楼市聚焦 观点睁锋 2008西安房市拐了吗

　　“拐点”，名词，中性词。

　　然而在岁末年初，这个没有任何感情色彩的名词，却一下子变得让人激动：开发商焦虑而疑惑，购房者兴奋却彷徨。

　　如果没有背景，任何的色彩都将失去意义；没有了历史的前提，任何行为都将索然无味。“拐点”，正是在以2007年的楼市作为历史背景，才具有了如此深厚的寓意。

 　　在经历了2007年房价的疯狂飙升之后，开发商在获得暴利的同时，同样也意识到了危机。王石用事实在证明自己是经商者中的尖子，而不是执迷不悟的疯子。他是第一个感觉到凉意的光着身子的皇帝，于是他承认在中国的房地产字典里确有“拐点”一词。

　　一线城市房价的节节败退就是雄辩的事实，“有价无市”的珠三角房市在经历了疯狂之后，渐渐恢复理智。

　　一条简单的价格曲线，足以证明嘴硬者的无知。在市场经济里没有永远的牛市，当然也无长久的熊市。所以，我们必须尊重规律，正视现实。

　　西安楼市的“拐点”能否出现？房价到底继续飙升，下跌，还是缓慢行驶？没有一个能够做答的先知。2008，是一个正在渐渐展开的事实，就让我们带着疑问和不懈的求索之心上路，去期待一个规范理智的楼市。

　　万科“领降”，楼市拐点？

　　2007年12月13日，在清华大学，面对《第一财经日报》记者的提问，王石说：珠三角楼
市已出现拐点！

　　2007年12月24日，王石做客央视《经济半小时》时，再出惊人之语：建议购房者三四年后再买房。半个月内连续抛出重镑炸弹，顿时引发强烈震荡，拐点论声音渐强，是否真的出现了拐点？

　　“当中产阶层买房子非常吃力的时候，这个房市就快要出问题了，在现在房价疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的。宏观调控非常有必要。”

　　■2007年中国楼市陷入疯狂

　　伴随着中国经济的高速增长，房价也出现不断攀升的趋势。特别是从2003年之后，房价更是出现了飙升的状态。中国社会科学院研究员、工业经济研究所市场与投资研究中心主任曹建海说：“2003年之前的房价是收入的4－5倍（指总房价和家庭年收入的比例），比较符合家庭承受能力，虽然当时收入普遍比较低。但现在一些城市的房价早就突破家庭收入的4－5倍，甚至达到14－15倍。”

　　进入2007年后，全国房价已进入疯涨状态。据统计，2007年4至10月份，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%。特别是11月，更是达到了10.5%，这也是自2006年两年来，房价涨幅首次突破两位数。其中，宁波18.8%、北海18.3%、北京17.4%、长沙17.2%、深圳17.0%、杭州16.7%和南宁16.1%，与西安同为西北城市的乌鲁木齐，涨幅竟然高达21.1%　。“以前买卫生间的钱现在只能买个马桶了！”购房者的无奈成了房价疯涨最现实的表现。

　　在新建商品房价格上涨的带动下，二手住房销售价格也在一路跟涨。仅11月份全国70个大中城市二手房销售价格同比上涨9.3%。

　　■万科率先扛起降价大旗

　　2007年央行连续六次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策的威力，陆续在深圳、广州、上海和北京楼市显现。

　　2007年10月以后，深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，楼价开始猛然下行。据中原地产统计，深圳10月新房均价较9月下跌约一成；二手房交易量下降 36.78%，
二手房价格下降47.09%。

　　在这种情况下，房地产行业的龙头老大万科终于拉起了“降价”大旗。

　　2007年11月9日，广州的万科・金色康苑以13000元/平方米的价格开盘，低于之前透露的20000元/平方米近30%，这也拉开了万科全面降价的序幕。紧接着11月17日，“十一”预报价为12000元/平方米的万科・金域蓝湾在深圳开卖，均价仅为10000元/平方米，比当时深圳的平均房价14797元/平房米低了将近5000元。另一个广州楼盘，万科・云山开盘价12000元/平方米，之前出现了部分单位7000元/平方米的起价。另外，万科・金色家园等，均有不同程度价格下调。

