城市经济导报：2007小产权房西安"偷生"

　　目前，西安的小产权楼盘有50多处，对楼市形成了一定的冲击。虽然小产权房可以较低的价格购买入住，但业主却将面临难以回避的烦恼。有专家认为，小产权房不仅在平抑房价方面作用明显。

　　西安的小产权房发展已经走过10年，在这10年中，有的小产权房陆续“转正”，有的依然“偷生”于市。据不完全统计，西安的小产权楼盘约占西安房地产销售市场总量的20%～25%。

　　小产权房生长的土壤一般都在城乡接合部，在北京，多集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区。而在西安，小产权房除了集中在城乡接合部以外，还散落在城市中的大小城中村。

　　小产权房的产权证是由乡镇政府和村委会制定的房屋产权证，并不是严格意义上的城市房屋房产所有证，相关的一些售后服务包括物业的服务都不能得到保证，而一旦遇到拆迁或征用，小产权房合同将被认定为无效。

　　10月20日，《西安市城中村改造管理办法》正式实施，对于城六区内286个城中村的37万村民来说意义非凡，集体土地转为国有，村民全部变成居民。而改造之后，那些真正的城中村改造项目又将对西安楼市产生怎样的影响？小产权房面对生存空间的缩水，是舍身退市还是“变装”再战？实践，也许将给我们答案。

　　自6月18日建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》后，全国各地纷纷开始整治小产权房。今年7月份，西安全面“叫停”小产权房的消息引起各界的强烈反响。

　　在一片“叫停”声中，小产权房在北京、成都等地变种为“以租代售”，换装入市。尽管这一现象在西安尚未出现，但随着《西安市城中村改造管理办法》的正式实施，来自学界、业界的争议又让小产权房成为热点。

　　“偷生”

　　西安的小产权房发展已经走过10年，在这10年中，有的小产权房陆续“转正”，有的依然“偷生”于市。据不完全统计，西安的小产权楼盘约占西安房地产销售市场总量的20%-25%。

　　来自相关统计数据显示，西安小产权房价以区位不同差价较大，价格从每平方米700多元到2000多元不等。目前，西安的小产权楼盘有50多处，对楼市形成了一定的冲击。

　　在小产权房集中的区域，往往可以看到这样的现象：从在售商品房售楼中心走出的购房者被一群“小产权房托”包围，向购房者塞入一堆宣传单页，有的人还会成为购房向导。颇具针对性的营销手段让正规在售楼盘也不得不承认“游击”的力量。

　　小产权房生长的土壤一般都在城乡接合部，在北京，多集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区。而在西安，小产权房除了集中在城乡接合部以外，还散落在城市中的大小城中村。相较而言，地处城乡接合部地区的小产权房因为位置偏远所以价格相对较低，而城中村便利的交通和周围成熟的配套则更具吸引力。

　　一位不愿透露姓名的经纪人透露，小产权房进入他们的业务范围也已经很长时间，甚至有的客户明确表示就是针对小产权房而来。虽然小产权房的交易摆不到台面上来，但是交易量依然不小。正规的中介公司因为有法律方面的顾忌，交易可能少一些，那种街头的小中介公司在这方面的业务量要更大一些。

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    烦恼

　　针对小产权房的一项调查吸引了13万多人投票，其中如果价格合适，可以考虑接受的人群占87.05%；认为价格便宜是小产权房热销主要原因的占96.21%；而清楚产权房与小产权房区别的占75.03%。这说明，所谓消费者对小产权房的认识不清造成的小产权房热销并非主要原因。

　　随着

    西安房价的走高，小产权房价也相应增长。地处三桥的一个小产权楼盘在四年内，价格从900多元一平方米增长到现在的1600多元，而且已经进入尾盘清空阶段。

　　虽然小产权房可以较低的价格购买入住，但业主却将面临难以回避的烦恼。该小区的一位业主告诉记者，“眼看冬天来了，我们小区因为不是市政供暖是小区供暖，而今年的节能减排政策又限制小区用煤，所以供暖到现在还没有解决。”

　　其实，小产权房的烦恼还不止于此，小产权房还面临着更严重的“身份难题”。据了解，这个楼盘的业主几年前开始就房产证问题与开发商进行接洽，但屡屡无果。

　　小产权房的产权证是由乡镇政府和村委会制定的房屋产权证，并不是严格意义上的城市房屋房产所有证，相关的一些售后服务包括物业的服务都不能得到保证，而一旦遇到拆迁或征用，小产权房合同将被认定为无效。

　　此前发布的《西安市城中村改造建设管理暂行办法》的规定，利用城中村土地开发建设商品房，应纳入政府房屋管理体系，上市销售必须具备三大条件：1.实施城中村土地开发的主体，要取得国有土地使用证；2.城中村改造项目要符合城市总体规划，取得规划手续；3.城中村改造项目最终需要取得“商品房销（预）售许可证”，这一项是城中村改造项目准许向社会公开销售的重要标志。这对于那些打着城中村改造的幌子进行小产权房交易的行为，做出了严格的界定。

　　西安市建委开发处表示，今后凡是违法占用集体土地建设的商品房，将被拆除；房地产开发企业一律吊销资质，企业法人将永久禁入房地产行业。

　　争议

　　在国家宏观调控下，西安房价增幅趋缓，但持续走高的房价仍让很多消费者望“房”兴叹，不得不转向隐患深重的小产权房。

　　有专家认为，小产权房不仅在平抑房价方面作用明显。北京理工大学经济学教授胡星斗认为，小产权房关系到中国现代化的发展战略，有利于打破了城乡分治、二元结构，促进我们的社会走上城乡一体化、城乡互动和城乡均衡的发展道路。

　　学者秋风分析说，小产权房事实上打破了城乡土地分割的制度，使得两种地权走向平等、走向统一，形成一个真正统一的中国土地市场和房地产市场，其意义堪比小岗村农民的分田地，是对现行土地制度的创新。

　　“现行土地制度已经不适应经济发展，需要做出新的探索。” 北京大学中国经济研究中心的周其仁教授在解析小产权房的时候表示，“这里面的阻力，一是观念上对土地流转有根深蒂固的恐惧，二是既得利益太大。如果改不动，就是一个进退两难的僵局。”

　　地产大腕任志强在其西安之旅中也曾指出，西安还有很多城中村，开发的空间还很大。而对于那些散落在城中村里的小产权房，应该规范、集中大开发。

　　10月20日，《西安市城中村改造管理办法》正式实施，对于城六区内286个城中村的37万村民来说意义非凡，集体土地转为国有，村民全部变成居民。而改造之后，那些真正的城中村改造项目又将对西安楼市产生怎样的影响？小产权房面对生存空间的缩水，是舍身退市还是“变装”再战？实践，也许将给我们答案。

　　小产权房的“昆山模式”

　　昆山模式的特点是通过复垦获得一些非农建设用地的“额度”，土地转让权不全归集体所有，农民也可以“单干”。

　　昆山的村集体先通过复垦等方式获得一些非农建设用地的“额度”，然后向本村农户“招标”，由农户或由农民成立的合作经济组织(例如“投资合作社”或“富民合作社”)联合投资修建标准厂房、商铺或打工宿舍楼向外来工商投资者出租。

　　昆山模式下的非农用途的土地转让权不再完全归集体，而主要是通过集体与农户的合约直接界定给农户或农民的合作组织。农民既可以选择加入合作社按股权分红，也可以选择自己租地修建厂房然后出租出去，有实力有能力的农户往往就这样“单干”，而这又约束了合作社的分配行为，因为如果合作社给股民的分红不多，农民就可以选择单干或几个人合伙来干。