二零零七年末大盘点之西安楼市痛苦榜

　　房价涨涨涨、拿地难难难、买房苦苦苦、还贷紧紧紧……2007西安楼市在喧嚣、火热、迷茫甚至是杂乱中走过，而痛苦则成了众多参与者中一个普遍的表情，这其中不仅包括被迫排队买房的购房者，也包括赚得盆满钵满的开发商，甚至还有曾经意气风发的策划机构。

　　这一年，众多全国地产巨头在西安图谋发展，拿地做项目，热火朝天之间也让房价水涨船高，地价也飙升不停。而本土开发商手上的土地却显得捉襟见肘，歌舞欢畅之余，几家欢乐几家愁！

　　这一年，是市场狂热的一年。在没有策划公司精心包装的前提下，项目全线热销。这让曾经习惯于炒作概念、强调推广的策划公司们，感到无所适从和几许失落！

　　这一年，让许多购房者傻了眼！普通商品房每平方米有的上涨500元，多则1000元！抢房让整个行业躁动不安。买房也痛苦，还贷更无奈！

　　这一年，调控政策频出，加息、提高首付、土地调控……都让人感到了市场发生的新变化。

　　用痛苦榜来回味2007年的西安楼市，仅仅是对其中的一个表情进行梳理。因为痛苦能让人沉思，能让人清醒。对于西安楼市而言，许多市场因素让行业保持了快速增长，也带给了很多人希望，但在希望的背后，仍需要众人沉下心，一起回味成长中的痛苦，期待明天会更好！

　　上榜第1名：买房基本靠抢

　　上榜人物：大众购房者

　　痛苦指数：★★★★★

　　现象描述：

　　2007西安楼市销售如此火爆， 让几乎99%的购房者都大跌眼镜，而买房的程序也如出一辙：要买房吗？请先排号；排了号吗？请等摇号；摇上号了吗？那就快抢吧。

　　“房卡”、“房号”一下子成为买房时不可逾越的屏障。以至于经常在售楼部里看到成堆、成群的人拿着房卡、房号，挤着、抢着买房，忽然间有种回到计划经济、凭票消费的跨时空错觉。但即使如此好不容易才拿到的“房号”，也只是万里长征的第一步，因为“房号”只是给了你和前面N个人一起角逐第X期房源的资格而已。买房基本靠抢，成为西安楼市今年最令人瞩目的“风景”，而这种现象更多集中在一些地段较好、环境较优、更合适于普通购房者的项目上。

　　几百套房源竟吸引着上千人排队买房，场面异常火爆，同时也催生了“号贩子”的诞生，这些“号贩子”穿梭在排队购房的人群中，为“买房大战”添柴加火。

　　今天春天，为买城西某楼盘的李先生和家人连排两天加一个通宵的队后，拿到了该楼盘的34号房卡，李先生算了一下，他看上的户型加上满意的楼层大概有二十六七套，自己应该排得上，所以当号贩子在用1000元的价格向他推销第15号房卡时，李先生考虑再三后拒绝了。不料选房时，原本排在他后面的一男子，花了1500元，买了第15号房卡，并且挑了他所看上房子的最后一套，最终李先生只能咬咬牙，多掏了10000元，买了原本不打算买的高一层的户型。“在买房这事儿上，付出和回报绝对不成正比，还是要靠运气呀。”李先生无奈地告诉记者。

　　不少人已成为专职的倒号者，一个月赚上万元也不是什么新鲜事。有的楼盘为避免排号牟利事件的发生，采用摇号的方式，但这种方式也不能让人完全满意。某网站有人发贴子说，一个老太太早早就看上了某处的房子，准备买来养老，所以早早排号、交订金，谁料运气不佳，摇号靠后没能选上满意的房子，排了一天队的老人竟当场泪流满面，说不出话来。

　　上榜理由：

　　今年楼市的排队买房、抢购的场面，着实让购房者切身体会到了“买房难”。这也让已习惯了“顾客是上帝”的消费者非常不习惯，但面对火爆的市场，也只能无奈接受。买房的幸福成了抢房过程中的痛苦，而排了队也买不到房更是痛苦不堪。购房者是楼市最重要的角色，能让大多数购房者在2007年买房也痛苦，痛苦榜第一名非它莫属。

