西安晚报:多少筹码左右西安楼市走向

　　“明年的房价还能继续‘疯涨’吗？”

　　“我们的新项目准备年后开盘，起价多高才算合适呢？”

　　“我们单位现已储备的土地，开发快一些好，还是慢一些好呢？”

……

　　有许多疑问亟待破解。面对“疯狂扩展、捉摸不定”的楼市，一家开发企业的销售总监甚至私下“抱怨”说：“当初房价要是涨的不那么快该多好呀！”

　　楼市又到了一个新的交叉路口，沿着以往的道路继续向前冲，还是改变道路放缓前进的步伐，或者暂时停下来歇息一阵子。太多的可能都在等待着验证，不同的角色甚至也准备了各自的筹码迎接甚至企图左右市场的走向。

　　开发商紧握资源占得市场先机

　　站在开发商的角度，楼盘就是产品，售楼就是交易。在这种商业市场上，对于一个市场竞争者来说，盈利是他们再正当不过的目标了。虽然廉租房、经济适用房等保障性住房相继“落地”，但距离普通商品房与保障性住房两个市场的真正形成还需要一段时间。在这种“混沌”的市场状态下，开发商已握有的土地和房子便成为他们手中最大的筹码。

　　从开发商对房价走势及市场发展难以预测来看，房地产供应市场保障类与非保障类并存的“双核时代”一旦形成，此前一直强势上涨的卖方市场必将受到冲击。由此，手中握有资源的开发商开始自觉或不自觉地“押注”，并会力求影响市场发展态势。

　　高新区一家房产代理机构的负责人表示：“部分开发商捂盘惜售的现象已经是不争的事实了，之所以要这样做就是为了操控市场价格走势。而他们能够这样做，凭的就是他们手中握有资源。”至于为什么要这么做？这位负责人指出：“市场不断变化，政府的调控力度和强度也在逐步加强。从新近出台的土地政策来看，将来开发商拿地会越来越难，未来可开发项目也将日益有限，开发商大都想利用手中现有的资源获取更多的收益。在有可能的条件下，如果还不对市场施以人为地影响，一旦这些掌握资源的优势都不存在了，那么获取更大利润只能是一种奢想了”。

　　对此，一位开发商老总也直言不讳的说，“土地的成本越来越高，谁手中拥有土地，谁就拥有未来。”

　　尽管如此，由于政府调控手段的不断完善与加强，捂盘惜售、炒作房价的行为也开始遭受强力整治，凭借资源优势而“为所欲为”的卖方市场已受到冲击。所以说，开发商凭借手中紧握的资源优势，只是占据了影响楼市走向的先机。

　　投资者转售为租盘活租赁市场

　　并不用于自住，也无力对市场价格产生关键影响，他们购房只是为了实现个人资产的增值而已，这些人就是房产投资者，房产投资者对于楼市发展态势产生影响的关键筹码就在于他们适时、合理的改变“经营”模式。

　　有着多年二手房交易经历的雍先生告诉记者：“虽然买房投资的人为数不少，但是除了一些与销售公司关系密切的个人外，二手房交易在西安横长一段时间里都是有价无市。这既有此前二手房交易市场不够完善的因素，也与西安人不愿买‘旧房’的观念有关。”对此，雍先生认为：“面对楼市发展的新变化，房产投资人若能改变思路，将投资的物业转售为租的话，应当会收到不错的效果。当然，在这一情况下，投资者也不得不做好长期持有物业的思想准备”。

　　其实，对于投资者来说，楼市看房量下降、成交量减少等情况并不会对其心态构成严重影响。无论是宏观调控的力度进一步加强，还是房地产供应市场保障类与非保障类并存的“双核时代”全面到来，只要他们能适时的调整好“经营”思路，他们的利润还是有很大保证的。

　　城北一位刚刚将房屋出租手续办理完毕的张先生告诉记者：“即使无法快速出手套现，但现在的租赁行情也算乐观，所以就采用出租方式。”如此一来，一旦有一定规模的房屋进入租赁市场，部分并不急需新房的潜在购房者可能会进一步持币待购，那样的话，楼市销售不可避免的要受到一些“冷落”，这就是投资者影响楼市走势最得力的筹码。

　　购房者持币待购考验市场耐力

　　对于一直期望房价回调的普通购房者来说，他们的抗议方式只有―――等，或者叫持币待购。

　　尽管2007年西安楼市销售战线几乎是全面飘红，但是进入下半年以来传统的“金九银十”效应并未显现。虽然专业人士对于2008楼市预测还是继承了以往“稳中有升”的基调，但是随着调控政策日益趋严，获地成本一再增高，房地产销售人员并没有表现出对市场发展持续坚信的乐观心态。一句“当初房价要是涨的不那么快该多好呀！”多少到出了开发商对楼市的担心。

　　这一情形下，购房者对楼市影响的砝码就是持币待购了。不管房价能不能降下来，先等一阵子，看看谁能扛得过谁。一位坚持要用持币待购的市民说：“前段时间，有楼盘作弊排队，虚假摇号、选房不是都已经被揭穿了吗？这就说明开发商楼盘的销售并不像他们宣传的那样火爆。”她还说：“一度的火爆让市场失去了理性，从业者也失去了判断的理性。现在已经‘疯涨’过高的房价面前普通市民已经丧失了购买能力，而有能力购买的市民早已经有了属于自己的房子。如果看不到太大的投资价值，有购买力的人也会持币待购，届时楼市发展将成为一场考验供求双方耐力的比赛”。

　　对此，也有业内人士持有不同观点并在接受记者采访时指出：“尽管调控让楼市开始降温，但受市场惯性影响楼市发展态势未必就此改变轨迹。虽然观望情绪开始浓重，但纯粹的看空者并不多。所以，政策调控具备很大的阶段性和局限性，其效果也非常一般，因而短时间内房价并不可能下降”。