人大代表胡葆森：房价调整将持续一年(图)

图为全国人大代表 建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森

　　3月3日，全国政协11届1次会议拉开帷幕；3月5日，十一届全国人大一次会议举行。在众多代表委员的提案中，民生、民意成为了核心，而“房子”作为最民生的元素之一，从来都是“两会”的关键词。

　　为更好解读两会房地产的热点话题，新浪房产特别邀请了全国人大代表、建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森。

    以下为访谈视频：

    胡葆森谈保障性住房政策

    胡葆森谈加快县级城市建设和发展提案

    胡葆森谈08年二三线城市房价走势

    胡葆森谈恢复房地产经营管理专业提案

    胡葆森谈小产权房提案

    胡葆森两会感悟

    胡葆森寄语新浪房产

     以下为访谈实录：

　　主持人:各位网友大家好，欢迎大家关注新浪两会系列访谈之两会房产话题报道。

　　3月3日，全国政协11届1次会议拉开帷幕；3月5日，十一届全国人大一次会议举行。在众多代表委员的提案中，民生、民意成为了核心，而“房子”作为最民生的元素之一，从来都是“两会”的关键词。

　　为更好解读两会房地产的热点话题，今天我们非常荣幸地邀请到了全国人大代表、建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森。胡先生您好，请跟各位网友打个招呼。

　　胡葆森:新浪网的网友大家好。

　　主持人:我们知道，国务院总理温家宝5日在十一届全国人大一次会议上做政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。胡总，您对于08年大力贯彻保障性住房政策怎样看？

　　胡葆森:2008年中央财政又加大了对廉租房保障体系建设的投入，今年总的投入是68亿，比去年增加了17个亿。但是这个主要是中央财政支出的一部分，大量的支出主要还是靠地方各级政府，这个举措毫无疑问是显示了中央对关系国计民生的中低收入住房问题的解决给予了高度的重视。

　　我们很高兴看到面对中低收入住房问题，从前年开始，最近几年各级政府都给予了越来越多的重视，那么今年当然68亿显然是不够的，中央财政拨款也显示了中央的态度，包括经济适用房、廉租房、普通商品房等方面，中央的投入也会越来越大。

    在谈到地方保障性住房问题时，胡葆森说：“从98年停止福利分房制度以来，过去十年时间，市场商品房的供应主要还是以市场为主的，政府在这一块过去的投入是不够的。因此阶段性地出现了中低收入阶层的住房短缺的情况，因为这种短缺就导致了求大于供情况的长期存在，这也是过去几年房价居高不下的重要原因。”

　　主持人:想请您谈谈地方的保障性住房政策执行的情况如何？还存在哪些问题？

　　胡葆森:我们很高兴看到地方各级政府最近一两年也在加大这种廉租房、普通商品房、经济适用房的工作力度，我们的业务主要在河南省，去年我们很高兴地看到郑州市在这方面采取了一些新的措施，又成立了郑州市的住宅投资集团，主要是用于建设经济适用房和廉租房的，可以想像随着政府这方面的力度不断加大，面对中低收入的缺房者的房源会逐渐地增多。当然显然这个问题积累了很多年了，从98年停止福利分房制度以来，过去十年时间，市场商品房的供应主要还是以市场为主的，政府在这一块过去的投入是不够的。因此阶段性地出现了中低收入阶层的住房短缺的情况，因为这种短缺就导致了求大于供情况的长期存在，这也是过去几年房价居高不下的重要原因。但是可以想象，从这两年开始，特别是今年总理的政府工作报告中，关于这方面的问题有一个很长的篇幅，比往年的政府工作报告谈这个问题谈得都多，而且具体地还说了三项原则和四项措施，我相信地方政府也会越来越重视这个问题，房源也会越来越多。

　　主持人:谢谢您，我们知道今年胡总提出了一份“关于加快县级城市建设和发展的建议”的提案，请问您提出此提案的初衷是什么呢？

　　胡葆森:我们的企业主要是在河南发展，大家知道河南建业(企业专区,旗下楼盘)的河南省划战略，围绕这个进程，我们发现河南108个县级城市目前的城市化建设还是不够规范，不够规范的主要表现在城市规划以及对城市城区未来的理想规模的规划上，现在还没有一个比较成熟的研究成果。目前像河南108个县城，城区人口都在10万以下，小的有5、6万的，通常在7、8万，这种规模显然不是未来县级城市的理想规模。但是反过来讲，理想的规模究竟是多大呢？是15万还是20万呢？这个题现在就没有破，没有破就造成一系列的问题，就是城市的管网怎么配，是按15万配还是20万配？没有一个方向。比如说像污水处理、垃圾处理，这些关系到城区基础设施的规模建设，就没有一个方向。现在我提出这个问题也是希望将来和政府包括一些城建规划部门、专家学者组成一个破题组，来破这个题，有可能10年以后，我们城区的规模向着15万的规模发展，我们的城市管网也会朝着这个方向去做。

