狂赌楼价再涨 开发商捂盘惜售囤货以赚高利润

　　日前记者从市场中了解到，广州也有开发商同意任志强的这一观点，认为楼价还会往上涨，多留点货到价高时再卖，以获取更大利润。因此，就出现了一些新盘拿到预售证却迟迟不卖楼，或者刻意有了预售证不领取等现象。　##Detail_Page_AD##

　　现象1　迟迟不肯拿预售证　

　　越秀区某楼盘早在今年初就已封顶，预售证也早已通过审批，但有买家反映，开发商迟迟不肯卖楼，具体的开盘信息也不对外透露。记者了解到，该开发商在目睹越秀区目前楼价不断高升，以及越秀区近一两年土地供应极其稀缺这一现状，于是，决定将开盘时间再次拖延到国庆前后，其价格也从之前初定的12000元／平方米上升为15000元／平方米。　

　　现象2　拿了预售证不卖楼　

　　有的开发商干脆不预售，直接以现房销售，以达到利润最大化的目的。海珠区某楼盘今年初以9000元／平方米的价格开盘。记者到现场看到，销售的全部为装修好了的现楼单位。知情人士透露，该楼盘早在去年初就已拿到预售证，却一直拖到现楼单位才卖楼。而该发展商却直言：拿到预售证10天必须卖楼的做法在广州几乎行不通，我们手头没地了，老板希望这个楼盘能卖到最高价，因此以现楼销售。　

　　现象3　刚开盘就“卖完”　

　　日前记者也接到不少读者来电，称他们去一些市中心刚刚公开发售的楼盘，自己看好的单位已没有了，但在阳光家缘网上却查出其仍然处于“可销售状态”。业内人士分析，目前不少开发商开盘时只拿出部分单位推售，以试市场。如果市场反应好，立刻对外宣称没楼卖，或者抵押给银行换取资金贷款以开发新项目。在他们看来，迟卖一个月，楼价上涨的空间远大于银行贷款利息。　

　　现象4　高价开盘吓退买家　

　　目前，最常见的变通手法就是以成本高为由高价开盘，吓退购房者。很多楼盘的开盘价格高于区域价格20％左右，以取得较长的销售时段，为进一步提价创造机会。地产专家分析，这种地产商慢慢卖的心态最为普遍，因为他们知道，那么高的房价，相当多的买家都无法承受，而政府又无权限定其售价。因此，开发商就以“市场消化不了”堂而惶之地囤货。　

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　　开发商“捂盘”为哪般？　

　　日前，地产名嘴任志强列举了北京一个别墅项目的“发财史”：本来这个别墅卖得不好，但是，“90／70”宏调政策出台后，别墅等大户型变得奇货可居，结果这个开发商发财了。“有存量的项目挣到了钱，卖得快的项目却不如卖得慢的赚得多。”　任志强进一步指出，楼价上涨的幅度比银行的利息还要高，宏观调控似乎很好地满足了开发商追逐利润最大化的心理。##Detail_Page_AD##　

　　正是在一味追求利润最大化的心理促使下，广州不少楼盘出现严重“捂盘”现象：迟迟不肯拿预售证；拿了预售证拖延数月甚至半年才卖楼；刚开始卖楼对外宣称楼已卖完；有的甚至看到周边地块不断拍出高价，干脆封盘等价升。种种囤货现象造成了原本货源不多的市场更严重缺货，这种境况下，有业内人士分析，开发商囤货存在巨大风险。为此，本期专题将对日前广州楼市捂盘囤货进行深入揭秘，并采访专业人士对其进行分析解剖，并预测后市将有什么变化。　

　　记者踩盘时发现，利雅湾南区目前的建设工程确实已接近完工，而另一栋尚未拆棚架，但已封顶。时报记者　左　白　摄

　　利雅湾囤房以赚更多利润？　

　　近日，记者接到多位消费者投诉位于珠江新城洗村路的利雅湾有囤房的嫌疑。有消费者表示，该项目南区目前的工程进度已接近现楼了，但还没有准备出售的迹象，是否故意不卖，以等待房价继续上涨时获取更大的利润？　

　　称目前尚未拿到预售证　

　　日前，记者以消费者的身份致电该项目销售部，接线人员告诉记者，“目前没有楼卖”。当记者问及南区目前好像已建得差不多了，为何还没卖？准备何时开卖？该接线人员并没有作正面回答，只是强调“目前没有楼卖”。　

　　为此，记者再次致电该项目负责人何某，何表示目前尚未开售是因为还没有拿到预售证，而且他们也希望把整个社区的环境做好才开售，至于什么时间能发售目前还没有具体的时间表，还要看工程的进度和条件是否成熟才能确定。记者踩盘时却发现，该项目南区目前的建设工程确实已接近完工，其中一栋不但已峰顶，连外立面都做好了，棚架也基本拆完，而另外一栋则尚未拆除棚架，但已经封顶。如果按有关部门的规定，利雅湾南区早已经达到预售的标准。　

