新浪陕西房产、房周刊:西安地产十年增值报告

　　就算您不关心楼市，也一定知道西安乃至全国的房价都在涨。尽管政府调控的各项政策一直没断过，尽管不时有人揭竿发起“不买房”运动，但却没有阻止房价上涨的坚挺步伐?D?D 

　　但您未必知道，十年里，西安房价到底涨了多少。

　　就算您的活动范围很小，家、单位两点一线，您也一定不会对一栋栋在建楼盘视而不见，因为它们可能在您家的隔壁，抑或在您上班的路上，反正那些塔吊就在您的视线中。当然，如果您愿意走得更远一点，比如到三环转一圈，您一定会为一栋栋拨地而起的大楼发出“这世界变化太快”的慨叹?D?D

　　但您未必知道，十年里西安到底有多少楼在建设、在竣工。

　　无论您住在西安的东南西北还是中，这个城市的任何一个角落，您都会听到类似这样的对话：我当初买房时是多少多少钱，现在已可以卖到多少多少钱了......所以您知道您的房子、您朋友的房子、甚至更多的楼盘都在增值?D?D

　　但您未必知道，十年里西安哪些楼盘增值最快。

　　十年，西安的地产经历过高潮和低谷，十年，新城、碑林、灞桥、长安、高新、曲江……每一个区域都有各自发展的曲线和特点，本期《西安地产十年增值报告》，以数字为依据，以专业分析为支撑，向您展示十年来西安地产所走过的所有跌宕起伏。
 
    西安增值楼盘十大英雄谱

　　十年弹指一挥间，西安楼市的发展可谓迅猛。似乎除了承载着安身的“使命”外，增值成为人们关注的焦点话题。纵览各区域房价的涨幅及增速，各有千秋，我们选取的10个比较有代表性的增值楼盘，只不过是十年来西安房地产增值的一个缩影，我们关注楼盘人居环境、配套设施、市政交通的改善，因为好房子的标准在今昔对比过程中，才会逐渐清晰浮现。

　　No.1

　　紫薇花园

　　10年增值近两倍

　　推出时间：1997年

　　楼盘地址：电子一路

　　增值区间：约1300元/平方米?D?D3700元/平方米

　　增值故事：

　　肖女士表示之所以选择在此买房，是看中紫薇严格规范的物业管理，尤其是治安管理非常好。随着区域经济快速发展，现在小区配套设施已经相当成熟。小区外的广场周边集绿树、喷泉为一体，成为广大业主休闲放松的必去之地。只是由于修建年代较早，所以整栋楼的外观看起来比较老旧。但无论居住、出租，紫薇花园的房子都算是块“香饽饽”，双气、治安方面与周边的小区等相比，都有一定的优势。“现在我这套120平方米的房子，每月的租金3000多元，算下来一年的收入达到36000多元，而当时买这套房的房价还不到20万。”肖女士满意地说。

　　No.2

　　枫叶苑

　　十年价值翻一番

　　推出时间：1998年

　　楼盘地址：高新二路

　　增值区间：约2000元/平方米?D?D4000元/平方米

　　增值故事：

　　潘师傅1997年以近2000元/平方米的价格，在枫叶苑小区购买了一套三室一厅的房子。潘师傅说：“当时的高新区整个就是一大工地，满眼尽是忙碌运转的塔吊。这倒也说明了当时的高新区正处于大开发大建设阶段，所以发展态势迅猛，当时的环境和配套远远不如现在这么成熟，连个吃饭的地儿也得找上一阵。但是小区环境清雅洁净，冲着环境和高新的美好未来，我毅然把房子给买了下来。”

