关注:西安房价成本和利润大揭秘

前言

　　国外有句谚语：上帝拼命掩盖的，正是世人迫切想知道的。而中国目前的房地产市场正是如此。

　　房子的真实价格、房地产企业的利润、项目的最大成本和一个城市房价的真实情况……谁能够说的清？

   作为二线城市的西安，从目前总的市场表现来看，今年房地产市场最大的特点是众多楼盘“超四奔五”，售价4000--5000元/平方米的项目一度成为了市场的主流……##Detail_Page_AD##

   为了真实的了解清楚西安房价极其上涨的原因，记者日前对市场进行了系统的调查，以期揭开?D?D

　　利润：700?D1500元/平方米

　　要点：

　　高价房的背后必然是高回报的收益。开发商的利润到底有多高呢？近日记者调查发现：均价2500元/平方米的房子成本不过1800元/平方米；而均价4200元/平方米的房子其成本只有2800元左右……

    “哈哈，不好说。”

　　在长达一周多的调查中，几乎所有开发商碰到记者所问“房地产企业的利润究竟有多高”时，都以此话敷衍到。“不好说，有两层含义：一是项目成本作为开发企业的商业机密不好对外公布；二是房地产开发企业的利润可能只有老板一个人知道。”某公司策划部长说到。

  　其实，关于房地产企业的利润一直以来就是个“似是而非”的概念。几年来，从7%?D60%的说法都有，但是没有一个是通过公布项目成本构成而得到落实的。这也就自然的给开发商“成本决定房价”的理论盖上了“遮羞布”。

   那么，开发商的利润到底有多大呢？几经周折，记者得到了西安城东某中档社区和曲江宾馆附近一项目的成本构成，通过计算发现，其利润高达30%?D50%之多。

    位于城东某小区是一个有多层和小高层组成的“中档社区”，建筑面积不到10万平方米，目前的平均售价在2500元/平方米。而据了解，该小区建筑面积的总成本不到1800元/平方米，“即成本包括土地费用、建安费用和室外管网绿化城市配套等等，也就是说，开发商从这个小区所见到的利润达到700元/平方米左右。”该知情人说到。

　　由此可见，西安一个中档小区的利润回报达到了40%，那么高档项目的利润就可想而知了。

　　曲江这几年的房地产发展可以说是令人瞩目的，其价格也在西安名列前矛。“虽然我们项目获得土地的价格非常便宜，但销售并没有因此而脱离该区域的价格范围。”曲江宾馆附近某项目工程师说到。

     据了解，该项目的土地成本900元/平方米左右，而建安成本不到1400元/平方米。“实际上，西安小高层的建安成本比这还要低，因为我们是从另一开发企业手中购买的楼花，所以1400元/平方米中还包含了室外绿化、景观、管网配套等等费用。”该人士说到，“即土地和建安成本总费用不到2400元/平方米，加上城市配套费和企业管理费、贷款利息和利润等费用，总建筑成本不超过2800元/平方米。”

     但是，目前该项目所在区域的市场售价已经达到了4300元/平方米左右，利润大约是1500元/平方米，“回报率高达50%之多。”该人士说到，“就这还不是开发企业的自有资金。”

     一个“从别的开发商手中获得的项目”利润竟然达到50%多，由此可知，作为一级开发商从中获得的利润有多大了。

[!--empirenews.page--] [/!--empirenews.page--]

　　成本：对消费者是一本糊涂的帐

　　要点：

　　同样，作为一种商品，房子的成本却是谁也说不清的。开发商为了将开发成本降到最低，而又不得不花费另外的“公关成本”，从而使得“公关”成了一个项目最大的成本支出之一……##Detail_Page_AD##

   “当然，从理论上看，开发商的利润的确达到了50%之多，但是并非开发商最终就能够拿到。”一业内人士所到，“这成本中还没有计算或者说是利润里还包括着巨大的公关费用。”

    “只要地方政府和相关职能部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把至少40%的成本降低下来，返还给购房者。”日前，一位在珠三角多年从事楼盘开发的房地产商的讲话引起了社会各界的关注。他说：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”

　　其实，无论该40%的数据是否准确或者是属实，它所激起的巨大反应却至少证明了一点：作为一个看似由买卖双方决定的市场，其广大购房者却长期处于被蒙蔽的地位。

　　“所以，要想立竿见影的降低房价，政府就应该提高房价的透明度，以改变买卖双方信息不对称的现状。”消费者王先生说到，“一千元的东西，在消费者知道其成本后，也许会花一千五六去买，但绝对不会去连夜排队的花三四千元抢购。”

