加息减税短期难改房价升温格局 降温还要问源头

  
房屋童话

　　自7月21日起，金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调，同时住房公积金贷款利率也相应提高。加息可能成为当前楼市的“退烧药”吗？多数业内人士认为，加息、减税短期内难改房地产市场升温格局。对于当下的楼市而言，降温还要问源头。

　　加息意味着温和增加负担

　　银行贷款基准利率上调0.27个百分点和个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点，对房地产市场的影响将体现在两方面：对于购房人而言，加息意味着温和增加负担。以50万元20年期房贷为例，加息前，按实际最优惠利率6.12％计算，利息总额为368045.35元，月还款3616.86元。加息后，最优惠利率调整为6.2730％，利息总额为378723.29元，增加约10678元；月还款3661.35元，实际月供增加约45元。

　　尽管单独看一次加息增加的还款额不算大，尽管5年以上长期贷款利率调整幅度相对较小，凸现了央行尽量减少加息给购房人群带来还贷负担的一片苦心，但联系到最近7个月内3次加息、33个月内（自2004年10月以来）7次加息，购房人因此累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10％。这对于普通工薪阶层还是有压力的。

　　事实上，房地产的需求在城市化进程以及居民收入提升的大趋势下，难以抑制。在供求偏紧的情况下，自主需求混杂着投资、投机需求一起释放，“该买的还是买”。对于开发商，加息理论上会带来开发成本提升。摩根大通中国证券市场部董事总经理李晶说，因为借钱要付的利息高了，房地产业高负债经营的行业特性决定了加息将提升开发商的财务费用。

　　房价飞涨原因何在？

　　中共中央党校研究室副主任周天勇教授判断，单独的加息不会对房市有太大的影响。而近来关于房价的新闻总让人心惊肉跳：“6个月上涨50％”“一个楼盘的市值可以买下整个伊利集团”“新拍出的楼面地价接近在售房价”……3年了，楼市调控旷日持久，房价还未低头却又抬头，原因何在？

　　从供求关系看，有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求导致房价上涨。

　　从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。

　　从交易秩序看，“炒风”乘势而起，非正常因素助推房价节节高。

　　从资金面分析，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市，助推房价上涨；境外资本大量涌入，加剧了楼市格局改变，在相当程度上强化了房价看涨预期。

　　降温还要问源头

　　究竟啥是楼市降温的“及时雨”呢？其一，供求决定价格，增加供给是降温的必要条件。当前楼市问题的主要矛盾是有效供给不足，自主、投资需求强烈释放，在卖方市场格局之下，房价节节攀升，买方恐慌性入市追涨。要楼价趋稳、甚至下调，最有效的方法莫如增加供应。

　　其二，打击坐庄，整顿交易秩序，扫除囤积居奇。楼市在打击囤地、囤房方面，得动真格。囤地在本质上跟坐庄没什么两样。都是凭借资金、信息优势，垄断资源，囤而不动，待价而沽，只不过达成目的所使用的手段各自不同罢了。可喜的是，国土资源部门今年加大了土地供应。1~5月份，住宅用地的土地供应量比去年同期增长35.5％，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3％，经济适用房的土地供应总量更是比去年增加了166％。

　　这当然是个好消息，问题是，供出的土地能及时形成有效供给吗？要新增土地形成有效供给，至少得做到两点：一是批出的土地不能闲置，而是要进入生产领域，形成房屋；二是要所形成的产品必须是主流购买力所中意的房屋，交通便捷、低总价、配套全。前者要求严格执行“土地闲置”回收政策，打击囤地；后者要求推进“90／70”项目，形成冲击性供给。新华社记者徐寿松