中国经营报:中小房企身陷清算土地增值税生死场

    如坐针毡

　　一直以为清算土地增值税是雷声大雨点小，重庆港城房地产（集团）有限公司负责人余治发如今体会到了这句话的含义。他最近突然发现自己的企业在重庆地方税务局公示的欠税名单中赫然在列，而税种则是土地增值税等合计近500万元。

　　余治的命运，无论在重庆还是全国，都不是个案。2月20日，财政部、税务总局、国土资源部联合下发了清查开发用地相关税赋的文件，而重庆只是这场即将开始的大清查中启动较早的城市，重庆这座曾经激进的山城命运，正在预演全国房企将在未来承受的生存重压，刚刚开征不到一年的土地增值税，将成为命运杠杆的支点所在。

　　撞上枪口

　　然而即使是部分房企撞在了土地增值税清算的枪口上，但大多数开发商并非愿意束手就擒。

　　重庆地方税务处的陈刚盛认为，由于房地产开发项目的开发周期一般都较长，不少项目还采取分期开发方式，财务核算复杂，“清算难以反映实际的真实数据”。　一直以来几乎没有一套完整有效的实施细则和操作方案。而很多地方税务部门只能让房企预缴部分税金，并未进行清算。清算仍需一定时间才能彻底实施，他认为。

　　记者了解到，最新出台的鉴定准则只是将土地增值税预缴比率从原来的0.5％￣1％，提高到1％￣2％。这样的结果显然不如之前所预期的严格。

　　“由于很多地方政府近年来财政收入的很大一部分来自房地产行业，如果开发商的日子难过，那地方政府日子也不好过。”在嘉联地产土地估价师刘智勇看来，地方上在执行税务总局的要求的同时，对开发商仍然开了条口子，所谓“上有政策，下有对策”。

　　土地增值税的清算首当其冲的便是打击“囤地”的名门。

　　记者了解到，成都一开发商2004年在南部新区以800万元不到的价格获得的一幅占地仅7亩的土地，最近以6000万元的天价私下转让给了一家港资开发商，如按土地增值税清算标准60％来执行的话，仅这一款项便达到3500万元左右。无疑极大地压缩了利润空间。

　　实际上依靠囤积土地来赚钱的开发商所获得的利润要远远高于房产开发本身。深谙此道的和黄地产（0013。HK）在成都南部新区1036亩土地未动一兵一卒坐收40亿元土地溢价的神话被当地地产商传为“佳话”。

　　“如果清算严格执行，土地拍卖或将受到冷遇。”刘智勇分析，这显然是地方政府不愿看到的。“3月，土地成交一向颇旺的成都市场，在市区内仅有一幅地块公开出让，地方政府或许意识到了什么。”他认为。

　　生死抉择

　　“国家税务总局多次出台系列税收政策和文件，做好土地增值税的清算工作，目的是引导房地产市场健康发展，并不会加重房企和购房者负担。”税务总局税政司人士告诉记者。但房地产开发企业却不这么认为。

　　“如果严格清算，很多中小型开发商都会倒闭。”何荣伟说。由于资金瓶颈很多中小开发商都是引进有实力的开发商进行合作，这其中肯定会产生地产和物业的增值，如果这一部分严格清算的话，中小开发商也将担负大量的成本，这对于资金本就弱小的企业无疑是釜底抽薪。

　　刘智勇则认为，税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同，对有大量土地储备公司的利润水平有较大的影响，因为这些公司此前拿地普遍价格低廉，所付增值税也就更高昂。而部分本来资金实力不强的中小企业资金紧张的局面会更加严峻，这些企业的再投资能力将得到很大制约。

　　由于中小房企大多是在二级土地市场上拿地，如果除开土地增值税，一个项目利润只有几百上千万元，很多开发商宁可选择放弃。“无利可图，将使开发商拿地的动机越来越弱。”而拿不到土地，对于任何一家房地产企业而言，都意味着是生命的终结。