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　　上榜第2名：房价基本靠想

　　上榜人物：对房价敏感的购房者

　　痛苦指数：★★★★★

　　现象描述：

　　“跑不过刘翔，也跑不过CPI，更跑不过房价！”这是今年购房者对房价最直观的感受。如果说去年买3000元/平方米的房子，还要考虑一下，那么，如果今年还有同样品质、同样地段的房子的话，价格想都不用想抢了就是。

 

　　很简单，因为从去年末开始，西安的房价基本维持在每月0.55%左右的幅度增长，根据西安市统计局10月份的统计显示，西安的房屋销售价格已比去年同期上涨8.1%。官方数据统计如此，市场上的感受更为强烈。高新区丈八路附近的一个楼盘，去年底一期开盘均价为3400元/平方米，到今年10月份二期开盘时，价格已涨到了5200元/平房米。看来，无论是宏观的市场数据，还是微观的楼盘涨价，房价仿佛在以百米冲刺的速度不断上涨，让身在其中的购房者着实感到了压力，痛苦之感可窥一斑。

　　面对大刀阔斧向前迈进的房价，购房者发现自己背负更大的压力多掏钱买房。今年9月份，一楼盘的开盘现场，看到排队抢购房子的购房者众多，开发商当即决定并通知工作人员在电脑上将均价提高到4500元/平方米左右，而此前登记的时候销售人员给来买房的人说的是均价在3900元/平方米左右。由此可见，不是因为房子的品质有多么大的提高，或者成本增加了多少，而可能是开发商或者策划公司“觉得”应该是这个价格，关于房价是多少，普通购房者只有接受的份儿，因为在这场“房价游戏”里完全已经丧失话语权。

　　痛苦的不仅仅是购房者，甚至连开发商对房价的定位也不知所措了。据悉，很多开发商都是在茶座里互相了解一下其他项目的定价，互相一“商量”就拍脑袋定出了自己楼盘的价格。

　　上榜理由：

　　“2007年房地产开发的利润高的连我们都不好意思了！”深圳某开发商在接受媒体采访时这样说。而对于西安的购房者，2007年买房最为尴尬的一件事就是买房前自己连房价是多少都不知道，只能边排队边猜想。而对于开发商的现场提价也只能干瞪眼没办法，价格能不能承受已经不由你做主，买到房才是硬道理。购房者的神经越绷越紧，房价已成为不少购房者不能承受之痛。

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　　上榜第3名：房子卖得好 签约成“单边”

　　上榜人物：法律知识欠缺的购房者、“明察秋毫”的房产律师

　　痛苦指数：★★★★

　　现象描述：

　　市场太旺了，房子根本不愁卖。购房者虽然掏钱埋单，但在买房的这场交易中，甲、乙双方已在奇特的供需关系当中悄然发生了变化。“霸王条款”在购房中已不是啥新鲜事。

　　今年8月，何女士从国外回到西安，准备买房定居。置业顾问口头表述了关于她将买房子的层高等一系列建筑指标，其中还包括物业合同的约定。而实际上该楼盘的房子当时还是期房，根本没法现场查看，物业公司以及物业合同更没有确定，何女士表示这些未确定的内容要求购房者签合同表示认可不太合适，但置业顾问却称：“我们的房子都是签这样的合同卖的，你不同意可以不买啊。”面对这样的情况，何女士向国内的朋友咨询，得到的回复是目前绝大多数情况的条款都是这样的，也只能无奈地签了合同。

　　相对于何女士这样比较明显的“不平等条约”而言，更多暗藏在合同深处的霸王条款更是让购房者防不胜防。今年在东城买房的赵小姐在签了合同后就出国了，等三个月回来开发商告知她违约了，需要支付总房款30%的违约金，这让赵小姐百思不得其解。最后在律师的指点下她才明白，合约约定如果没有按时办下来贷款则被视为购房者违约，但是贷款却是委托开发商办理的，说通俗点就是：无论是开发商故意或者无意的将她的贷款拖延，违约埋单的都是她。