　　专家表示，目前政府部门有规定项目达到什么标准可以申请预售证，但没有规定建到什么程度一定要去拿预售证。也就是说，申不申请预售证的主动权在开发商，政府有关部门并没有强制性的规定要求。“在这种情况下，他们完全有可能利用这个空子进行囤货，以达到获取更多利润的目的。”　

　　是否囤货目前仍难确定　

　　某开发商营销副总监表示，何谓“囤货”？目前并没有一个确定的标准。是否属于囤货，要看是否违反了政府的有关规定。“只要不是在获得预售证10天后还不卖房，就不能说这个项目是囤货。”她认为，如利雅湾的这种行为，就不能说它是囤货，或许开发商会有他自己的想法。“政府不是提倡卖现楼吗？以前开发商还没把项目建好就开始卖楼花，政府部门、市场专家都经常出来说话，怕消费者被开发商骗了；现在别人把产品建好了，要卖现楼又说它囤货的话，那开发商将无所适从。”　

　　广州著名房地产专家韩世同表示，对利雅湾南区囤货的说法他并不太认同，“估计是项目的一些手续尚未完全办妥，才没有对外开售。”他认为，按照目前的高房价，开发商已没有必要再等了。“就按目前的市场价格出售，他们也可获得很好的利润。其实，不少开发商都明白，万一以后房价真的下跌的话，他们的利润将更低。”

　　发展商“捂盘”狂赌楼价上涨　

　　最近，广州有关发展商“捂盘”的话题越炒越烈，部分发展商通过各种各样的手段来“捂盘”、“惜售”。对于发展商“捂盘”，很多购房者不明白，为什么发展商有楼不卖？做生意嘛，当然希望尽快回笼资金，加快运转，可偏偏有的发展商却有楼都不卖。因为通过“捂盘”，发展商所赚取的利润肯定更高。狂赌楼价上涨也就成为了发展商“捂盘”、“惜售”最直接的原因。　

　　其实，“捂盘”、“惜售”的现象发生在2006年，这么现象在深圳、北京、上海、广州四大城市尤为严重。产生这种现象的原因是：2005年国家宏观调控，上海楼价下跌，撑不住的发展商纷纷割肉买楼，那一次许多楼价跌去30％。可没想到，2006年楼价飞速上涨，借民间高利贷的发展商终于守得云开见雾散，不仅还清了高利贷，还稳稳的赚了一把。在这种情况下，有楼的发展商更加拼命炒作楼价，坐享升值利润。　

　　不过，最近两个月来，广州整体楼价虽继续保持涨幅，但是部分地区的成交量却出现了萎缩情况，这说明部分买家已开始不再追高，需求量有萎缩的趋势。此外，从今年底开始，大批限价房和“90／70”政策影响下的中小户型单位会在市场上涌现，届时供应量会进一步增大，楼价肯定会受到一定影响。在此情况下，不论是“惜售”还是“捂盘”，发展商都存在不小的风险，结果可能适得其反。　

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　　开发商捂盘惜售存3大风险　

　　“没买房的人亏了，卖得慢的开发商发财了。”地产名嘴任志强日前语出惊人。据了解，目前不少房地产商持着这种心态，认为楼卖慢一个月，单价可能会升好几百甚至上千元，因此有意控制推货节奏，肆意囤积货源。对此，业内人士指出，这种心态会导致成交量进一步萎缩，同时，来自政策调控和买家心理预期成为“囤货”的最大风险。　##Detail_Page_AD##

　　风险一：新调控政策随时可能出台　

　　“针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。”中国房地产业协会副会长朱中一在“2007年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上如是提出。业内人士肯定地表示，楼价上涨速度过快已经引起了相关部门的足够重视，下半年随时都可能出台新的宏观调控政策。　

　　政策猜想一：政府加大规模放地　

　　现象：“根据近日广州政府大规模推地来看，政府已经意识到造成楼价上涨的主要矛盾是供需不平衡，因此，未来一两年可能会出现出让土地的高峰。”中原地产项目总经理黄韬指出。朱中一也表示，供给不能满足需求是当前房地产市场的主要矛盾，因此要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率、经济和必要的行政手段来进行调控，努力增加面对广大群众的商品住房，平衡供求关系，为控制住房价格快速上涨提供物质基础。　

　　结果：政府大规模推出地块，未来一两年市场供应量就会出现高峰。番禺奥园营销经理陈志炎表示，一旦到了市场供应的高峰，老百姓买房选择的余地大了，囤货的开发商将面临巨大风险。　

　　政策猜想二：加大双限房经适房供给　

　　现象：朱中一认为，要增加土地的有效供给，必须坚持有保有压的方针，增加普通商品住房、两限房和经济适用房的供应，并通过住房建设规划解决好中低收入百姓的购房预期。在广州，限价房以及新社区已经慢慢进入市场，业内人士分析，这类型住宅将进一步增多。　

　　结果：针对中等收入买家的限价房以及针对低收入买家的经济适用房一旦大规模放量，市场上只剩下高收入买家，而普通商品房不得不针对这一批人群，结果将会出现供大余求的现象，价格将走低。　

