解读：西安房地产开发商与业主交房系列矛盾

    日前西安房地产行业出现许多开发商交房时与业主发生多种矛盾的情形，不时有业主向本报反映开发商违约侵害业主权益的问题。记者就此专门采访了西北政法大学王兴运教授。

　　现场新闻分析

　　西北政法大学王兴运教授就此问题谈到，目前在西安许多房地产开发商交房时都会出现多种矛盾。主要是业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙。顺利办下来倒也无事，但有此业主收房时就出现问题。有些物业公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费时，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，物业公司就会采取不给钥匙的做法。

　　收了全部房款就得交付房屋

　　业主购买了房屋，就与开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间的法律关系反映。在这一法律关系中，业主与物业公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付清了全部的购房款，开发商就应该履行其对业主的交房义务。开发商应按合同法约定履行

　　交付房屋就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，便得他们能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面的意思一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。

　　当事人应该自己履行

　　光说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难可以让其他机构代理办理入住手续。作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。

　　当事人应该全面履行

　　再说“全面履行”，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。不给钥匙是对业主权益侵害

　　从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该相互混淆。不论业主与物业公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律规定的。总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。