　　房屋买卖合同里的不平等条款时有出现，只要购房者谨慎仔细，适时提出异议，大部分情况也能协调。但是今年火爆的市场，让购房者完全在合同面前失去了话语权，只有接受的份儿。即使购房者对合同提出异议，开发商一般也都振振有词，“你可以退房呀！”业内人士分析，房子卖得好，开发商巴不得你退房，这样他们可以按照比原来更高的价格把房子卖出去。

　　对于购房签约中的“单边”行为，同样痛苦的还有房产律师，因为虽然他们可以对购房合同中的陷阱和霸王条款明察秋毫，但开发商不买你的帐，再说的怎样有道理还是必须在事实面前低头。

　　上榜理由：

　　当购房者在合同上签字时，即使明知道隐藏着“签约风险”，但开发商单边的绝对强势，和让你压根没有思考余地的楼市现状，即使痛苦也得摁上手印。由目前火爆的市场而造成的“单边合同”，只要任何一个环节出现问题，都会让购房者陷入被动境地。“霸王条款”让购房者不得不面对很多头痛、棘手的问题，自然当仁不让地占据了痛苦榜第三名位置。

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　　上榜第4名：加息鼓声急 还贷也匆忙

　　痛苦指数：★★★★

　　现象描述：

　　从11月份开始，各大银行提前还贷款购房者络绎不绝。“前一个月，总共来咨询提前还款的还不到5个人，而现在每天来办理提前还款和咨询者不下50个人，而且每天还在增加。”建设银行莲湖支行的工作人员郝先生告诉记者。往年到年底，银行的提前还款业务办理都会有所增加，但是像今年这么早、这么集中的，还是头一回，而这一切都是今年5次加息惹的祸。

 

　　自今年3月18日央行首次加息，到目前已经加了5次，央行的个人自营性住房贷款，5年以上的利率从2006年底的6.84%变成了目前的7.83%，增加近1个百分点。

　　按照个人贷款理财计算器计算，选择等额本息的还款方式，如果6.84%的利率，借1万元，20年期按揭贷款，月供76.57元；而以7.83%计算，则月供为82.59元，每月要增加6.02元。如果贷款50万元，按照这两种利率计算20年期按揭贷款，则月供要增加254元左右。依次类推，一年就是3048元，20年就是60960元。不少购房者在今年开始经受还贷陡然增多的压力，有了提前还款的打算。

　　其实，提前还款也并非就能“解脱痛苦“，因为最“划算”的提前还款时间是在还款期的初期，还款初期月供中利息占据了较大的比例，所还的本金较少，而提前还款是通过减少本金来减少利息支出。但通常情况下，选择贷款的购房者，在支付了首付之后，经济都不会太宽裕，没有提前还款的能力，只能眼巴巴的看着利息往上涨，自己又无可奈何，实在是痛苦。

　　上榜理由：

　　2008年1月1日起，很多银行将把浮动利率房贷的利息一次性提高，“房奴”们不得不在明年1月开始将每个月的还款额提高。有关专家称，按照央行的调整思路，明年利率有可能继续上涨。这样一来买房的心理压力就更大了，买房的痛苦感将进一步增强。

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　　上榜第5名：钱少没地拿 开发断命根

　　上榜人物：本土中小开发商

　　痛苦指数：★★★★

　　现象描述：

　　“你知道哪里有地吗？”“你能帮我留意一下最近要出让的土地情况吗？”过去的一年里，许多开发商在享受房价上涨带来的利润同时，陷入到了无法取得土地的痛苦之中。高新区土地从每亩30万涨到了300多万，经开区的土地也涨至200万/亩左右。一些开发商在西安拿地时屡屡受挫，只好转战临潼、咸阳等地。是西安没有地供了，还是供地不透明，让这些财大气粗的房地产商如此痛苦？

　　西安市国土资源局土地储备中心一位工作人员道出了其中的真谛：“不是没有地，是因为需求太旺，把土地价格抬得太高。许多开发商手中已没有地，如果需要就必须通过‘招拍挂’的方式拿，拿地的竞争太激烈，拼着拼着，往往就被拼下去了！”