　　如今，高新区十年磨剑，改天换地，一跃成为西安最富城市活力、最具都市魅力的区域。路网四通八达，高楼大厦鳞次栉比，周边环境日新月异，易初莲花、世纪金花和金鹰百货绽放科技路商圈，高新国际商务中心成为世界500强登陆西安的前沿，高新一中、高新医院就在家门口，唐城墙遗址公园和新纪元公园环绕四周，星巴克、国力仁和等餐饮品牌比比皆是。配套环境的日臻成熟带来的是房地产的大幅增值，潘师傅最近让某二手房中介给自己的房子估了个价?D?D48万！这意味着每平方米在4000元，“就是十年时间，我在枫叶苑的房子价值就整整翻了一番！”

　　No.3

　　高科花园

　　高新区第一批高档住宅

　　推出时间：1996－1998年间

　　楼盘地址：唐兴路与高新五路路交汇处

　　增值区间：约1700元/平方米?D?D3700元/平方米

　　增值故事：

　　回忆起1997年在高科花园的买房情景，由先生就有些激
动，当年高新路和科技路相对荒凉，“第一次我坐一个朋友的车来看房，是个大晴天，正在建设的高科花园老远就能看见，周边什么生活配套都没有，但是道路体系比较完备，不过公交线路还没有通，枫叶苑项目也在建设中，朋友说你要在这里买房就疯了，生活太不方便了。我当时也有些动摇，买个菜都要跑好远，但考虑之后，还是更看重高新区的发展潜力，并且高科花园靠近高新公园，整个居住环境还不错。我以每平方米1600元买下一套位于四层的85平方米两室。”

　　去年，想买一套二手房的袁女士，看了众多二手房之后，还是选择了高科花园的房子，最后以29万的价格买下一套位于四层的85平方米两室。袁女士认为，该小区的地段、房屋质量、小区环境、户型设计、物业管理都不错。目前高科花园的二手房，大概每平方米在3200－3700元之间。

　　No.4

　　锦园小区

　　配套完善增值50%

　　推出时间：1999年

　　楼盘地址：桃园南路

　　增值幅度：约2800元/平方米?D?D4500元/平方米

　　增值故事：

　　王先生是锦园小区的第一批住户，说起锦园这几年的变化他了如指掌：“到2002年的时候，随着桃园南路的通车，整个小区周边的环境才得到一定改善，有十几路公交车，各类餐饮点和洗车、保洁、购物的地方，尤其是丰庆公园的落成，给锦园小区业主生活带来更多的乐趣。从现在的情况来看，锦园小区房价已达到4500?D5000元/平方米，相比入住时上涨了50%多，如果要在这里租一套150平方米大小的房子，租金已达到3000?D4000元/月。”

　　锦园小区共有1300多户，入住率有98%之多，高入住率使锦园小区的各项配套设施不断改善，伴随周边大环境的日臻完善，现在的锦园成为了经典住宅的代表之一，相信还有更大的升值空间。

　　No.5

　　皇族雅苑

　　15年增值近100%

　　推出时间：1992年

　　楼盘地址：西安长安路中路45号

　　增值区间：约6000元/平方米?D?D12000元/平方米

　　增值故事：

　　“在最初销售时，皇族雅苑大多别墅的价格为6000-7000元/平方米、面积在2
00-400平方米，而最西边靠近苗圃和小雁塔的区域，别墅面积则达600、800平方米，单价也在7000-8000元/平方米，而10元/吨的热水、7.5元/平方米的物业费，在当时也已算是天价了，好在从一开始小区就配备24小时保安巡逻。”皇族雅苑的业主欧先生说。

　　现在的长安中路车水马龙，与15年前相比房产升值非常明显，42岁的欧先生准备将1994年购置的皇族雅苑中一栋320平方米的别墅卖掉，当时他买以6500元/平方米买进，而现在决定以12000元/平房米的价格卖掉，“现在周边已没有别墅项目的建设，新建普通住宅的价格也已奔向4500元/平方米了，所以我相信12000元/平方米的价格是物超所值的。”欧先生说。