　　而降价之风迅速刮到了上海和北京，上海万科部分楼盘平均降幅达到了15%，万科在北京尽管声称“坚挺”，但是部分楼盘也出现了不同幅度的降价却是不折不扣的事实。

　　万科的龙头效应立即在业界起了反应。在广州，招商地产、金地地产等纷纷跟进降价。各地的开发商开始在彷徨中观望。甚至有部分开发商紧随其后，开始下调价格。

　　■王石“拐点”论反响强烈

　　“我承认珠三角地区楼市已经出现拐点！”王石这句话一下子引起了整个行业的地震。

　　在他看来，房价快速上涨之后，市场必然需要一个调整阶段。“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事。”

　　此言一出，反对之声四起。北京华远集团董事长任志强的反应最为强烈，他认为“中国的房地产市场没有什么大问题。”而易宪容则撰文支持王石的“拐点”论，他认为“中国房地产市场是一个‘政策市’，政府对房地产市场政策的变化，决定了房地产市场的未来”。

　　王石本人也在时隔11天后，再出惊人之语：“2008年以后万科绝不拿地王！”而且，他认为：“当中产阶层买房子非常吃力的时候，这个房市就快要出问题了，在现在房价疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的。宏观调控非常有必要。”王石甚至明确建议：三四年后再买房。

　　显然王石对于目前楼市的疯狂状态的反思是谨慎的。但“拐点”在全国范围内能否出现，一线城市“拐点”对二线城市的影响到底有多大，包括西安在内的二线城市能不能出现“拐点”？这些问题只有2008年的事实才能做出完整的回答。

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    京沪穗深，楼市拐点全景写真

　　“通州区的楼盘半年前少说单价都在七、八千元上下，再好一点的甚至达到了万元以上。也就在这一两个月里，感觉房价悄悄走低了不少，就连往常热闹的售楼部也变得冷清了，而且买房的优惠也变得多了起来，难道楼市进入销售淡季？”

　　房价节节败退，楼市寒流来袭！京沪穗深等房地产一线城市楼市行情频频告急！部分城市的房价甚至开始“高空跳水”！开发商促销力度空前加大！某些售楼部、中介机构冷清萧条，商品房和二手房成交量急剧萎缩！市民购房预期出现裂变，市场持币观望气氛浓重，楼市仿佛在寒冬里染上了“感冒”。

　　所谓“拐点”，到底有没有？处于国内楼市前沿一线城市的北京、上海、广州和深圳，广大购房者在所谓“拐点”的大势下究竟呈现出了什么样的状态？这一系列追问，引发了我们在新年伊始对房地产市场的再度审视和深度思考。兴许不日与房子有关的种种喜怒哀乐就会发生在自己身边，这倒让每个在房价苦海里难以自救的人有了上岸的现实可能。

　　北京：楼市被“拐”卖

　　购房者转角遇到房

　　◎实景在线

　　“以前不是不想买，而是买不到价位合适的房子，不是太贵，就是太远，只好持币待购。”在中国人民大学当老师的宣小姐在观望了近一年多时间后，去年11月底终于完成了购房计划。

　　宣小姐的买房在刚开盘不久的阿尔法国际社区，位于北京通州。“每平方米六千多块钱，这比以前便宜了好多，我们也就买得起了！”宣小姐无奈地告诉记者，以前她和老公也看了不少四环五环的房子，可是找来找去才发现五环内几乎没有一万元以下的房子，而且中低档房、中小户型太少了，“我好几个朋友都买了这个楼盘的房子，通州区的房子为何这么抢手好卖，不就是因为相对来说价格还能便宜些，而且重要的是还有地铁！”

