新浪陕西房产博客：西安房价上涨的"三大推手"

　　前言：上周推出的关注西安房价上涨系列报道之一“西安房价成本探迷”一文引起了业界各方的强烈关注，为了进一步了解房价的上涨原因，本人日前深入到不同楼盘进行了调查，并且同多位业界人士进行交谈，结果发现西安房价上涨存在“三大”推动力……##Detail_Page_AD##

　　操盘手“人为炒作”

　　要 点：市场再现“连夜排队买房”现象，到底是市场刚性需求强劲还是楼盘营销又在故弄玄虚？！其实，这一切都是操盘手――房地产销售代理机构的一种“操盘手法”。此种手法不但营造出了“房子不愁卖”的现象，更是为后期房子价格上涨找到了“理由”……

　　7月28日，北郊某楼盘开盘销售，而在此前一天的晚上，三年前楼市“彻夜排队领号买房”的现象再次出现。这不仅让人疑惑：现在的房地产市场上竟然还有这种彻夜排队购房的现象存在，难道西安市场上的房子真的供不应求了吗？！

    “这只是一种操盘手法，一般都是楼盘的销售代理机构为营造销售卖点而精心安排的。”原就职于房地产公司而现做楼盘销售代理的吕先生说到，“这种手法非常容易给市场造成‘房子不愁卖’的假想，进而顺从理章的为开发商制造出‘后期房子要涨价’的理由。”

    据了解，当前的房地产开发企业一般都将项目的销售宣传工作以“打包”形式让楼盘销售代理机构负责完成，而为了制造一些噱头，代理机构就不得不营造出一些“手法”，比如彻夜排队买房、抽号摇奖、会员制度……

    “也许对于开发商来说，目的就一个：把房子卖出去。但是，对于代理机构来说，却不仅仅是卖出房子。”高新区唐沿路附近一小区销售经理张先生说到，“代理公司挣的是销售佣金。所以，代理公司要想获得更多的利润，房子不但要卖的好，更重要是价格还要卖的高。”

    “当然，代理机构为了赚取开发商更多的代理费，在楼盘销售中其操盘手法花样百出不难理解，但是，花样百出的操盘手法把房价在一夜之间也炒作上了？”市民李女士对操盘手的做法还是不甚了解。

    “非常简单，追求利润最大化不仅是代理机构的目的，也是开发商所想要的。”张先生说到，“更重要的是开发商和代理机构对高出双方商定价格部分的进行比例分成。比如开发商和代理机构确定一个项目的销售均价是3500元/平方米，如果代理机构最终把销售均价卖到了4000元/平方米，那么，每平方米多出来的500元就是双方共同的利润。四六分还是五五分就变的很简单了。”

     除此之外，还有很多的操作手法都是代理机构所常用的――比如开盘前就通过征名、征文、论坛等形式提前预热，但是，无论那种手法最终都是通过提高房价来获取自己的利益。“所以，说操盘手是房价上涨的直接参与者毫不为过。”策划人付先生说到，“可以说，一般市场上各楼盘铺天盖地的炒作宣传广告，都是操盘手们在幕后的杰作。”

　　开发商“囤积惜售”

　　要点：土地越来越少，房价越来越高；房子“压”上半年，每平方米的价格就能多买几百元，如果再碰到区域大的城市规划和环境改变，其升值更是不可估量；为了能够赚取更大的利润，只有囤积部分房源，以等适当机会再出售……

　　“不好意思，我们目前除了六七套这种户型外其它的全部都卖完了。”这是记者在城西某公园旁一楼盘销售中心咨询时所听到的。但是，当记者在阳光售房网上查看该楼盘的销售信息时却发现，其销售率才达到70%多。

    “从目前的市场来看，当初定的价格的确有点低了。”该公司一销售员说到，“去年开盘那天，我们只推出了80多套房源，当时旁边的公园还没有建设。但当公园的规划出来以后，来现场咨询的购房者突然增多，二期开盘的场面一度失控。”

这种现象的突然出现，让开发商意识到“价格定的有点低了”。再加上目前该楼盘周边环境的大力改善，“很明显，不到一年时间，后来出现的楼盘价格都高出我们四五百，我们为什么要卖那么低呢？”该销售员说到。