　　No.6

　　皇家御花园

　　好的别墅历久弥新

　　推出时间：2000年

　　楼盘地址：西安雁引路37号

　　增值区间：约8000元/平方米?D?D12000－16000元/平方米

　　增值故事：

　　当年，以160万买下200平方米的御花园业主屈先生，称自己是曲江区域发展的见证者，现在所说的“曲江”，在2000年只有一座孤单的大雁塔，路况也不太好，生活配套严重不足，周边还有苗圃和农田，别墅内部的景观设计也不尽如人意，每天出门都开车，回家了也只能在小区转转，买包卫生纸都要开车出去，后来家里有个房间专门做储藏室。

　　说起最初生活的不方便，屈先生都觉得好笑。“这几年曲江的发展速度，太快了，来西安的朋友，都说难以想象西安发展这么快。这一两年，我也去看过其他的别墅，更坚定了我当年买御花园的选择是对的，我找人估价过，现在每平方米价位在12000－16000之间，别墅是越老越值钱，这房子外立面，户型设计都没话说。

　　No.7

　　新兴?名园

　　7年涨了过30%

　　推出时间：2000年

　　楼盘地址：友谊东路和兴庆路交汇处

　　增值区间：约3000元/平方米?D?D4000元/平方米

　　增值故事：

　　新兴－名园与西安交通大学南校门隔路相望，与日渐兴起的沙坡商圈比邻
相处，这里是西安南郊最为繁华的区域之一。记者了解，2005年，这一区域的新建楼盘平均价格达到3400元/平方米，而目前这里同档次的二手房售价已接近4000元/平方米。

　　新兴－名园业主刘女士告诉记者，当年她们这里一套90多平方米的房子可以租到800元左右/月，这在当时是难以想象的，而现在则可以租到2000元左右/月，高额的租金同样让人难以想象。新星?名园靠近交大、也靠近因交大而兴起的交大电脑城，沙坡商圈的繁荣将会带着这一区域的房价继续升值。

　　No.8

　　长安花园

　　住了五六年房价涨一倍多

　　推出时间：2002年

　　楼盘地址：长安区韦曲北站

　　增值区间：约1300元/平方米?D?D3300元/平方米

　　增值故事：

　　业主徐女士说：“2001年的时候，长安花园南边还是一片很大的荒地，在每周六、日周边乡镇的人都来赶集，而且有档次、有规模的餐饮、娱乐配套几乎没有。交通方面也很落后，公交车也不多，只有215路和其他郊县的班车，街上常见的就是人力三轮。”

　　2002年的时候，长安撤县设区，加快了发展速度，各大高校、高新技术单位落户长安，使长安的交通、餐饮、教育都得到很大提高。与五六年前相比，长安区现在房价已达到3300元/平方米左右，整体翻了一番。随着长安区基础配套设施的完善及辖区内建设的不断完成，相信未来长安区的房价还有更大升值潜力。

　　No.9

　　雅荷花园

　　涨了一倍多

　　推出时间：1997年

　　楼盘地址：北二环与迎宾大道交汇处

　　增值区间：约1700元/平方米?D?D4200元/平方米

　　增值故事：

　　早期购买雅荷花园的魏女士，提起购房经历十分感慨。1997年，她买下雅荷花园多层7楼的80平方两室一厅一套，总价13.4万，当时，长庆石油基地尚没有迁来，北经济开发区刚刚设立不久，周边学校、银行、购物都十分不方便，周围的项目也非常少。许多朋友都劝她在城南或城内选房，但她因为上班方便，就没有再作其他考虑。而今，这里已成繁华市区，她的房子不仅住了近10年，而且二手市场价格也涨到22万，上涨幅度近65%。

　　记者了解到，北城区域凤城一二路的早期开发楼盘累计涨幅并不大。而从2003年开始，城北的楼盘价格才开始大幅攀升。未央路上2003年开发的赛高国际一二期，三年时间从每平方米2600上升到4200元，雅荷中环广场价格从每平方米2700元涨至4000元，也都成了北城增值楼盘的代表。