　　政策猜想三：提高首付　

　　现象：日前，提高房贷首付的新闻在业内被炒得沸沸扬扬，有消息称“银监会已经明确表示，希望提高房贷首付，不过商业银行目前尚未有动作”。自2006年6月1日商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30％之后，购房首付可能再次调高。以目前广州市区一套80平方米、单价10000元／平方米的两居室为例，提高一成首付以后，买家所付首期楼价将提高8万元。　

　　结果：倘若提高首付，对于囤货的开发商来说更是致命打击。地产专家韩世同认为，提高首付，普通买家的购房门槛进一步提高，买得起房的人越来越少了，“囤货”的开发商只是搬石头砸自己的脚。　

　　政策猜想四：开征物业税　

　　现象：近几年对物业税开征炒得沸沸扬扬，有专家分析，物业税的步伐已经越来越近。据悉，物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也要提高。　

　　结果：征物业税的第一个重要功能就是限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费，保护普通老百姓生活必需的消费。广州光大地产董事副总经理陈洪志表示：部分城市楼价上涨过快的根本原因是供应结构不合理。如果物业税开征，将对豪宅和普通住宅的税收拉开距离，因此在一定程度上起到了抑制高档住宅的需求。据悉，目前广州楼市均价已经过万，对于普通老百姓而言，便地是“高档住宅”，一旦物业税开征，需求将进一步减弱。　

　　风险二：买家产生抵御心理　

　　虽然在目前的房地产市场中，买家相对“弱势”，但其购买心理对于楼市的发展却起到至关重要的因素。　

　　业内人士分析，楼价快速上涨，很大一个因素是买家追赶造成的。买家越追赶，开发商越有“底气”，一些“内部认购”、“囤货”等手法也随之而来，最终形成了卖方市场。在这场买家与开发商的博弈中，优势也在发生变化。光大地产副总经理陈洪志表示，一旦买家对政府调控楼价充满信心，认为未来市场供应量会增大，自己选择的余地也会增大，价格也在供应量增大的同时有下降的空间，就会形成观望，从而占有绝对优势，而开发商则越囤货越死。　

　　广州某大型地产集团营销总监也坦言，只要政府一旦放大供应量，或者买家预期市场不缺货时，发展商再囤货卖楼等于慢性自杀。　

　　风险三：企业生存受威胁　

　　日前有地产商表示，尽管追求利润是开发商的最大目的，但一个企业的风险及持续稳定发展才是最为关键的。　

　　光大地产副总经理陈洪志表示，手里有楼不卖是非常危险的行为，房地产开发本身具有滞后性，一个新项目从拿地到推出市场至少要1年多时间，如果有地迟迟不开发，一年后市场的需求未必是当初开发商所能预料的。他甚至表示，一个企业的生存比利润重要得多。　

　　中原地产项目总经理黄韬也表示，刻意放缓卖楼速度对地产企业会造成很大的资金压力，作为房企尤其是大开发商，持续稳健的开发是必不可少的，而资金链是支持持续开发的关键因素。他进一步指出，在一些开发商囤货的同时，一些精明的开发商会在政府审批加快的利好下加快开发速度，“你不卖楼我卖楼”，到那时，囤货的开发商会跌得很惨。　

　　此外，满堂红研究部副经理周峰也认为，从目前市场上的环境来看，开发商囤货并没有太大的风险，特别是日前深圳楼价一个月涨千元的态势更让开发商觉得“后市”很好；但从长远来看，这种做法有很大风险。支撑整个房地产行业发展的大背景是国民经济的良好发展，一旦整体经济运作态势发生变化，房地产将是第一个受害者。　

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　　大开发商：现在是卖楼的最好时机　

　　相对于一些开发商囤货，一些大开发商却认为目前是卖楼的最好时机，纷纷将取得预售证的项目“不遗余力”地推出市场。　

　　番禺奥园营销经理陈志炎向记者透露，其老板已向销售人员下命令：赶紧卖楼。他分析，目前广州楼价已超过万元／平方米大关，同时，楼市成交量却在逐渐萎缩。##Detail_Page_AD##“以市区一套1万元／平方米的单位计算，三口之家都希望能买入一套100平方米以上的楼，这套近120万元的楼首期必须拿出近40万，这个数不是每个家庭都能拿得出来的。按照20年还贷，月供近7000元，如果家中还要养车，一个月不吃不喝都要将近1万元，对于普通家庭来说是个非常沉重的负担。”陈志炎进一步指出，广州楼价已经接近顶点，现在是卖楼的最好时机，开发商的利润也已经达到最高化。“早些年珠江新城的地价才2000元／平方米左右，现在基本上已经超过1.7万元／平方米，利润相当高。”他认为，如果现在还想囤货不卖楼，开发商将会错过卖楼的最好时机。　

　　市民：总有一天买得起楼　

　　从去年初开始，张小姐和家人几乎跑遍了天河、海珠、番禺，给她的感觉是：楼越来越贵，也越来越少了。去年买楼的话，首期20万还能勉强支付，现在已基本不可能了。　

　　“反正现在也买不起楼，我也不希望用父母的养老钱去买，还不如再等等。”张小姐坚信广州楼价已存在泡沫，楼价不可能永远只升不降，政府调控力度如果加强，总有一天自己能买得起房；如果现在买房，就成了高房价下的牺牲品。