    “为了达到周边楼盘同等价位的水平，开发商只有‘压盘’了，即封盘不卖了，到目前为止销售工作都往后推了近半年多。”曾竟标该楼盘销售代理的某策划机构王经理说到。

    据了解，开发商的这种“囤积惜售”在业界也非常流行。一个楼盘开盘前基本上都会“封住”好的单元或者房型，而是先抛出一些差点户型或者单元，并且告知已先“内部登记”的意向者说“开盘时的房价比相邻的成熟楼盘还要便宜”。

    一般来说，一个项目什么时间开盘、先卖哪些套房型都是经过精心策划的。如此一来，不知真情的购房者就会提前排起长队抢预订号，当首期推出的房源基本售完时就会马上“封盘”，从而制造出“供不应求”的假象来。但是，当推出第二批房源时，价格就会因“供不应求”而大幅上涨。

    “在这期间，如果楼盘周边的环境发生大的变化，那封盘的时间就会更长。”王经理说到，“遇到区域大的规划变动，如增加一个公园、修通一条道路等都会让开发商长时间的囤积惜售。”

    据了解，在楼盘买卖的操作中，开发商常用的囤积惜售的手段抬高房价赚取更多利润。所谓捂盘惜售就是把手中较好的房子留着不卖，等有了一个相对较高的价位后再出售，赚取更多的利润。

    “这也就是为什么有的楼盘卖了两三年了，反倒还有好户型的房子。”长安某公司销售经理常先生说到，“当然，开发商之所以能够囤积惜售，其核心原因就是这样做的成本很小，风险也小，但收益确实非常大――作为商人，谁都会这么做。”

    长时间的“囤积惜售”使得自身楼盘房价似乎“涨之有理”，但对于周边楼盘来说，在其高价位的对比下，都纷纷将房价上调到“同一水准”，从而使得区域房价不断上涨。

　　外地品牌“强势带动”

　　要点：同一区域的同一类型房子，即使成本相差甚远，销售价格也不会出现巨大落差的。但对于“市场”来说，在同一区域环境、同一城市配套、同一市场环境中，价格却是由品牌好、实力强、规模大的楼盘决定着……

　　“ 我们的楼盘3680元/平方米消费者嫌还贵，而同一区域一路之隔的外地企业所开发的某社区起步价都3780元/平方米，现早已经卖到了4000元/平方米以上。”日前，谈到外地开发企业对西安房价的影响，高新区西万路某项目销售经理说到，“更何况我们楼盘的区域环境、城市配套比他们还成熟。”

    近两年来，西安房地产市场的主流产品几乎被“外来企业”所垄断，他们的到来极大提升了西安房地产业的竞争水平，但另一方面也极大的拉升了西安的房价。

    “原来觉得长安区2800元/平方米的房子已经是‘天价’了，而现在，面对韦曲近5000元/平方米的房价，我非常后悔两年前没有购买该区域的房子。”消费者李女士说到，“不要说商品房，就连外地企业开发的经济适用房都卖到了3400元/平方米左右了。”

    当然，不可否认的是，这些外来巨头都以大盘开发为特点，从项目操作和公司运转模式看，不可能低价开发，所以，高价入市成为必然。“但是，他们的高价带动了西安各区域价格的普遍上涨。”

    从热点区域房价走势来看，外来地产品牌企业项目对区域房价拉动作用非常明显。目前西安市场如高新、曲江、长安、产灞等热点区域吸引了大量外来开发企业进驻开发，项目主要集中于高端定位，销售均价普遍比区域平均房价水平高出数百甚至是千元以上。

    “我们的价格定位对周边其它项目价格产生了示范拉动效应，从而带动了整个区域房价的综合攀升。”曲江一外地企业策划经理说到。而这一点在今年表现的尤为显著。

    “同一区域环境，我们所开发的房子质量并不比他们的差，甚至有的社区环境还超过了他们，但为什么他们能卖5000元/平方米而我们就卖不到4000元/平方米呢？！”长安区某楼盘销售经理常先生说到，“由此看见，我们的房价还是定的太低。”

    同一区域房价每平方米高出近千元都有市场需求――也正是这种心理和市场反应，从而导致了各个区域房子价格不断的同高价项目“看准、攀比”……

    其实，“卖房就像演戏”，没有购房者能够清楚的知道“戏”的内幕，除了开发商、操盘手的原因外，广大购房者还具有“不可推卸”的“责任”――楼盘销售正是利用消费者“买涨不买跌”心理，而更多购房者可能在人为制造的“恐慌气氛中”失去理性，盲目跟进，“害怕无房可买”。

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