　　No.10

　　金桥花园

　　八年增值超过37%

　　推出时间：1999年

　　楼盘地址：西北二路

　　增值区间：约2200元/平方米?D?D3700元/平方米

　　增值故事：

　　小贾2000年入住金桥花园小区，当时房价2700元/平方米。当时周边配套，能满足基本生活需求，但休闲场所只有莲湖公园，选择余地比较小，整体环境缺乏吸引力；从道路情况来说，西北二路的道路比较狭窄、道路整体状况比较糟糕。“如今，经过八年的发展，西北二路经过整修后，道路的状况有了很大的改善，莲湖路的拓宽工程是2006年的主要市政建设项目，拓宽工程已于2006年结束，再加上小北门道路修通后，大大方便了这里居民的出行；从周边配套来说，环城公园建成，环城西苑建成，美化了周边环境，改善了这里的居住环境，目前，金桥花园多层的房子价格已经在3700元/平方米以上，增值率达37%。”小贾说。

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　　十年房产增值知多少？

　　从1997年国家福利分房政策取消开始，全国房地产市场进入了黄金10年。十年间，西安人的居住环境发生了天翻地覆的变化，投资金额、施工面积、竣工面积、销售面积和销售价格等，都出现了快速的增长。这种增长，反映了市场的不断成熟和深化；体现在数据上，西安地产十年累计增值达到了423.468亿元。

　　多种因素促成了西安地产的大幅增值。具体到西安每个行政区域，不同的发展背景和现状，成就了这些区域不同的发展特点和发展前景。

　　新城区

　　增值力度：★★★★

　　增值数据：

　　该区商品房价格从1997年的2018元/平方米，增长到了2006年的4646元/平方米。绝对增长量达到了2628元/平方米，年均房价增长速度为8.7%，略高于西安市的平均增长速度8.5%，反映了新城区成熟稳定的经济特征。

　　●增值特征分析：

　　由于区域的成熟，房屋价格变动较小，年增长率从-7%到31%，新城区房产价格涨幅变化相对稳定，呈现稳定的增长局面。

　　两次回落：1998和1999年这两年价格略微回调，随着市场供需的自我调节，2000年和2001年重新出现了较好的增长势头。此后，连续两年区域供应量的累积性增长，远高于需求的增长速度，在此背景下，2002年新城区房屋价格又有下跌，跌幅达到7%。

　　高速攀升：房价增长最高出现在2005年，房价增长高达31%。这种增长表现为市场累计的消费能力的集中释放所造成的整体市场增长。

　　理性增长：到2006年，出现了11%的增长幅度。一方面表现为对2005年增长的理性回调，另一方面表现为政策挤压下市场的自我恢复能力要求较高，预示着政策松弛后的市场回涨动力非常充足。

　　碑林区

　　增值力度：★★★

　　增值数据：

　　对碑林区十年来房价监测分析，发现商品房价格从1997年的1638元/平方米，增长到了2006年的3489元/平方米，绝对增长量增长到1851元/平方米，年均房价增长速度为7.9%，略低于西安市的平均增长速度。

　　●增值特征分析：

　　属成熟区域，房产价格涨幅相对稳定，年增长率从-7%到26%，整体均价表现稳定性较好。

　　两次回调：1998和1999年两年价格出现回调，2000年房价增长率高达25%，这种高速增长表现为当时市场对碑林区成熟生活环境的认可，高增长也迅速带来了2001、2002和2003年连续三年的回调性增长，增长速度迅速回调，在4%左右徘徊。

