2）女性拥有购房选择的绝对决策权，在一个家庭中或者两个人准备结婚时，这个时候你的购房会成为一个很困难的角色。我得出的结论是女性在购房中有很强的决策的权利。女性在购房中有很大的参与以及影响决策的能力。

    第三部分，就是我们本次论坛的构成。我们小户型和都市年轻人的关系，尤其是小户型的消费群体越来越年轻化，有两个原因，刚才是市场经济，由于这种回归现实的姿态。在这个过程中，更多的女孩子出于安全出发，更希望男同志哪怕自己生活拮据一点，都希望自己结婚的时候有一套房子。我们现在25、26岁，甚至30岁出头的这么一代人，由于受计划生育的影响，很多是独生子女，他们的购买能力不要仅仅看到他们自身的能力，他们的父母在购买房屋的时候，很多父母是在为他们提供帮助，有的是父母为他们提供首付，或者是送他们一些非常具有价值的家电类的产品。

    因此，年轻女性和小户型这个需求市场上，具有非常强大的消费理念。而且女孩子在购物中是非常冲动的，我们的地产商，我们地产的销售人员，会给我们的女性消费群体编制一个美丽的梦。

    从这三个观点会推出第四个观点，当代女报是时尚的周报，与时尚年轻的女性读者群体来比，是值得在座的各位专家，以及我们的地产商，加以密切关注的一份新兴的媒体。

    我给大家一个数据，这个数据在西安的市场上，我们在座的无论是专家学者，你们无论到哪个报刊点，你们可以看看我们的发行量，你们肯定会得出这样的结论，当代女报我们在市场上的终端发行，在个别的报刊点甚至超过华商报，对这么一份具有影响力的报纸，今天当代女报和陕西新浪地产联合举办这个活动，也是第一次和地产商亮相，很多地产界的朋友对这个媒体并不了解，但是我相信如果地产界的朋友真正用心调查这份媒体，就会得出我刚才说的结论，当代女报社是我们西安市场上非常具有影响力的媒体，我相信通过这次论坛，我们和地产界也会很多的合作机会。

    最后，我代表我们本次论坛的主办方，当代女报和我们的陕西新浪地产，感谢各位专家、各位地产界的朋友出席我们这次论坛，并且在这个论坛上给我们提供了很宝贵的建议，让我们在下一步，在我们两份媒体运作过程中都吸取了宝贵的建议，谢谢大家！

　　主持人：

    感谢许总，感谢房产界的专业人士。本次当代女报社和陕西新浪地产联合举办的“住房需求年轻化趋势与都市女性小户型城市主张”论坛圆满结束，谢谢各位！