西安晚报：看看助推西安房价的另类因素

　　今年以来，西安楼市的房价涨幅明显加快，特别是进入下半年以来，很多项目售价比预期涨幅每平米高出千元以上，不少楼盘价格在几乎在一夜之间暴涨，受此影响，西安的住宅均价不仅和去年同期相比大幅提高，三季度甚至出现连续数月暴涨的局面。

　　在消费者看来，房价上涨除了市场需求拉动，最主要的原因是原材料成本以及劳动力价格提升导致房价水涨船高。实际上今年房价大涨还有另外一些因素，包括拆开卖楼、开发商捂盘、代理公司和开发商联手操作等，于是出现变相涨价、借机涨价等行为。

　　不久前，城南某楼盘在报纸上打广告宣布开盘。到售楼现场的市民发现，上百亩的小区当天只发售了三栋楼的房号，其他的房源售楼员说“暂时不打开”。记者观察，拆开卖楼在今年的西安楼市屡见不鲜，有的楼盘甚至一、两栋楼开盘的奇怪现象。

　　为了抬高房价，不少代理公司和开发商联手操作。美城地产代理销的赛高国际社区、昆明花园就比较典型，认购以来一直没有公布价格到底是多少，故意蒙上一层神秘的面纱。购房者给售楼部打电话询问价格，经常莫名其妙的“涨价”。

　　今年开发商捂盘也比较流行。好的房源捂着不卖、甚至整栋楼的房源不打开卖。拖延开盘时间，有的楼盘拿到预售证半年多也不公开销售。

　　无论是捂盘、拆卖还是炒作，这样做目的只有一个，就是哄抬房价。据了解，赛高国际社区从九月份网上公布的4300元每平方米，到10月初均价接近5000元每平米，在短短一个月的时间里狂涨六七百元。通过人为操作，该项目价格已超过区域价格的整体水平，对城北房价整体上涨有很大的助推作用。

　　捂盘更是给市场造成认为短缺的现象，从而引起市场的恐慌，开发商趁机提价便顺理成章。记者了解一个楼盘，在两天时间内涨了六七次价格，房子还是照卖，开发商自己都感到市场“疯狂”了。

　　按照业界的观点，提高房价是因为成本上升，真的如此吗？一个楼盘，土地成本、建安成本、相关税费以及管理销售成本几个方面构成。其中，能够左右房价的主要是土地和建安成本。税费基本上是固定的。管理销售成本在整个房价构成中比例极少，一般而言，一个项目的营销费用大多控制在销售额的2%%左右，最高不超过3%%。

　　据此分析，在开发商拿到地后，其开发成本除了建筑材料和人力成本会有较大浮动外，其他变化不大。按照最新的市场行情，高层建筑成本在每平米1500元左右比较正常。当然，也有开发商反映说，这两年项目报建相关费用也大幅提高。排除上述因素，今年开发商赚了个钵满盘溢在情理之中。

　　实际上属现象已经引起了政府部门的高度重视。上个月，城东一家外地开发商因涉嫌捂盘惜售和人为炒作被房管部门和工商部门查处，并做出了“停止销售”的处理，这给其他违规操作的开发商敲响了警钟。