中国雅虎:08年房价必涨的六个"另类理由"

　　我们把基于供求的估计、基于市场变化的购买力停滞或观望、基于供应量的减少导致需求压迫性井喷、基于政府行政控制导致持有成本与购买现支成本上升导致需求减少致房价可能下行称之为“正规理由”。

　　在正规理由的支持下，结合经济环境与宏观调节方向，结合税政与金融手段在楼市的运用，人们一般比较接受的结论是：零八年楼市拐点必将来临，房价必然下降。

　　这里举六个理由，因为其逻辑比较出位，与时兴的主论调有所背道而驰，故名另类理由。

　　理由一：农民买房让房价之火在基层形成燎原之势。

　　听说过农民买房?蓿恳残硐乱荒甓染突峥吹秸庑┬缕?象。

　　取消农业税，推行全面医疗保障，政府补贴进入农村村镇建设，产业化以及农村与城市互动产生的购买力回流等因素，将形成奥运年之下，农民买房年之上的一个重要新闻。

　　农民买房挤占的是城郊以及县域楼市的投资空间，从而削弱了县域楼市吸引高购买力进入的吸引力。当大家都挤在船上的时候，我们无法对房价动手动脚，只有同舟共济而已。

　　理由二：地方政府打着保障住房建设的幌子大面积推行近郊城市化导致大量村镇居民成为商品房消费力量。

　　伴随物权法而来的另一个喜讯即拆迁管理条例将为零八年带来房价上涨的推力。为什么呢？

　　零八年将是主要城市二十年规划的拐点。这是支持房价上涨说本条理由的最充分证据。

　　全国七十大中城市中，修编有至2020年远期规划的占97%。长三角与珠三角/环渤海属第一阵营；长株潭/武汉城市圈/成渝特区是第二阵营，西安为龙头的西北片区、郑州为龙头的中原片区、以福州为中心的闽三角是第三阵营，都将在十一五时期完成经济结构调整与经济内涵升级。其中最重要的并形成中国特色的“投资环境”一项中，城市化比率与城镇人口比率将是硬件，以各阵营的财力/物力/人力来看，即使靠近中央的京津、龙头的上海，特殊的深圳广州房价如愿出现雪崩，第二三阵营也足以支持全国性目前的住房均价水平。

　　作为城市规划发展，拐点期的主要任务就是建设/建设/再建设。

　　理由三：基于三座大山去其二，导致部分被压抑的刚性需求采取顶风而上的消费态度。

　　过去的特点是一穷则二白，看病就业教育是房子开外三座大山。如今中央着眼于解决基层民众的看病难/就业难与教育问题，释放了房奴准房奴心中的石头。如此则相当数量的购买力被释放到以“产权消费”为主要内容的置业潮。

　　而这种基于生活成本变化、基于生活压力减轻而本来就属于既定刚性需求在二三线城市以及一些联结性中小城市将是需求的主力。

　　而政府着眼于全覆盖的中产阶层保障住房问题，将以土著为主。所以指望房价直接下跌或剧烈波动不大可能。

　　理由四：购买半径扩大后外围房源大量蚕食中心区域的下行空间，让中心区域房价欲降不能。

　　在房产短缺时代，我们经常看到异地置业推涨的现象。

　　现在及今后一段时期，城市化的特点表现为地域的扩大、城市功能的分流、区域副中心成为主要形成方式。这种条件下，购买半径扩大且由过去的单核变成多核，自然边缘房价会以中心地带房价为标杆上行，并且其消费量基于中低端消费群远大于中心区高档商品房置业。这种现象是对中心区域房价松动或下行空间的一种蚕食。

　　中心区域房产品则屋以稀为贵，又因为降价空间被蚕食，很可能通过收购整合向品牌开发商集中，再形成维持局面的高价销售。如万科收购高尔夫城市花园，一来可以提升业绩，另一个重要原因在于形成万科合理的产品结构，释放其笼中鸟式的消费客源。

　　目前这种非恶意并购项目是值得玩味的。

　　理由五：自房贷新政以来积累下来的破产风险、观望失序、闲资及外资的变相渗透，在开春即告结束，形成洗牌后效应，致高房价挺而不跌。

　　如果大家把观望一族集中描述为一类有共同理想的人，那么容易得出房价即将下滑的结论，大家的行动如此统一自然让开发商慌了手脚，乱了方寸。

　　事实胜于雄辩。房贷新政促进了破产风险意识却无法产生破产后果，也就是类似美国的按贷危机存在但无法着陆，因为中国的收入来源与老百姓的承受力向来不可低估。就观望一族来说，也不是一致而为的，他们中既有投资者，也还存在刚性买房需求，既存在闲资与外资的虎视，也存在部分中型开发商，唯一可能因为新政发生变化的只是其中一些资金型开发商。但如前述，他们也有多种出路。

　　我们把这种胶着称为洗牌，洗牌后呢？投资还得继续，投机反而加剧，因为政府及市场的潜在刚性需求、保障住房量无法短期满足需求，导致市场出现剧烈波动几乎不可能，局部范围发生价格波动反而是投机消费的主要环境。

　　中国楼市及次级交易市场是否存在庄家，我们也应该深思。

　　理由六：从紧信号变为股市及投资他类市场盘满钵满反而加剧了楼市的非目的性投资消费，助涨房价。

　　笔者在行业内摸爬滚打了好些年，看到过相当数量的买房属无目标性置业。如九六年灰色收入释放，造成第一批集中于主流城市的无目标置业；难保人民币长期升值环境不会带来闲资的注入，也不应该排除明年股市及其他类投资市场的赢家来到楼市进行无目标置业。

　　我们也可以把无目标置业称为非价格型购买，也就是他们的消费发生是随机的，可能因为股市大热将其中的部分转移至楼市，也可能将沉淀于投资市场的资金通过资本结构转换而进入房产品消费领域。