房价一路高歌猛进 岁末新政考验西安楼市

    2007年西安楼市可谓“波澜壮阔”，房价一路高歌猛进。伴随着国家政策的不断出台，从住房体制改革到物权法的实施，以及近日对土地违法查处力度不断加大、房贷市场进一步紧缩、第二套住宅信贷政策的确定。每一个政策出台都能激起一片“涟漪”。这些“涟漪”对2008年西安房地产市场带来什么影响？

　　紧缩银根　楼市竞争加剧

　　银根紧缩，对融资单一的西安房地产商确实是一大考验，既考验发展商的实力，更考验发展商的应变能力。相当一部分实力不强，难以适应新形势变化的发展商将面临被淘汰“出局”的危机；相反，一些实力雄厚且应变能力极强的房地产企业将有可能藉此机会获得快速发展。西安楼市将上演极其精彩的“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的“大洗牌”一幕。

　　据悉，近期西安不少品牌房企相继出击实施“兼并”策略，众多开发商已经开始全面启动土地储备行动，几大企业的多宗“兼并收购”事宜近日正在落实中……

　　此外，一些实力雄厚的大型品牌房企也乘机加大发展速度，中海地产、绿地集团、融侨地产、万达集团等开发商表示凭借企业的资金实力和项目的优良品质，在2008年房地产市场中大展宏图。银根紧缩，对绝大多数房地产企业而言确实是一大“利空”，但对一些大品牌房企反而是一次难得的发展机遇。万达地产有关负责人明确表示，万达集团实力雄厚，发展稳健；银根紧缩，市场规范，反而增加了集团开发的信心，成为发展的良好机遇。

　　恰如有关人士所言，受房贷新政银根紧缩影响，加快开发周期将是西安开发商必然选择。项目战线越长，规模越大，面临的风险也越大。

　　标准出台　第二套房备受关注

　　12月11日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会近日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以家庭为单位认定借款人房贷次数，严格住房消费贷款管理。

　　城南的一位开发商表示，“出台房贷新政策的目的是为了打击房地产投机炒作行为，但是，每一个家庭或者个人的合理需求不可能完全剥离投资性质，以旧换新的改善性需求也常常采用第二套房作为过渡。从这个意义上说，制订统一的标准可能会“一刀”切下很多正常购房者的利益。因此，应该采取审慎的态度反复求证和小心实践，这样对市场的未来发展更有利”。

　　从市场来看，限制“第二套房”贷款和效益目标有一定冲突。已结清之前贷款、拥有第二套房的贷款往往是最优质的资产。第一套房是生活必需品，贷款出现违约后，银行的没收和拍卖都存在一定的障碍。而第二套房大多是投资品，本身就说明业主的经济实力，即使出现了违约，银行的追款处理程序也相对容易。

　　房地产市场的长期稳定健康发展，有赖于科学的税收和金融政策。有关专家认为，税收政策一般用来抑制和引导需求，而金融政策一般用来扩大和解决需求。具体来说，限制第二套住房是节约资源的要求，可以通过开征物业税等持有阶段的税收来实现。而对“第二套房”贷款的限制，是在税收体系短期内无法完善的条件下，为减少金融风险、抑制过度需求而采取的金融措施。

　　谨慎对待　楼市迎来考验

　　“2008年，面对从紧的货币政策和价格上的从紧，对房地产市场影响将是巨大的，西安楼市将迎来更大的考验。”有关专家表示。房地产行业是资金密集型产业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度，因为开发商要从银行获得大量的信贷资金，而且房地产投资者对货币政策也十分敏感。

　　国家对房地产市场的不断调整，“国八条”、“国六条”以及今年国家的调控政策，房地产市场迎来了一波又一波的考验。2008年，西安的开发商在解决资本的情况下，继续执行国家的相关政策，同时又要面对购房者对产品的严格要求和期望。因此，大部分开发商对明年的楼市谨慎对待。

　　而随着“国六条”及其实施细则的逐步到位并得以落实，市场上90平方米以上的大户型将逐渐成为市场上的稀缺产品，经过一年半左右时间的滞后期，预计在2008年后市场上对大户型的自住需求及投资需求将逐步释放，设计合理、功能明确、社区高尚的大房型将成为新政真正的受益者。

　　针对这些情况，在按照国家政策执行的情况下，面对银根紧缩，如何做好土地储备、做好自己的产品，将成为很多开发商必须思考的问题。

　　“从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响。特别是对于房地产的投资者来说，其面临风险会更大。”专家认为，当从紧货币政策不会被地方政府用行政方式来化解时，整个房地产市场的预期就会发生根本的转变。记者李小龙

　　新闻链接

　　12月5日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知。

　　为进一步贯彻落实《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：

　　一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

　　四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。