南方都市报：控制第二套房贷未必得偿所愿

　　自9月末央行与银监会出台房贷新政之后，深受房价上涨之苦的未购房者盼星星盼月亮，盼着银行出房贷新政细则，尤其希望银行清晰地界定何谓二次置业，彻底封堵房地产投资的门槛，让房地产回到普通商品领域，从而使供求关系理论收效于房地产市场，但他们等来的很可能是失望。

　　目前一些银行对细则各自解释，各银行甚至各地区标准不一。中国 工商银行(行情 股吧)、 招商银行(行情 股吧)等明确“第二套房”将以个人为单位，中国农业银行、 交通银行(行情 股吧)等则表示将参考婚姻状况确定。如果一些股份制商业银行采取按照借款人而不是家庭为单位确定第二套住房，那么将是瓦解房贷新政的利器。与此同时，在内资银行收紧房贷之时，外资行趁势扩张房贷业务。渣打、汇丰、花旗等外资银行相关人士表示，对于内地居民申请第二套住房贷款仍是原有条件，对首付款、贷款利率等并未提高标准。

　　更令人不可思议的是，央行内部表态居然也莫衷一是。房贷新政公布后不久，央行副行长、上海总部主任苏宁10月8日表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房，因为央行拥有覆盖全国的数据库，贷款人购房情况，将完全在这个系统中如实反映出来。那就意味着央行有这样的技术条件，使不同地区、不同银行的购房者只要在银行有征信记录，都视作第二套房。大部分市场人士都对央行的征信系统能否及时甄别表示怀疑。

　　果然，央行征信局局长最近在接受采访时表示，一个自然人名下的所有住房信贷情况，均可通过央行征信系统反映出来。然而整个家庭成员的购房情况，目前还不能完全反映在该系统中。相关资料汇集工作一直悬而未决，这其中既涉及到跨部门协调，也牵涉法律授权。认定第二套房就得靠银行自己掌握，商业银行必须入户做尽职调查，才可能对家庭房地产拥有量有直接把握?D?D?D房贷员对贷款者一户户家访？听起来就像天方夜谭。

　　如果调控就是把一个市场行为，调控得如此复杂，其执行效率恐怕得大打折扣。2003年央行未雨绸缪发布过121号文，几成一纸空文，究其原因除了国务院发布18号文继续支持房地产行业的发展之外，各商业银行觊觎房贷的丰厚利润有意化解政策影响也是重要原因。

　　直接下属为何不听招呼，因为利之所在，无人能敌。如果我们把房贷新政作为房地产调控过程中的重要环节，就可以清楚看出房地产调控过程中的两大失误：第一，混淆了市场与保障性公共产品的边界，招致政策受到以利益为导向的商业银行的抵制；第二，过于重视房地产调控中的地根与银根，而认识又有偏差，导致越调控房价越高的尴尬局面。此次房贷新政在上调二次置业利率的同时，还规定对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，仍然执行首付2成的比例，可见决策层的本意是严防房地产投资和投机，满足保障性住房需求。意图不错，技术手段则大谬。

　　一个很简单的道理是，对商业银行改革的目标是使之成为利润至上的商业机构，而不是让其回归商业与公共职能不分的老路。对于商业银行而言，一个贷款额高、且有诚信的还款记录的客户当然比小额贷款且无诚信记录者来得优质，来得利润丰厚，此前商业银行普遍对二次贷款者执行优惠利率，原因就在于此。对于中低收入阶层应该给予保障性质的优惠贷款，但职责应该由政府信用担保的房贷机构来尽，而不是商业银行。我国的公积金如何实现对于城镇普通职工的住房保障还在未定之数，其赢利居然被当作政府的公共资金用于廉租房的建设，如今又把商业贷款与保障贷款混为一谈，可以想见必定行之不远。

　　美国从上世纪30年代开始就建立了一套兼顾各个住房消费阶层的金融体系，包括以联邦住房管理局（FHA）等为代表的为穷人和特殊弱势群体提供政府信用的房贷保险服务；以各类私人保险公司为依托的私人性按揭保险服务，等等。虽然未必能全盘照用，但其中所蕴含的分别商业与保障、以金融衍生品保证保障型住房信贷的思路，确实值得借鉴。

　　近期政府出台的政策中中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，则是为保障型住房提供了土地方面的基础。相比而言，政策对于银根过于重视，以为提高贷款利率就能抑制房价，属南辕北辙。一则居民的购买能力在上升。统计数据表明，近7年来，中国居民的可支配收入在不断地提高，通过按揭贷款购房的比例逐年下降，从2000年的90.1%下降至71.06%，而今年一次性全部支付的比例较去年又有所提高。二则除非政府能够通过控制货币发放减少对实物资产的预期，在房地产投资收益大于存款利率的前提下，房地产仍然会成为主要投资品种。在此背景下，政府需要控制外资购房，控制投资购房，控制货币流动性过剩，不断推出吸引投资者的投资品种，否则，政府的无限忙碌换来的将是房价短期下跌之后的报复性上涨。