　　本来国家土地供应政策就在调整，再加上地价的不断上涨，开发商的拿地痛苦指数也随着上涨。事实上，在西安举行的多次国有土地挂牌拍卖会上，凡是位置较好的地块，实力小的开发商一般都难以染指。10月底的一次唐延路地块拍卖中，光竞买保证金就高达3.5亿元，投标者均为外地实力企业，地块最后拍出10.28亿的价格，让旁听的房地产开发公司出了一身冷汗。一业内人士称，如果把市场上所有土地都进行招拍挂，资金实力差的企业就很难继续存活下去。目前，一些本地开发商之所能够持续开发，都是提前储存的土地，这样的储备必然越用越少。既要能够在拍卖土地时拿出大量资金，又要在后期开发时承担相当大的资金压力，对开发商资金的要求越来越高。实际上，市场目前持续火爆，但许多开发商已从竞争者开始变成看客，命脉难以保住，钻心之痛，无法消除。

　　上榜理由：

　　外埠资本布局西安楼市势头正酣，而以资本实力拿地却成市场首战。11月土地拍卖会现场，就连进入西安的世界500强企业宜家也拿地败北，更别说资金紧缺的本土开发商和中小房企。土地之渴，成了许多开发商的窝心之痛，中小开发商要么寻找更多财力支持，接受巨大的经济压力，要么选择默然离开。

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　　上榜第6名：买股OR买房？选啥都煎熬

　　上榜人物：中小投资者

　　痛苦指数：★★★★

　　现象描述：

　　张先生为买房准备了7万元，但看到今年股市不断升温，便拿出其中的6万元，投入股市，计划挣了钱再回来买房。但从9月开始，股市连续波动，他的股票连续几周都位居跌幅榜前列，买房的计划一时遇到了阻力。现在他眼睁睁的看着房价持续上涨，自己能够买的面积变得越来越小，心中焦急万分！实际上，像张先生在股票和房子间选择煎熬着的人不在少数，因为钱少，到底拿钱炒股，还是卖股票买房，在过去的一年里，思想斗争，都没有停歇。

　　做出选择确实比较艰难。中国股市从2006年的3000多点，发疯一样在今年曾突破6000点大关，刺激了所有人的投资欲望。据记录，中国股市今年曾出现日开户纪录30万户的惊人数字，许多人选择卖房或借钱投入股市，一些初次置业者，甚至将积蓄全部投入股市，但下半年的连续震荡，让准备在股市大捞一把的大多数股民们没能如愿。

　　与此同时，西安的商品房价格，从2006年的均价3000元/平方米左右，一路狂奔，到今年第三季度，已接近4000元，而别墅和高档商品房的涨幅更大。相比较动荡的股市，买房似乎更为诱惑，但许多人犹豫，从2005年到2007年，房价虽然在不断上涨，供应量也在不断加大，到2007年，房子每平方米上涨幅度近1000元的比比皆是，但有价无市的情况在市场上十分明显。尤其2007年，利率连续5次上调、物价持续上涨、第二套房产的门槛提高等众多因素，逼迫许多人在购买时，左右为难，眼看兜里的银子越放越不值钱，但在炒股还是买房的风险跷跷板两头，如何选择，却让很多人倍受煎熬。

　　上榜理由：

　　如果有足够用来投资的钱，买房买股两不耽误。但对于中小投资者，没有足够的鸡蛋放在不同的篮子中。除了选择的徘徊和迷茫，股市的高位和房价的高位同样让他们脆弱的投资心理痛苦不堪，特别是眼看着房市的一路走高和相应的投资门槛的提升，痛苦之情难以言表。