　　宣小姐说，最近北京一些楼盘的房屋价格比以往的确是有一定程度下降，“通州区的楼盘半年前少说单价都在七、八千元上下，再好一点的甚至达到了万元以上。也就在这一两个月里，感觉房价悄悄走低了不少，就连往常热闹的售楼部也变得冷清了，而且买房的优惠也变得多了起来，难道楼市进入销售淡季？”宣小姐说，“房源有限，合适的房子又不多，那些既不愿住在远郊、又买不起动辄过万元一平方米房子的人们，在楼市旺季除了观望，又能有什么选择呢？好在我们抓住了所谓北京楼市‘拐点’的机会，终于淘到了心仪的房子。”

　　◎媒体传真

　　北京市建委发布的新楼盘预售信息显示，去年11月份北京新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份开盘均价15324元/平方米下降了358元，房价半年来首次回落。从11月12日至18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面积26.92万平方米，与前一周相比，成交套数下降了11.8%，成交面积下降了16.2%。其中，11月14日成交量最低，仅为232套，与每年的传统淡季1、2月份水平相当。而火急火燎的开发商们开始以赠送物业费、打折等直接或变相降价方式进行促销，有的是一到三个点不等的优惠，更有甚者最高直接优惠5万元。――摘自《京华时报》

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　　上海：昔日售楼部人声鼎沸

　　出现“拐点”人气骤降

　　◎实景在线

　　在上海斯纳史密斯建筑设计事务所工作的鲁女士告诉记者，去年5月初她看中了闸北区的一个楼盘，当时8000元/平方米的价格对她颇有吸引力，但该楼盘在7月份开盘时就涨到了9600元/平方米，“眼看着就要突破万元大关了，好多人都排队抢购，甚至有人给该楼盘的销售总监送了5000元钱才有机会参加选房。”鲁女士说。

　　从去年5月开始，上海楼市出现了一个销量和价格快速上涨的阶段。“大家都抢着买，所以房价疯涨，那段时间房子太好卖了，因此开发商频繁提高价格。”鲁女士说。到了11月初，当她再去逛这个楼盘时，发现房价又比7月份涨了好多，已经冲到了11000/平方米。“我觉着没有网上所说的房价大跌呀，而且某些楼盘的价格甚至比国庆期间还要高一些呢。不过这其中倒有个明显变化，就是售楼部的人气好像少了，转了好几个楼盘，售楼部里人比较少，置业顾问似乎都比往日要热情许多。身旁推销房源的广告比比皆是，可已没有什么人愿意再去撇上几眼。昔日火爆到要挤破了头才能买到的楼盘，而今买家寥寥无几。”

　　◎媒体传真

　　最近一段时间，上海外环线附近区域的一些楼盘相继出现打折促销现象，青浦附近某一楼盘当天开盘销售均价仅为每平方米7000元，而且当天购房的开发商还给出了每平方米500元的折扣优惠。相关统计数据表明，在去年11月29日至12月5日的一周时间里，上海商品房成交量大幅下降达二成多，仅为36.27万平方米，创下去年3月份以来一周成交量的新低。――摘自《新民晚报》

　　广州：二手房中介观望

　　生意因“拐”而淡

　　◎实景在线

　　小邹在广州打拼了多年，手中也算是有了一点积蓄，作为外来移民，小邹一直热切地渴望将身份转成广州的新市民，而最直接的方式就是通过买房子来“转正”。从去年8月份开始，小邹就利用空闲时间在各大楼盘转悠。“毕竟手中的钞票厚度有限，加上新房价格真的高到令人难以接受，所以我只好把目光投向了经济实用的二手房上。”据小邹介绍，他是从去年国庆长假后开始关注的，可那时就能感觉到房屋中介机构的生意不好做了，“以前他们就是窝在店里等生意上门，现在成群结队的中介们站在门口盯着路上过往的行人，只要你稍微一摆头把目光扫过去，他们就立刻汹涌而至，不断问你要买房吗，要多大的，是投资还是自住？”

　　小邹还告诉记者，前两天他去了某家中介机构询问有没有合适的房源，中介人员热情地推介了一番后，可怜兮兮地说，他们店里已连续一周多没业务开张了，大家都在观望，几乎没有成交量，这下惨淡的可要死人咯。“我听说甚至有些中介机构已开始酝酿裁员计划了，难道中介的‘冬天’真的到来了么？不过，相比去年上半年市场的火爆形势，广州楼市的‘拐点’好像真的是出现了，要不连卖套二手房都变得这么困难了。”小邹说。

