房价攀升 八部委联手调查开发商"炒房"

　　建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局在内的八部委，将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。 ##Detail_Page_AD##

    房价仿佛脱离了地心引力，就连火爆的股市也没能使房价的上涨放缓。6月14日，国家统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房价同比上涨6.4%。一些特大城市恶炒楼花现象再度抬头。

　　记者获悉，包括建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局在内的八部委，将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。

　　重点城市联合检查

　　“深圳是首要重点城市。”6月15日，接近建设部的一位知情人士告诉记者。在国家发改委和国家统计局刚刚公布的70大中城市5月房价调查结果当中，深圳位列前茅：新建商品房和二手房价格同比涨幅均超过10%，而在4月的相关数据中，深圳的同比涨幅亦高达13.6%。

　　记者了解到，除深圳因10%的同比涨幅而被列为重点检查城市之外，其他几个房价涨幅较快的城市也在决策层关注的范围之列。根据国家发改委和国家统计局公布的数据，同比房价涨幅超过或达到10%的城市还包括北海、温州、北京、蚌埠四个城市。不过，对于这四个城市是否将被调查，上述知情人士未做出明确答复。

　　他告诉记者，本次检查的重点在于市场层面，即调查是否存在“非正常、非市场”性的因素推动城市房价的快速上涨。因此，开发商在楼盘销售过程中，是否存在“捂盘惜售”、“违规认购”、“内部及高管违规炒作”的问题，将成为检查的重点，一旦发现，将进行严肃处理。

　　今年3月，国家八部委联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，并召开电视电话工作会议布置相关工作，其中就包括联合检查落实情况。截至本报截稿时，记者就联合检查组调查重点城市房价的消息向建设部求证，其新闻处负责人除了提醒记者注意3月底4月初八部委召开的电视电话会议之外，未透露或证实其他消息。

　　房价普涨非常原因

　　检查之所以将市场秩序置于首要重要位置，实际上是有关主管部门在房价普涨的背景下，嗅到了“非正常、非市场”因素的味道。

　　记者了解到，在本次调查的重点城市深圳，就曾出现联手坐庄炒作房价的情况：某些客户联合起来，要求中介人员“只要有小户型(两房以下)就购入”；更有消息称，同在深圳南山区的某楼盘，更是在正式预售之前，便撤走所有销售人员，而可售房源均落入中介之手。

　　“市场中笃信房价继续上涨的气氛很浓，开发商觉得晚卖一天，就能多赚钱。”一位北京地产业界的权威人士告诉记者，北京奥运村北部的某在售项目，便是在已经取得预售许可证的情况下，对个别楼栋“封楼禁售”，目前，该项目的售价已经高达18000元左右，而据记者掌握的情况，这种情况在北京并不罕见。

　　此外，楼盘内部炒作的情况也已经出现。位于北京朝阳路的某新楼盘，就以“关系房”的方式通过内部炒作获利，一位熟知内情的人士告诉记者，项目开盘前由管理层首先选好房号，交纳5万元定金。待项目销售3个月后，管理层必须交其所选房屋的首付款，但并不进行网上登记。及至销售到达90％时，这些房号被放出销售，溢价部分的利益由管理层自己享受，在这样的内部炒作之下，该楼盘已经成为北京近期销售单价上涨较快的楼盘之一。

　　一位业内人士对记者说，在当前的市场环境下，开发商的惜售更多是对奥运会下赌注，“共同的预期是，房价还会继续涨，所以，谁捂到最后，谁受益最多。”而对于楼盘内部炒房，他表示，这种手段一方面是开发商希望借此迅速抬高后期房价，而另一方面则是由于房地产企业目前经营管理不健全，企业福利制度亏欠。

　　联手检查将成为常态

　　在6月房价普涨6.4%之前，经过2006年全年针对房地产行业的宏观调控，全国主要城市房价快速上涨的势头已经得到初步抑制。国家发改委、国家统计局此前的数据显示，70大中城市房价涨幅这一关键指标，已经连续几个月可以控制在5%左右。建设部相关负责人亦在不同场合表示，过去几年出台的调控措施已经开始初步发挥效用，房地产市场正向健康、稳定的方向发展。

　　但五月的数据显然让人难以乐观。深圳、北京等大型中心城市相继进入10%“涨幅榜”，而此前几个月，涨幅超过10%的城市除深圳之外，基本上是呼和浩特、北海等二三线城市，“这些城市房价基数相对较低，远不如北京、深圳这些城市达到10%涨幅产生的影响大。”上述知情人士向记者分析。

　　国务院总理温家宝在6月13日主持国务院常务工作会议时明确指出，要防止固定资产投资反弹，控制新开工项目，搞好房地产市场调控，遏制房价过快上涨。

　　对于新近出现的新一轮房价普涨是否会促使决策层出台新的针对性的调控政策，上述知情人士表示，近一阶段相关主管部门的主要精力集中于既有调控政策的落实，以确保效果，“重点打击推涨房价的市场违规行为就是出于这一目的。”他同时还向记者强调，检查将成为一种常态。

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　　房价还在涨

　　6月14日国家发改委、国家统计局发布调查数据：

　　2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.0%、7.2%和6.5%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨。##Detail_Page_AD##而二手住房销售价格同比上涨6.8%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.3%。而非住宅商品房销售价格同比上涨5.3%，环比上涨0.9%。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨7.8%、5.1%和3.3%。