　　高速攀升：房价增长最高的时候出现在2005年，当年房价出现了26%的高增长。这种增长表现为市场增长红利的外溢。

　　理性增长：到2006年，出现了6%的增长幅度，是市场对2005年增长的理性回调。

　　莲湖区

　　增值力度：★★★★

　　增值数据：

　　对八年来的房价变化情况监测分析，发现商品房价格从1999年的1662元/平方米，增长到了2006年的3659元/平方米，绝对增长量每平方米增长1997元。年均房价增长速度为10%，高于西安市的平均增长速度8.7%，反映了莲湖区增值能力较高，这种较高的增长力量，归结于起步时市场环境成熟和区域基数较低。

　　●增值特征分析：

　　该区房产价格涨幅变异相对单调，增长速度一直为正，表明了增长的能力到位，年增长率从4%到26%，反映了莲湖区房产市场整体较均匀增长的特征。

　　高速攀升：具体特征点出现在2000年和2003年这三年价格的稳定增长，随后出现了2004年和2005年房价的持续高速增长，这种增长最主要表现为市场的整体驱动和房价的低基数效应释放。

　　理性增长：到2006年，出现了8%的增长幅度，是市场对2005年增长的理性回调，这种回调还有明显的政府意愿，透过政府意愿可以判断区域的增长冲动明显。

　　灞桥区

　　增值力度：★★★★★

　　增值数据：

　　灞桥区六年来的房价变化情况监测分析，商品房的价格从1999年的962元/平方米，增长到了2006年的2946元/平方米，绝对增长量每平方米增长1984元。年均房价增长速度为21%的增长速度，远远高于西安市的平均增长速度8.7%，反映了灞桥区增值力较高，这种较高的增长力量，主要来源于灞桥区房地产市场起步较晚，在起步时市场已相对成熟，灞桥区以相对的低价入市，这种低价在宏观利好消息的刺激下，也进行了疯狂的增长速度，增长率较为突出。

　　●增值特征分析：

　　该区房产进入市场的时机在2001年，此时市场经过不断的自我培育和发展，已相对理性。消费积累达到了一定的程度。

　　高速攀升：2002年出现了6%的增长速度，随后相对低价位对市场的广泛吸引，导致了较高的增长率。从2003、2004到2005年，连续三年表现出来一种疯狂的增长态势，这三年的增长率分别为25%、31%和65%，呈现标准的单调增长增加。这种增加最主要的原因，就是市场整体利好后对低基数区域的加速带动。

　　理性增长：到2006年，在宏观政策的强势调控下，增长率迅速回落到7.5%，也是对前几年市场的持续增长和消费者自我消化和沉淀的反映。

　　未央区

　　增值力度：★★★★

　　增值数据：

　　对九年来未央区房价变化情况监测分析，发现商品房价格从1998年的1467元/平方米，增长到了2006年的3239元/平方米，绝对增长量每平方米增长1772元。年均房价增长速度为10%，高于西安市的平均增长速度8.7%，主要归结于该区域房地产市场起价相对较低和区域的不断自我成熟。

　　●增值特征分析：

　　该区房产价格增幅变动相对较大。综合未央房价的消化过程，结合竣工面积、房产总价值，可以看出未央的房价在一定时期内会有一个持续稳定增长的过程。

　　速降速升：在1999年和2000年，市场上连续出现了两年的迅速减速，分别为-13%和-22%。市场连续跌价后造成基数的回落，与此时区域的不断成熟，2001年房价的增长达到了85%的惊人速度。

　　理性增长：2002年市场微跌的理性调整，使得2003年重新反弹。2004年和2005年两年，随着宏观带动型的市场整体增长，增长速度达到21%和31%。到2006年市场增长程度为9%，当年的增长率在整体市场环境当中也算比较高的。

　　雁塔区

　　增值力度：★★★★

　　增值数据：

　　从雁塔区十年来的房价变化情况监测分析，发现商品房价格从1997年的1437元/平方米增长到了2006年的3798元/平方米，绝对增长量每平方米增长2361元。年均房价增长速度为10%，高于西安市的平均增长速度8.7%。较高的增长速度，源于该区房地产市场的稳定和成熟。