　　◎媒体传真

　　去年11月份广州市二手房成交量下跌三成左右，均价比10月份下降了将近7%，二手住宅成交均价为7012元每平方米，环比下降6.95%，其中主城区天河区降幅更是达到了16%。――摘自《羊城晚报》

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　　深圳：“拐点”房价像过山车

　　引炒房人一声叹息

　　◎实景在线

　　“这几个月时间感觉自己坐了一次房价的过山车。”在深圳航空公司上班的申先生说，他去年初在深圳蛇口区以9000元/平方米的价格投资了一套房子，到去年6月中旬，市场价格已攀升至20000元/平方米。于是申先生当时就以21000元/平方米挂牌出售，可惜一直没有人响应，“前些天我听说这个楼盘房子的挂牌出售价降到了不足15000元/平方米，不少炒房人似乎开始降价抛售。”申先生一边叹息，一边坦承道，早先进入楼市的炒房者获利丰厚，在感觉市场风向发生变化时，一般都会选择抛售，这就是楼市降温的信号。

　　◎媒体传真

　　深圳10月份新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成，一手住宅交易量大幅萎缩，全月仅成交16万平方米，日均成交量不足6000平方米，较9月下降五成，为近 3年来罕见低量。――摘自《深圳特区报》

　　“早先进入楼市的炒房者获利丰厚，在感觉市场风向发生变化时，一般都会选择抛售，这就是楼市降温的信号。”

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　　西安楼市 谁是拐点推手？

　　亦真亦幻的“拐点”不断试探着房地产行业阶段调整的底线，虽然最终是否出现拐点还需要市场来证实，但从需求、预期、政策等各个方面影响楼市拐点形成的因素入手，或许能对2008年西安房地产市场的走向有一个客观的认识。

　　“在房价增长过快的情况下，购买力需求就会减少，这就会出现产品的相对过剩，一旦达到某一临界点，市场规律就会发生作用，整个市场将进入“拐点”。”

　　地价上涨 土地供应决定房源供应

　　地价直接影响着房价，土地供应量也直接决定着房源供应量。2007年里，土地资源的趋紧导致了西安土地市场价格竞争异常激烈，而这种过度膨胀式的资金火拼更是助推了土地成本的走高，并拉动了房价的大幅上扬。

　　2007年4月，香港恒基兆业地产以4.3亿多元取得西安市东二环东侧168亩土地使用权，每亩价格竟达到258.86万元。多半年后，福建融侨在西安城西南拿地，每亩高达300多万元，计算下来，每平方米的房价至少得在5000元以上才能保本。地皮的金贵让开发商变成了烧钱圈地、储备资源的地主，当然这无形中也增加了成本投入和资金动用，助推了房价的不断上涨。

　　就在去年9月，国土资源部颁布的“39号令”中强调，2008年要保障住房供应量，首先要重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排中低收入家庭住房用地的供应。其中，廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品房建设用地，不得低于申报住宅用地的70%。在土地资源吃紧的大背景下，从土地供应结构上加大了保障性住房的供应权重，这也从土地源头上对房价的上涨有了方向的调整。

　　供需矛盾 多点开花分流需求

　　楼市供不应求的局面如何打破，尖锐的供需矛盾怎样解决成为摆在西安楼市面前的一道严峻的现实命题。

　　不少业内人士表示，2007年拿地的开发商今年会进行项目销售，而2007年捂盘惜售的楼盘，也会在今年逐步“开闸放水”。据相关统计资料显示，2007年西安商
品房市场供应量有望超过900万平方米，而这一历史记录在今年极有可能被再次刷新。另据了解，今年一些大盘的入市，也将给西安楼市带来前所未有的房源增量。中新・?哄卑氲耗昴诮?向市场投入近70万平方米的供应量，而雅居乐・维也纳森林等新盘也相继会面世。许多市民关注的经济适用房和廉租房项目建设，更是热闹纷呈：占地3800亩、总建筑面积360万平方米的鸿基新城，可解决近10万市民的居住问题，而曲江南区占地近1000亩、建筑面积达18万平方米的经济适用房也正蓄势待发。