　　主持人:您在提出这个议案初衷的时候，也提出了一些目前县级城市存在的问题，胡总您能说一下您认为县级城市应该如何发展呢？

　　胡葆森:要根据自己的县情做好规划，不是所有的县都要做到15万或者20万，我们有信阳的固始县，还有南阳的邓州等等，不管是大县还是小县，城区规划是规划先行，这种做法是没有错的，也是希望县级政府能够在搞建设之前，先做好自己的规划。

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　　胡葆森谈二三线楼市：我个人认为这种调整期既然来了，就不会很快地过去，我想可能还会持续一年时间……

　　主持人:胡总，您怎么看待08年二、三线市场的发展潜力或者是对发展趋势做一个预测。

　　胡葆森:现在二、三线城市没有一个准确的定义，我们现在通常说的是把北京、上海、深圳、广州作为一线城市，其他的城市就是二线城市，还有一些边远城市是三线城市。目前有三种因素导致了一线、二线甚至包括三线城市的房价出现了一些调整，但是我们也不要对市场失去信心，因为我自己认为一线城市过去两年房价确实上涨得过快了一些，特别是像广州、深圳、上海，从06年下半年开始，房价一路走高，而且高得和市场的需求和购买能力的上升频率幅度不是同步的，是超出了人们的预期。

　　二、三线城市房价大概也就是从最近3、4年才开始，准确地讲是从2003年土地实行招拍挂之后，由于土地资源供应得短缺，导致了房价不断地上扬，而且在这个过程中，媒体也包括新浪网，在房价的问题上实际上也是起到了推波助澜的作用，包括这次拐点论，实际上媒体也起到了很大的作用。

　　过度地关注了拐点论的说法，我个人认为二、三线城市过去两三年房价上涨得不是很高的这些城市，市场的需求在过去两年间没有发生太大的变化，也就是说房价不应该出现太大的波动，包括现在，你说像去年的10月、11月房价在二、三线城市都出现了一个调整，是不是需求减少了呢？其实也不是，现在的需求和供应在过去三、四个月时间里，没有发生根本性的变化，可是房价确实调整了。这里面我觉得主要是由心理因素决定的，原来的投资者，不是自用的买房的人，包括一些准备买房但还不是很坚决，还在犹豫过程中的这些人，现在出现了持币观望的情况。这种观望的情况导致了从去年4季度开始的购买量下降，就出现了影响价格短期的因素就是供求关系，需求减少了，房价肯定就下降了。所以目前房价的调整，主要还是心理因素大于实际供求情况。我对目前的情况还是比较谨慎，我也是想借这个机会提醒大家，我个人认为这种调整期既然来了，就不会很快地过去，我想可能还会持续一年时间。

　　主持人:您觉得二、三线城市如果单就房价趋势来讲，是会怎样变化呢？

　　胡葆森:二三线城市的需求还是以刚性需求为主的，以投资性需求为辅的，刚性需求究竟有多大每个城市、每个地区的情况不一样，就河南而言，这种刚性需求一般都在70%-80%的水平上，有刚性需求支撑，市场不会垮掉，不像专家说的泡沫要破裂，我没有那么悲观。我相信中国房地产市场在未来20年乃至更长时间，随着中国城市化主题不断地推进，在未来的20年甚至30年的时间里，都会是一个朝阳产业，所以我对中国房地产市场的未来还是充满信心的。

　　主持人:谢谢您，我们知道您在两会期间还有一个提案是关于恢复房地产经营管理专业的建议，这是一个房地产界和教育界都很关注的问题，想问问您提出这个议案的初衷是怎样的？

　　胡葆森:我作为一个房地产业的从业人士，对这个问题比较关注，从1989年我们国家在一些学校开始设立房地产专业以来，在将近十年的时间里，大概到98年，教育部开始停止设立再教育部的大专院校专业目录里取消房地产专业，大概有9年的时间，这9年的时间里，在全国大概有100多所高校都设立了房地产专业，这个专业是应势而生的，目前房地产行业已经算是大行业了，去年的投资超过了25000亿，占了社会固定资产投资的20%，是一个很大的产业，而且这个产业的从业人士。

    虽然这是一个新产业，中国房地产业从90年代初期起不到现在也不过十多年的时间，这个产业的发展非常快，但现在这个行业的从业人士将近有400万人，但是这400万从业人员中的大学生大多数都不是科班出身，有的学财会、审算、市场营销、经济的，很多都是转行过来的，像我是学外语的，这个行业实际上是一个门外汉。房地产专业在98年被教育部取消之后，行业的人才需求是很不适应的。

    在中欧读书的时候，我还跟院长提议说中欧已经设立一个不动产专业，我重新提出这个专业就是希望大中院校能够恢复这个行业，能够为这个发展越来越快的行业输送更多的人才。另外，房地产专业确实是一个综合学科，这里面涉及到了社会学、历史学、美学、建筑学、市场营销学、管理学、物业管理，它是跨了很多门类的综合学科，教育部现在很大一部分是归到工程这边，一部分归到工商管理，目前是满足不了现在的市场需要。