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　　上榜第7名：当策划遇上2007

　　上榜人物：地产策划公司、销售代理商

　　痛苦指数：★★★★

　　现象描述：

　　2002－2005年，从深圳杀回内地的地产策划公司们，在西安的地产界掀起了不小的波澜。阿佩克斯、华南中港、王志刚工作室以及少部分从深圳、广州、北京等地转战到西安的策划人员，这些经历了城市楼市初期发展阶段的从业者，把他们的成功经验和先进理念带到了西安。虽然一些实施案例，或多或少带有深圳、广州地产案例的翻版印记，但他们已凭借这种在西安还是崭新的策划思路和推广策略，在西安市场纵横捭阖。西安的房地产策划和销售水平，在这一时间里，也有了较大的提升，从单纯的卖楼，到后来的卖景观、卖环境、卖概念，许多人从外地策划公司那里获得了不少市场操作的灵感。

　　但随着2007年西安楼市的火爆，策划引领的销售神话开始逐渐消退，市场需求的旺盛已经主导了一切的策划和点子。策划“食之无用、弃之可惜”的鸡肋效应，再遇上2007楼市的一片旺景，没有人再说销售任务完不成，也很少见策划公司和代理商到处推广点子营销，更没有人认为房子卖得好是策划的作用，大势使然，楼市的诸葛亮们也显得有些落寞了。而不少大品牌的开发商甚至已经不再寻找策划代理机构进行项目运营，自己完全就可以把以前认为很“专业”的销售搞定。

　　从2006年底开始，西安市场出现了房子火爆的局面，一些楼盘甚至无需做有技术含量的策划，就可以收到良好的效果。策划公司则从座上宾，转到相对冷清的角落，头上的光环也失去了往日的光彩，一策划公司老总感言，只是做推广，不用全盘策划，利润也降了不少，西安的市场，没混头了！

　　上榜理由：

　　楼市火爆了，房子好卖了，开发商变脸了，策划代理也落寞了。销售环节的操作神话和技术含量正被淡化，而在2007年楼市，只需要少放房源多排队，就能让市场围着自己转。策划公司遇上2007，不痛苦也不行。

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　　上榜第8名：小产权房“稻草”也没了

　　上榜人物：城市低收入人群、外地打工者

　　痛苦指数：★★★

　　现象描述：

　　买不起商品房，小产权房能买吗？2007年许多低收入者，都陷入了迷惑和惶恐。虽然今年来西安商品房开发和销售面积增速明显，经济适用房开工面积也超过300万平方米，但大多数楼盘面市，动辄超过4000元/平方米的价格，却让普通工薪族望而却步。相比较之下，一些售价仅为1000―2000元/平方米的小产权房却格外引人注目。据了解，目前，在未央区、长安区、灞桥区等区域，均有许多小产权房存在，大幅占据了市场低档房的市场。

 　　今年7月，西安市对违法占用集体土地建设的商品房，下令予以拆除，并对参与开发的房地产企业一律吊销资质，企业法人永久禁入房地产行业，触犯法律的，追究刑事责任。一时间，曾经因价格低而选择购买小产权房的消费者，被推到了比较尴尬的境地。

　　小产权房虽然明确被叫停了，但市场上关于小产权房，始终存在两种态度：一种认为不符合市场规范，理应坚决取缔；另一方面，也有人对这种能够解决城市低收入人群、普通劳动者居住需求的建筑形式表示默认，认为这种建筑解决了低收入者的居住问题，可以考虑给与合法身份。而在现行的法律下，小产权房无法获得正式的身份，居住者只能买到一个暂时居住之所。

　　上榜理由：

　　小产权房，曾一度被城市中低收入者视为买房的“救命稻草”。它的低价诱惑，让不少人甘愿冒明知不合法而为之的“政策风险”。这也让小产权房在政策之外得到了“市场”的认可。但小产权的叫停，虽是法制经济下意料之中的事，但仍让不少购买者倍感痛苦。要面对小产权房的政策风险固然痛苦，但小产权房被叫停，要让这些购买者再次面对高房价的商品房市场，仍是痛苦。

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　　榜外榜：政策药方 期待“镇痛止苦”

　　痛苦是成长的代价，而楼市的发展也必须针对病症开药下方。而针对楼市的痛苦表情，国家、地方也在2007年度出台了一系列调控政策，通过对楼市各个层面的影响来“镇痛止苦”。