　　另外，2008年的城中村改造步伐将会加快，这在一定程度上也增加了房源的供应量。而随着西安市政府对二级市场房屋权属登记办证速度的加快，二手房市场将会进一步放量和激活，都将极大丰富广大市民的购房选择，也有效分流对商品房市场的需求。市场房源的大量的放量，也进一步缓解了楼市的供需矛盾，平抑了房价的过快上涨，也使西安楼市陡然增加了出现拐点的现实可能。

　　房价上涨 逼近购房者心理底线

　　从2007年5月开始，西安房价似乎是乘上了飞往太空的火箭，一个劲儿地向上猛窜。单价从3500元-4000元，然后再“超四奔五”，在短短几个月内，西安楼市似乎成就了房价三级跳的奇迹，有些楼盘在春光明媚的四月还是3000多元刚出头，可到了金秋十月已经疯涨到了4800元！“这简直是在抢钱！”有购房者激动地说。

　　据国家发改委提供的数据显示，2006年11月，西安市商品房住宅成交均价是3216元/平方米，一年后，这个数字已经飙升到了4143元/平方米，短短一年时间就猛涨了900余元，这个数字听起来就令人瞠目结舌。尤其是2007年11月，西安房价同比上涨12.8%，创历年单月涨幅之最。

　　在房价增长过快的情况下，购买力需求就会减少，这就会出现产品的相对过剩，一旦达到某一临界点，市场规律就会发生作用，整个市场将进入“拐点”。从目前来看，西安的房价已经让大多数的购房者感到吃力，透支的房价正在迫近大多数购房者的心理底线，因此今年房价出现“拐点”一说并非是杞人忧天。

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　　宏观调控 政策效应正在显现

　　2007年来，政府调控措施有增无减，力度也逐渐增强，随之而来的累积效应对西安楼市的威慑作用不容忽视。尤其是金融方面，先后6次加息。种种迹象表明，加息很有可能在今年继续下去，而作为资金密集产业，房地产受到的影响将是空前巨大的。另外，物业税开征的前期推进工作也在有条不紊地进行中，一旦实施，对抑制投资性需求更是一味猛药。

　　土地政策方面，有打击囤地、限制“地王”的号令，有土地增值税的开征等措施，这些都足以使西安的土地市场受到政策影响后而变得更加规范有序；而在关注民生的住房保障方面，解决城市低收入家庭住房困难的明文规定，以及廉租住房和经济适用住房管理办法的陆续出台，均可视作对西安房地产行业持续调控的信号释放。

　　有业内人士认为，今年将是调控政策的落实年，落实得是否彻底，将是西安楼市是否出现“拐点”的重要先行条件。年内逐步落实的宏观调控政策，将使市场持币观望心态得以浓重，极有可能促动楼市拐点的加速形成。

　　南美洲一只蝴蝶轻轻扇动翅膀，足以引起西太平洋一场热带风暴，这就是蝴蝶效应。

　　近日，万科掌门人王石公开发表了楼市“拐点”论，一石激起千层浪，“拐点”论立刻引起轩然大波。在西安，围绕房地产市场“拐点 ”论也展开了一场激烈的PK。不同声音让我们对拐点有了更全面的认识。

　　“房地产行业资金密集、流动量大，若出现拐点可能会导致整个行业的重新洗牌。”

　　■观点一 西安年内不会出现拐点

　　曹靖：紫薇地产副总经理

　　西安楼市短期内不会出现拐点。去年市场的火爆加快了房价上扬，也引起了社会的强烈反响。作为负责任的企业，我们一向不希望房价过快上涨。在密切关注市场最新动态的同时，我们会努力构建一个理性、良性、健康、规范发展的行业环境和秩序。