　　资本时代：稳定房价前提是承认市场规律

　　房价再次高涨引起社会普遍关注，国家统计局近日公布的5月份统计数据显示，70城市房价上涨6.4%，涨幅最高的是普通住宅，同比上涨7.2%，涨幅较大的城市从北京、深圳至安徽蚌埠，从房屋结构到地区，呈全面开花之势。

　　无疑，此前降价预言再次落空，这些预言不幸地成为市场的反向指针，使延迟购房的普通消费者的利益受到了严重的损害。

　　我们必须回到身处资本时代这一基本事实，对房地产市场作出离真相尽可能近一些的解读。

　　东亚以出口导向型经济为主的国家和地区大都经历过楼市与股市竞相暴涨的情况。以人们耳熟能详的日本泡沫经济时代为例，据日本国土厅公布的数据，1985年，东京的商业地价指数为120.1（1980年为100），到1988年暴涨到334.2，短短三年时间暴涨了近两倍。我国台湾地区也是如此，在上世纪80年代中期土地和房地产价格翻番，韩国政府直到现在仍在为高房价头疼。

　　流动性过剩，疯狂投资，从外汇储备、外资流入到财富无穷的增值能力，这都和我们现在身处的环境十分相像。

　　货币大量增值的结果有二，一是上游资源性产品价格上涨，除了煤、电、成品油、天然气外，还包括建筑所必需的木材、水泥等原材料价格的持续上涨。房地产商在卖方市场中，自然会将所有的成本都囊括在房价之中。同时，随着购房者对住房质量、政府对建筑物节能标准的提高，以往筒子楼式、二十年就得推倒重建的浪费资源的廉价房很难被各方认可。

　　另一个结果就是刺激了投资欲望。人们只有大量投资才可以使资产赶得上通胀的步伐，房产因此从单纯的住房保障功能拥有了投资的功能。一年有5%的通胀率，房价涨幅必然超过5%。通胀是因，追逐资产增值是果，追逐资产又助长了通胀因素，房地产拉动上下游产业利润丰厚的现实，使房地产一再占据中国经济与资本市场的核心地位。

　　而为了保障经济安全，我国不得不实行最严厉的土地制度，减少土地供应，连经济发达的“现代化大都市”都有严格的耕地要求，可供土地所剩无几，已经推出的土地又因为房改之初种种复杂的利益纠缠，在政府的默许下大户型一枝独秀，住房结构严重失调，导致积重难返。另据中国改革研究基金会国民经济研究所副所长王小鲁课题组最近的研究，目前城镇最高与最低收入10％家庭间的人均收入差距约31倍，我国推出的商品房只能满足高收入阶层甚至是境外投资者的住房与投资需求，人为加剧的供需矛盾进一步刺激房价的急剧攀升。

　　此外，市场经济的发展，劳动力自由流动是大势所趋，北京、上海这样的特大城市一年流入数百万人口，有不少沉淀为常住人口，这些居民对于中低价位住房的需求与目前的畸形高价供应态势形成强烈的反差。目前各城市经济适用房比例甚至都不到5%，各地政府保障本地户籍低收入人口的经济适用房都捉襟见肘，遑论常住人口的住房保障。经济适用房无法起到房地产价格之锚的作用，房价就如断线的风筝扶摇直上。

　　房地产市场化提升了民众改善住房条件的需求，资本时代的提前到来使房地产拥有了消费与投资的双重身份，加上汹涌的城市化进程和收入差距导致的商品房结构人为畸变，使房地产成为短时间内无法解决的难题，十几年扭曲的行政市场化积弊，与土地、人口等各方面的刚性约束，岂是两年调控就能解决的？

　　因此，身处资本时代，我们必须以另一种方式思考房地产价格：承认现实的约束，以及政府财力与规划方面的限制，反省减少供应抑制房价的政策，而后平心静气，将土地收益专款专用，更多地投入保障性住房，先让房地产价格有了稳定之锚，而后放开拓宽商品房市场的投融资与交易渠道，使物畅其流。

　　房地产价格什么时候能够真正下降？是目前尚处于孩童期的独生子女们从现在购房的父母手中继承住房之时；是泡沫破裂之后货币趋向紧缩之时；是人口下降到土地不再成为稀缺珍品之时；是政府税收有充足来源不再让土地收入充当转轨成本之时。当然，也是政府彻底改变通过房地产拉动地方GDP的观念之时，官员的灰色收入在制度性常态监督下无所遁形之时。

　　近年房价调控政策回顾

　　2003年4月，央行发布121号文件，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

　　2004年3月，“8・31”大限提出。

　　2005年3月，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，取消住房贷款优惠利率。

　　2005年3月，“国八条”出台。

　　2005年5月，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区解决房价上涨幅度过快等问题。

　　2006年4月，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。

　　2006年5月，“国六条”出台。

　　2006年7月，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

　　2006年8月，国税总局发布《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，严征二手房个税。

　　2007年2月，建设部下发《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》，遏制“估价猫腻”。

　　2007年3月，九部委严查重点城市房价。

　　2007年4月，“广七条”出台。