　　●增值特征分析：

　　该区房产价格增幅变动相对较大，变动范围从-13%到56%，尤其是1998年当许多区域的房价都在下跌的时候，雁塔区却出现了56%的增长速度。这种增长源于雁塔区与高新区在地理位置相邻的原因，正是高新区经济特征对雁塔区的向外刺激作用的显现。

　　两次回落：从1999年到2000年市场连续出现了两年的13%的回跌。这种调整随着2001年59%的增长结束，出现了2002和2003年始连续的回调期。

　　高速攀升：到了2004和2005年，整体市场以14%和23%的高速增长，市场消费的有效释放形成了区域连续两年的增长。

　　理性增长：2006年增长速度为1%，表现整体环境对雁塔区的强势影响。

　　长安区

　　增值力度：★★★★★

　　增值数据：

　　对八年来长安区房价变化情况监测分析，发现商品房价格从1999年的821元/平方米增长到了2006年的2776元/平方米，绝对增长量每平方米增长1955元。年均房价增长速度为16%，高于西安市的平均增长速度8.7%，这种较高的增长力量，主要来源于长安区房价的低基数起步现象。

　　●增值特征分析：

　　该区房产价格增幅变动较大，变动范围从-11%到77%，在2000年和2001年整体出现了一定下降，2000年为20%，2001年为7%。2002年出现了一定程度的回落，与房地产市场的短期周期有紧密地联系。

　　高速攀升：2004市场出现了77%的高增长，由于2003年相对较低价位，对高速运转市场的吸附效果产生了影响，这种吸附效应，持续到2005年表现出39%的增长速度。

　　理性增长：2006年市场理性回落到5%。


　　高新区

　　增值力度：★★★★★

　　增值数据：

　　对该区域十年来房价变化情况监测分析，发现商品房价格从1997年的1338元/平方米增长到了2006年的3726元/平方米，绝对增长量每平方米增长2388元。年均房价增长速度为11%，高于西安市的平均增长速度8.7%。这种较高的增长力量，主要来源于高新区经济产业的优化和经济的持续高速发展的影响。

　　●增值特征分析：

　　该区房产价格增幅变动较大。变动范围从-11%到40%。从1998到1999年，虽然整体市场跌势明显，但是高新区却连续出现了40%和19%的持续高速增长。这种现象的背景，应归结于高新区经济持续走好所造成的经济对社会的整体刺激作用。

　　速降速升：到2000年这种高速增长的速度就出现了-11%的回调，但2001年马上就出现了33%的高速反弹，这种反弹的因素主要是经济发展和市场成熟。

　　高速攀升：2002和2003年两年徘徊，到了2004年和2005年，高新区又连续出现了19%和21%的高速增长。

　　理性增长：2006年回调至8%。从整体上高新区的价格增长内部因素充足，涨势支撑能力好。

　　曲江

　　增值力度：★★★★★

　　增值数据：

　　对曲江六年来的房价变化情况监测分析，发现商品房价格从1997年的2016元/平方米，增长到了2006年的4661元/平方米，绝对增长量每平方米增长2645元。年均房价增长速度为15%，高于西安市的平均增长速度8.7%。这种较高的增长力量，主要来源于曲江新区宜居的经济和人文环境。

　　●增值特征分析：

　　该区房产价格增幅变动很小，变动范围从11%到22%。在2002到2006年，曲江的房价全部是一致的单调增长，这种增长的内部自我保护因子是因为曲江良好的经济结构和完善的社会配套，基于该经济结构形成了良好的宜居人文环境。

　　连续增长：连续5年，平均增长速度为18.2%。良好的增长速度赋予了市场的自我稳固和成熟，在2006年，曲江达到了11%的市场增长率，反映了曲江增长的内部因子较为强势。预示着区江未来的房价，还将继续有丰富的独立增长因子支撑，价格增长力度强劲。

　　（本组稿件数据分析由西安众正地产策划公司支持）