特别关注：西安楼市"最终解释权"到底归谁

　　“最终解释权”折射开发商诚信意识

　　市民黄阿姨告诉记者,她在产灞半岛想要购买一套商品房,售楼人员指着大厅的巨幅精美宣传图告诉黄阿姨，中新产灞半岛总占地3854亩，以打造现代水岸宅邸的亲水接触为目标，小区规划5年到8年时间建成，引产灞活水入小区，建设环境优美空气清新的亲水社区。

 　　看着精美的宣传图，黄阿姨疑惑地问售楼人员，能否把图上标出的引产灞活水入小区以及景观绿化等具体写入商品房买卖合同中时，售楼人员明确回答，不行！

　　黄阿姨质疑，既然中新集团在沙盘上以及宣传图片上都以引活水入小区为卖点，那么为什么不能把这些内容以合同附件的形式明确写出来呢？面对黄阿姨的质疑，售楼人员只是强调中新集团实力雄厚等理由进行搪塞，同时声称把这些配套设施写进合同没有任何意义，并取笑黄阿姨比较保守。黄阿姨表示假如开发商做不到口头承诺的配套设施时或者相应配套完成时间遥遥无期时怎么办，售楼人员表示开发商对此拥有最终解释权。

　　有过购房经历的陈先生告诉记者，开发商通常是以诱惑性广告作先锋，以最终解释权作掩护。由于最终解释权是一种含糊不清的信息，消费者一般不会在意，而一旦发生争议，开发商就拿出这副挡箭牌，“我的地盘我作主”，不容消费者任何分说，将自己的责任推得一干二净。说得难听点，“最终解释权”就是“最后赖账权”。对于被忽悠的购房者来说，在支付购房成本的同时已经把环境、配套设施等费用一并支付了,开发商在定价时,也已经把景观绿化等费用计入了房价当中,那么既然是客观存在,为什么不能把这些作为附件备份到购房合同里呢？

　　2006年9月14日，商务部、工商总局等五部门联合颁布了《零售商促销行为管理办法》。零售商须对不参加促销活动的柜台或商品进行明示，不得宣称全场促销；并不得以保留最终解释权为由，损害消费者的合法权益。新办法自2006年10月15日起施行。而时下西安楼市开发商所用的宣传资料上大多在不显眼处用小字标明,最终解释权归开发商所有。那么最终解释权究竟谁说了算？市民和法律界人士又有怎样的看法和观点？

　　消协观点 最终解释权为开发商解释虚假宣传埋下伏笔

　　省消费者协会张正佑副秘书长对记者表示，《消费者权益保护法》规定：经营者不得以格式合同、通知、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。现在房产开发商提供给购房者的精美楼书，都在不起眼的角落印有一行小字，最终解释权归开发商所有。张副秘书长认为，既然开发商使用了楼书等宣传资料，那么其承诺的事情必须做到，开发商应该做到宣传、合同、事实三者一致。假如开发商不能预见未来，那么现在使用的宣传资料就有虚假宣传，误导消费者的嫌疑。现行的商品房销售制式合同，缺乏相应的景观绿化等明确约定，显然是一种重大缺陷。

　　律师观点 最终解释权不能充当开发商免责的“挡箭牌”

　　洪振律师事务所张鼎律师认为，商家提出最终解释权归其所有的目的在于：使最终解释权被赋予某种事先约定的契约效力，从而在与消费者发生合同争议时，减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的法律责任。目前，我国有关法律并没有对商家的“最终解释权”这一概念作出明确解释，张律师认为，该“解释权”是商家在宣传活动中对其行为存在的瑕疵在产生争议的情况下自认为拥有的裁判或说明的权利，其性质是《合同法》中规定的“格式条款”。为什么这样说呢？因为“最终解释权归商家所有”是商家预先拟定、由其单方提供、未经与消费者协商、不允许消费者予以修改或补充并且将反复适用于不特定公众，具有格式条款的一些主要特点，一般被认定为格式条款。根据《合同法》的规定，商家在商品促销广告中所附的“最终解释权”条款，显然违背了公平原则，违反了合同法的强制性规定，为无效条款。因此，商家的最终解释权条款没有法律依据，不具备任何法律效力，并不能免除其应当承担的法律责任。

　　相关链接・专家咨询 商品房预售宣传可否视为合同内容？

　　问：我买房的时候，开发商在报纸上刊发的广告中，宣传说会有50%的绿地，但是我们入住后发现，小区的绿地只有30%左右。开发商在预售时的这种宣传，是否属于房屋买卖合同的一部分？我是否能告他违约？

　　答：一般来说，开发商在进行商品房预售时，都会进行大规模宣传，制作宣传册或刊登广告，说明该小区建成后的状况，如有游泳馆、会所、幼儿园、绿化率和容积率是多少，开发商描述的小区美景成为很多购房人买房的主要因素。但在实践中，很多小区的建设往往没有达到开发商当时的承诺，如有的开发商宣传“在大树底下生活”，很容易让购房人想到入住该小区，就有权拥有众多树木，在小区内就享受到天然美景，但事实和购房人所期望的相差甚远。

　　从法律上讲，这些承诺，只要符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，就应当认定是购房人和开发商房屋买卖合同的一部分，也就是说：(1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。(2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　新浪专题：中新-产灞半岛叫停事件给西安外埠品牌开发商敲响警钟