开发商拿地不轻松 新政后楼市面临土地放量冲击

　　昨天下午，新推出的两幅中低价商品房地块及一幅居住用地迎来了房贷及土地新政后的“第一拍”，与此同时，接近年终的几个月内“一城三区”预计将出让的地块已经接近30幅，放量供地的势头全面展开。在楼市调控政策接连不断的背景下，土地供应的放大成为未来影响市场发展的又一个关键因素。

　　供不应求，下半年住宅用地“开闸”

　　记者从国土部门了解到，从10月中旬开始到11月份，南京“一城三区”范围内已纳入出让公告计划的地块达到29宗，其中纯住宅地块就有16块，实际出让面积达到100万平方米之多。其中仅江宁区就一次性推出了5幅纯住宅用地。

　　另一方面，住宅用地开闸的趋势在郊区板块进一步明显，在全市土地供应同比明显增长的大背景下，江宁、河西、江北等郊区板块的土地市场则趋于活跃，今年8月份，南京市国土资源局一次性增加了100公顷普通商品房用地计划，并将重点放在河西、江宁和浦口等地价上涨较快的地区。相关统计显示，今年全市的普通商品房用地计划已经接近800公顷，比去年增加了60%以上。其中河西今年前八个月已经出让经营性土地面积约40万平方米，可新增建筑面积约97万平方米；未来几个月正在公告或预告出让的土地面积超过60万平方米。仙林地区近期也增加了3幅出让地块的预告，预计上市面积达到100万平方米。

　　与此同时，住宅用地的紧缺仍旧是市场面临的主要问题，东凯置地总经理包天雷分析称，目前河西只有2000亩不到的储备用地，主城区52平方公里范围内建成的居住区达到16万平方公里，未来需要疏散出去80万―90万人口，住宅用地越来越少，河西、江北、仙林等新居住区的用地规模将越来越大。

　　调控之后开发商拿地不轻松

　　一方面土地供应得以增加，另一方面调控以后开发商拿地的难度有所增高，心态也趋向谨慎。从早些时间的江宁牛首山地王拍卖、下关三汊河地王拍卖开始，业内就已经透露出部分开发商低调退出竞争的消息，而在房产新政策持续出台以后开发企业拿地的谨慎度也将有所增加。

　　首先，从政府即将上市的住宅地块可以看出，相当一部分已经是小面积出让，相关部门此前表示，地块规模的缩小将成为今后南京市在土地出让过程中的一大趋势，原则上地块面积维持在100―200亩之间，开发周期将被限定在3年左右，以避免开发商故意延长开发周期、囤地涨价。一些本地开发商表示，小规模地块开发的总地价会比较低，相对来讲将会吸引众多中小规模的企业参与竞拍，但在土地供不应求的情况下，相当一部分条件较好的中小地块出让也将遭遇很多需要生存空间的开发企业竞争，拍卖价格同样会拉高，进而提高了市场门槛。

　　此外，按照国土资源部新出台的规定，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。在土地出让的若干项问题上也有了进一步的明确，尤其是不允许开发商在未付清整宗地全部土地出让金的情况下领取国有建设用地使用权证一项，直接针对的就是遏制开发商囤地，而在此前开发商没有拿到产权证，但只要有土地证也可以从银行获得贷款。在土地、利率、税收等政策的综合作用下，楼市的结构性调整将渐渐得到改观。

　　一些业内人士表示，在目前的一线城市，土地成本已经占到了开发成本的60%到70%，二线城市也要占到20%，因此，土地门槛的抬高将进一步加速中小企业洗牌，“可以看到国内的不少一线开发商已经将长三角的战略中心转移到南京来了。”

　　是否平抑未来房价有待观望

　　南京中原的分析人士认为，虽然未来政府的土地供应进一步放量，但是全市地价增速依然较大，分区域来看，继2006年河西地价持续上涨以来，今年继续保持上涨态势，江南八区地价增幅达到37.27%；江宁、江北增幅较大分别为252.88%、260.20%。目前国土部门已经加大了下半年土地出让总量，并表示可适当增加土地投放力度，下半年土地市场供需情况将会有所改观，但供小于求的局面仍将不会改变。

　　还有专家表示，从土地到形成住宅，再到可以销售，一般需要一到两年的周期，从目前增加土地供应来看，更多的是影响一到两年以后的市场，对目前的商品房市场供求关系不会有太大的影响，因此持续增加土地供应最终是缓解未来的上市需求，此外由于住宅用地要细化到每一年的供应，所以政府增加小地块的供应，缩短开发周期，增加净地”的出让等政策都是在促进有效供应，从而使住宅房价回归理性空间。