　　药方1 央行五次加息

　　针对：买房跟风、消费不量力现象

　　政策回放：2006年央行分别两次调整利率，而今年3月18日起，央行则进行了五次调息。五年期固定存款从4.14%调整到了现在的5.76%，上涨1.62百分点。而五年期贷款利率也从年初的6.84%调整到目前的7.83%，上涨近一个百分点。

　　楼市影响：虽然每次调整不多，但连续利率调整，不但让购房者感觉到了贷款压力，也让房地产商家闻到了收紧银根的味道。临到年底，提前还贷增多，也说明对房地产市场震动之大。而被楼市火热景象热晕了头脑的购房者，也可以清醒清醒了。

　　药方2 经适房新政出台

　　针对：高房价困扰的中等收入群体

　　政策回放：11月底，国家建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、央行、国家税务总局等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，明确购买经济适用房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。并规定，经济适用房单套的建筑面积控制在60平方米左右。并明确，任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；已参加福利分房、购买经济适用房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。

　　楼市影响：经济适用房的购买标准一直都为市民关注，而本次面积的调整，必将对市场产生相当大影响。单位建房也被纳入经济适用房范畴，对于普通购房者来说，绝对是个好消息。

　　药方3 廉租房新政出台

　　针对：城镇低收入家庭

　　政策回放：12月1日，建设部等九部门联合发布的《廉租住房保障办法》正式实施。《办法》明确提出，廉租住房单套建筑面积规定控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。在此之前的十七大提出，今后重点改善民生的六大任务之一是“住有所居”。

　　楼市影响：本次《廉租住房保障办法》的实施，对解决城市低保户中的无房户有了重大保障。西安已经在10月份开始对低收入人群进行收入摸底。据悉，最近这项摸底调查即将完成，符合相关条件的低收入人群都将成为本次政策的首批受惠者。

　　药方4 二套房首付提至40%　

　　针对：炒房投资热

　　政策回放：9月27日，央行联合银监会发布通知，明确购买第二套住房，贷款首付比例不得低于四成，利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　楼市影响：首付从三成到四成，央行针对第二套房的政策，对市场上较为浮躁的投
资行为，敲了一个警钟。

　　药方5 《物权法》实施

　　针对：业主的痛苦

　　政策回放：10月1日，《物权法》实施，对于70年后房子归属、小区车位谁来用、物业如何管、采光权等权益如何争取等都有了明确表述。

　　楼市影响：因其关系到老百姓的生活起居，自然备受关注。物权法将会对许多侵犯私有权利的行为做出了相应约束，对业主的合法权益能够依法维护，百姓生活、自此改变。

　　药方6 西安加快办理二手房权证

　　针对：住房超前消费

　　政策回放：7月，西安市政府出台了《加快办理房屋权属登记的通告》和《实施方案》。拉开了加快办理二手房房产证的序幕。其中，针对性地降低登记门槛，对2003年以前的单位建房和1998年以前的旧城改造项目进行松绑，对手续不全的建设单位不再进行处罚，简化办证要件，凡是土地明确，产权清楚，经公示无异议的，一律准予登记。11月，市政府要求，不办理房产证将停办其新建、在建项目的一切手续，追究相关人员责任。

　　楼市影响：二手房办证加快，刺激了西安二手房市场交易，二手房大量上市，为时不远。对于许多饱受买房痛苦折磨的购房者来说，可以有充足的二手房源去购买，的确是个利好消息。

　　药方7 西安城中村改造新办法实施

　　针对：开发商土地“饥渴症”

　　政策回放：10月20日，《西安市城中村改造管理办法》正式颁布，办法规定，二环路以内的城中村全部纳入改造计划，二环路以外的城中村，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后，纳入改造计划。

　　楼市影响：二环以内的城中村全部改造，面积涉及13.6万亩，涉及拆迁人口达37万人，这么大量的拆迁和在建设，在建国后西安城建史上绝无仅有。且不说村民有相关的安置政策，光城中村改造后，重新整饬的城中村原有土地，都会对现有城市开发用地产生重大影响，加快西安的城市化进程，对于正在为建设空间烦恼的城市管理者和开发商，无疑是一支兴奋剂。