　　黄海：深天地西安公司总经理

　　最近半年，政府宏观调控政策显示出了威力，西安房价稳步上涨，大起大落的拐点不会出现，年内商品房均价突破五千元大关不是虚幻。投资炒房者的持币待售心态导致成交量萎缩，自住需求却未受到太大影响。二手房中介成交量下降可能同深圳中天置业老总卷款潜逃事件有关，这事伤害了行业公信力。

　　张宝通：陕西省城市经济文化研究会会长

　　西安楼市今年不会出现拐点，国内一线城市近期房地产市场表现称不上拐点，而是一种暂时波动和结构回调。目前有不少人在静观国家实施的一系列宏观调控政策对楼市产生的影响――增加有效供给、限制过热需求，以此来真正缓解供需矛盾。

　　汪卫成：普通购房者

　　我不认同西安楼市年内有拐点一说。现在房子供不应求，火爆得很，前几天刚开盘的北郊某楼盘价格已经飙升到了5500元。房价涨得我们已经麻木，现在只想着尽快买到自己心仪的房子。不过感觉入冬后，人们的买房热情也减退许多，可能这会儿是行业的淡季。

　　■观点二 楼市会出现不同的拐点

　　齐昱：高科房产总经理

　　房地产行业拐点肯定有，但要看具体表现形式，拐点就是行业和市场发展过程中的一种变化趋势而已。从目前走势看，受宏观调控政策的影响，以及购房者预期的变化，西安楼市今年应以平稳为主，房价增长会逐步放缓，应不会再出现去年11月的12.8%增幅，相对于去年疯涨的行情，今年将有拐点出现。

　　林勇：海润国际董事长

　　西安楼市天天有拐点，就看是拐大或拐小！今年西安房价是上坡还是下坡，谁也说不清，除非他是上帝！王石“三、四年后再买房”的言论不可取，如此说，万科这些年看来就从未给人盖过好房子！花钱买房就像买彩礼娶美女结婚，越往后彩礼越贵重，想讨个美女做老婆，如同想找个品质一流的好房子，不花大钱估计很难买到，所以我奉劝大家今年能买就赶早买房，否则等明年再涨到六、七千元时只能望房兴叹。

　　卢山冰：西北大学经济管理学院副教授

　　京沪穗等地房价高，是城市经济实力和规模达到了一定规模和层次，自然高的有理。西安作为省会城市，又是西部重要的中心城市，房价还没完全涨起来，上升空间很大，冲上五千元大关应该不会太难。因此西安楼市今年会出现拐点，但会是在必要盘整后再度上冲。

　　刘博平：普通购房者

　　西安楼市年内定有拐点产生，房价会下跌，你看现在一些楼盘，动辄就是四五千元一平方米，老百姓哪有这么多钱买房子？买的人少了，等开发商卖不动了，房价自然撑不住了，而楼市的拐点也就到来了，我觉得房价降到两、三千元左右会是一个比较合理的价格区间。

　　■观点三 是否出现拐点尚无定论

　　许效民：长建地产总经理

　　正处于调整期的西安楼市，今年有无拐点很难说。西安当前发展势头很好，人们的居住需求也很旺盛，在供应不足的情况下，今年的房价会在合理范围内有规律上涨。政府宏观调控政策效果初显，完善保障住房、约束投机需求、平抑房价过快增长，并非要房价下跌，这对国民经济和人民生活并不利。房地产行业资金密集、流动量大，若出现拐点可能会导致整个行业的重新洗牌。

　　董藩：北京师范大学房地产研究中心主任

　　西安楼市表现一向稳健，价格也颇为坚挺，年内有没有拐点不好说。目前“有价无市”的局面，西安应不会太多涉及，但就总体而言，房价上涨压力仍不小。政府一直不断加大着住房保障力度，以及适度从紧的货币政策，这些因素足以促使今年西安房价上涨幅度趋于平缓，在10%以内是可以接受的。

　　董磊：普通购房者

　　楼市行情变化莫测，所以判断今年西安楼市有无拐点为时尚早。老百姓虽希望房价不要太高，但也阻挡不了涨势的迅猛。有无拐点得看年内到底有多少真正要买房的人，买的人多了房价自然还会进一步标高，买的人少了，房价就有了回调的空间和可能。