叶檀：提高房贷首付是将低收入赶出商品房市场

    提升个人房贷首付款到四成，被当作一个抑制房价上涨的措施，广为传播。这一传说虽然不是空穴来风，却在传播过程中遭遇误读，使提高首付之事被不恰当地赋予了降低房价、给房地产市场降温的重任。这种误读是对焦灼等待房价下降的普通购房者的戏弄，误读一多必然解构政策的有效性。 ##Detail_Page_AD##

    这次提高房贷首付额的传言始自于7月中旬，中国银监会发出紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查。到8月初，有报道称，银监会明确表示希望提高房贷首付。

    这种传言去年就有，结果是自2006年6月1日商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30%，在一个信息传递平台还未通畅的经济体中，传言自有其价值。

    商业银行并非不懂眼色，各地的商业银行已经开始收紧房贷，从此次领房价上涨风骚的深圳，到上海、杭州、成都等地，都在收紧房贷，一些银行的支行甚至已经停止了二手房按揭贷款业务。

    不过，收紧房贷主要不是因为商业银行自觉到提前对管理层的讲话令行禁止，而是商业银行上半年贷款量发放过大，在严厉的信贷额度管理制下无款可贷。来自监管部门的统计数据显示，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元。其中，不少支行上半年就把2007年的额度全部用光。为了兼顾2008年的贷款任务指标，这些支行都停止了住房按揭贷款业务。深圳农行部分今年贷款额度已经用完的支行，不得不停止发放二手楼住房按揭贷款。但在贷款额度尚未用完的支行，购房者仍然可以获得二手楼住房按揭贷款。建行、中行等行都出现了房贷收紧的情况。

    央行为管理货币流动性，严格控制各商业银行信贷也是重要原因。央行采取实时监控措施，要求各银行每月汇报信贷情况，压力传导之下，各银行总行也对全国各分行制定授信政策指引，严格控制信贷额度。另一个原因是今年上半年一些地区房价上涨惊人，房贷与高房价风助火势，越烧越热。房价涨幅稍降，银行在觊觎利润之后稍顾风险管理，也是商业常态。

    实际上，今年以来，除了房贷以外的其他贷款，个人消费贷款、汽车贷款和助业贷款的门槛都在提高，说明这属于央行与银监会整体贷款风险控制与防止流动性过热的范畴，不过由于个人房贷占据绝对高的权重――在消费信贷做得比较好的银行占比90%以上――所以被误读为对于房贷的专项控制。

    收紧房贷政策只是暂时的，以往的屡次收紧不过换来了游戏规则的调整，而不是业务份额的降低。只要有信贷额度，商业银行仍然会进行房贷争夺战。对于商业银行来说，个人房贷仍然属于优质贷款资源。房贷一如既往地使银行在低风险中获得高赢利。截止6月末，沪上中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元，比年初增加1.97亿元；不良贷款率0.85％，比年初上升0.06个百分点。自去年以来，个人住房不良贷款余额和比例均呈现波段式上升态势，但从4月之后，不良贷款上升势头已得到一定遏制，6月份不良贷款余额和比率均比5月明显下降。

    并且，外资法人银行加入房贷争夺大战也使国内商行银行不可能大规模收缩房贷额。普华永道会计师事务所今年4月发布的《外资银行在中国的调查报告》显示，在被调查的35家外资银行中，有12家外资银行表示，中国全面向外资银行开放金融市场后，计划向居民提供住房人民币贷款业务。在未来三年外资银行计划推出的新业务中，房屋贷款业务名列前茅，在贷款年限与利率、审批时间上均比中资银行有利。

    如此泰山压顶的竞争之势，无怪乎四大国有及主要股份制商业银行相关负责人在接受采访时均表示，并无“收紧”一说，不会盲目改变现有房贷政策。

    真有改变，那是犯傻，商业银行绝对不会行此无脑之举，而央行与银监会也不能不考虑到外资银行在房贷领域的递补作用，不会缚住中资银行的手脚，放任外资银行在房贷领域坐大，导致流动性无法控制，而中资银行业务份额与赢利水平下降。

    但有迹象表明，在信贷额度受限的情况下，贷款的重心会有所偏移，转向优质客户。目前银行房贷对于客户的资信等级评定，内容涉及20多项，低于规定分数则不予贷款。与银行联系不密切的低收入阶层与自有资金较少的连环炒房族将会受到限制。这些潜在风险较高的贷款者会因为资源等级不高，得不到需要的信贷服务。笔者曾与浦发信贷员交流，她从本行实际出发，认为风险最大的是低收入阶层的小额贷款。同时，中小房地产商也将与低收入购房者一道被打入另册，像万科、金地、招商地产这样能够给银行带来大笔消费信贷业务的发展商仍然会是银行眼中的香饽饽。

    不出意料的话，控制风险将会成为房地产领域弱势者的清理过程，已经出现的行业分化趋势将更加明显。