　　主持人:还是有必要专门设立这样的学科。

　　胡葆森:对，石油有石油学院，铁道有铁道学院，大行业都有，像信息产业就有信息工程大学，但房地产的规模远远不亚于刚才说的几个产业，它在我们国家设立的19个产业中排在第11位，也是一个非常大的产业了，将来设立这样的学科或者学院都是有可能的。

　　主持人:您所知道众多发达国家的高等院校设立房地产经营管理专业的情况如何？

　　胡葆森:像美国、英国以及我们国家的香港地区，都有这样的专业，但是有的专业可能偏重于土地经济系，有的是在工程管理，还有一些是项目管理专业，都是归的口不一样，对房地产专业还是非常重视的，香港是设在理工大学。

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　　现在就简单地把它让国家颁布一个法令说小产权房就变成合法化了，我估计国家不会轻易颁布一个法令。

    为什么呢？

    因为就房地产这个新兴行业来讲，现在的法律法规不是很完备，小产权房方面的政策准备不足，因为小产权房的性质很复杂，有一些就是村里私自搭建的，有一些可能不是通过正规渠道出让的土地私自建设的一些房子，有一些没有经过城市规划管理部门批准。这种小产权房的存在，我相信它有相当一部分比例和城市的规划、法律法规是不相适应的，如果政府某一天把它合法化，我觉得希望不是很大。

　　主持人:2月24日，300余名博士生向十一届全国人大代表发表公开信，起草了《中华人民共和国住宅法草案建议稿》，这份建议稿提出了新颖大胆的建议，将“小产权房”作为合法的住房供应形式之一。去年以来，小产权房合法性问题引发激烈讨论，全国多个主管部门明确，小产权房不受法律保护，两会期间也有委员提出此议案，您怎么看待这个问题？

　　胡葆森:老实讲，我对这个问题研究得不是太多，但是我一个初步的感觉就是小产权房在我们国家福利分房制度停止的前后，它至少是市场的一个补充，是一个客观的存在，目前之所以有这么多人关注这个事情，肯定是跟很多人的利益相关的。但是我个人认为，现在就简单地把它让国家颁布一个法令说小产权房就变成合法化了，我估计国家不会轻易颁布一个法令。为什么呢？因为就房地产这个新兴行业来讲，现在的法律法规不是很完备，小产权房方面的政策准备不足，因为小产权房的性质很复杂，有一些就是村里私自搭建的，有一些可能不是通过正规渠道出让的土地私自建设的一些房子，有一些没有经过城市规划管理部门批准。这种小产权房的存在，我相信它有相当一部分比例和城市的规划、法律法规是不相适应的，如果政府某一天把它合法化，我觉得希望不是很大。假如小产权房的规模非常大，而且有这么多博士、这么多民众对这个事情有这么迫切的需求，我想会引起政府高度的重视，我想政府会积极地派出一个调查组来调查每个城市小产权房的规模、分布情况，根据调查的结果，然后针对实际情况拿出一些能够合乎我们现在国情的新的法律法规来。

　　主持人:自两会开幕到现在，就您和人大代表交流的情况，这段时间您有什么比较深的感触？

　　胡葆森:我这次有两点感触，我参加两会是第六次了，因为大家知道我是十届全国政协委员，十一届我这次又当选了全国人大代表，我觉得这么多年来参加两会，我觉得无论从政府工作报告还是从全国人大常委会的工作报告来看，国家在最近这几年越来越关注民生了，无论是药品的保障、系统建设也好，还是从社会保障体系建设也好，还是从教育产业的投入也好，以及我刚才谈到的住房、廉租房保障体系的建设，国家的投入越来越大，每年的财政征收一大部分都用于民生的保障体系建设，我觉得关注民生是这一届政府的核心工作。

　　第二点感受，我们的政府现在强调统筹发展，强调按照规律办事，这方面我觉得越来越理性了，党的十六大、十七大都把三大规律提得很高，把三大规律放到了非常重要的位置上，就说明一个党或者一个民族还是一个企业来说，等到他把规律看得很重的时候，就基本上不会犯太大的错误、不会走太大的弯路了，也是说明了政府执政党的成熟性。

　　我们民族在今后的发展过程中，日子会越来越好，因为政府越来越关注民生了，政府又越来越成熟了，在这两个基本的前提下，我们的日子会过得越来越好。

　　主持人:谢谢您，想在访谈最后，请胡总寄语一下新浪房产。

　　胡葆森:新浪网是我每天必上的一个媒体，新浪房产也是在过去的几年里，在关注民生，在关注房地产行业的发展，关注政府政策法规变化方面给予了积极的支持，我也借这个机会感谢新浪房产对老百姓的住房问题给予的高度关注，我作为房地产业的从业人士代表这个行业来感谢新浪网过去这么多年对房地产行业的关注和支持。

　　主持人:感谢胡总。今天十分感谢胡葆森董事长来到了我们的演播室，在两会期间，让我们在演播室里听到了前面人大代表的观点，再次感谢胡总，感谢各位网友的关注，本场访谈到此结束。