    也正是由于消费者和开发商信息的不对称，进而就导致了开发商用“开发成本加大，房价自然就水涨船高”的成本论掩饰房价虚火。

    “其实，开发商也不是人们所想象的那样风光和有钱，我们也有难言之隐。”城东某开发商说到，“一个项目的成本构成包括土地成本、土建和安装成本、配套建设费用（含勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等）、企业管理经营费、各种税费、利息及宣传费……一个项目跑下来要盖二三十个章，你可以想想，这中间的公关费得多少。”

    “当然，你也可以不花公关费，但付出的代价就有可能是开发成本远大于公关费用，即按照规章制度办事，即一个审批可能要用7个或者15个工作日来完成。”该开发商无奈的说到。而对于开发商来说，时间就是金钱，项目越提早开盘销售，就越容易把风险降下来，把成本降下来。

[!--empirenews.page--] [/!--empirenews.page--]

　　房价：抑制中扶摇直上欲破4000元/平方米

　　要点：

    虽然6．09%已经是近两年西安房价增速的历史新高了，然而，面对那些开盘便涨、一夜之间涨几百的楼盘，甚至相对西安的二手房来说，这个涨幅看上去并不高……##Detail_Page_AD##

    数据显示，2007年上半年，西安住宅在售均价为3412元/平方米，较上年同比增长6.09%。而另据了解，2006年西安商品住房的销售均价为3258元/平方米，比2005年增长4.49％。“因此，2007年上半年的价格增速已经达到了历史新高。”

    “6．09%是2007年上半年西安住房销售的均价。但实际上毫不夸张的说，西安已经有一多半楼盘的价格涨幅超过了这个数据。”优势组合付先生说到，“城南、城北、高新等热点区域的楼盘均价都在4000元/平方米左右，作为富人区的曲江相当部分楼盘的价格已经远远超越了4000元/平方米。”

     据记者调查，城南电视塔附近某楼盘，在开盘前后的涨幅就达到200?D300元/平方米，而长安区某楼盘的开盘涨幅更是达到了10%还多；同样，城北相当多的楼盘价格涨幅因地铁和行政中心的开工也超出了这个数据。

    “怎么回事，市场好象永远没有起价的房子，而剩下的却都是均价以上的房子。”跑了一个月，看了数十个楼盘，王小姐彻底被搞晕了，“宣传上明明写的3286元/平方米起，去买却根本就没有这个价钱的房子；均价3600元/平方米的房子，剩下的基本上都在3780元/平方米于以上了。”

    “两周前看了城北某名座的一套房，价格是3040元/平方米，因嫌贵没有买；到7月18日售楼小姐打电话说价格要调整到3170元/平方米，结果7月22被通知如果还不下定，从23日开始价格就要调整到3270元/平方米了。”王小姐在短短两周内就真实的体验到了房价的上涨。

    为了验证这种说法，记者在22日下午七点拨打了该楼盘的销售广告，声称现在想定套房不知道按那种价格计算。该售楼小姐说：“如果提前预定过，可以按原来的价格，但如果没有预定就只能按照明天的新价格进行销售了。” “即便是这样调价，我们的楼盘在该区域都算是价格较低的了。”售楼小姐最后补充到。

    不但新建商品房如此，连二手房也“肆无忌惮”的飞涨起来。据了解，在商品房价格上涨的拉动下，上半年二手房价的涨幅也达到了7.53%，成交均价达到2658元/平方米，部分地区甚至超过了3000元/平方米。正是但由于市场需求旺盛，上半年西安的住宅销售面积较上年同比增长也达到了41.12%，占商品房总交易面积的比例高达91%，成为引领商品房持续热销主要动力。

    “炒股的人都知道，判断能否买卖一只股票的时候，不但要看价格，更重要的是要看成交量。房地产也是如此。”付先生说到，“上半年，西安的房价不但涨了，而且成交量之大也是近两年来很少有的。这种‘量大价高’的现象必然进一步刺激市场需求，从而导致房价继续攀升。”

    为了抑制房价持续上涨，一方面，西安政府采取了多种手段和方法。尤其去年和今年，不但从政策上进行相应限制，还直接对市场需求进行“直接补给”?D?D西安市规划在五年内将建设1000万平方米以上的经济适用房，完成近200个城中村改造项目。“按照户均80平方米计算，至少可解决13万户中低收入家庭的居住难题。”

    另一方面，今年西安廉租房的全面实施也将对调整西安房屋结构、抑制房价增长速度起到一定的促进作用。

    一边是不断持续上涨的房价，另一边是抑制持续上涨的手段，市场与调控就这样在房价上涨中进行“博弈”?D?D难道1000万平方米的经济适用房也不能将西安房价“拉下马”？！

    无论怎样，种种迹象似乎都以表明，下半年西安房价的持续上涨已经是“理所当然”了。