08年西安楼市涨声一片 涨势一定 涨幅将放缓

    沿海已“咳嗽” 内陆未“受寒”

　　核心提示：涨势一定 涨幅将放缓

　　阳春三月，嫩芽吐绿，蛰伏一冬的西安楼市也渐渐复苏。当前，国内一线城市广州、上海等地的楼市出现了成交量和价格下降的消息，业内众多人士认为国内楼市的“拐点”已经出现，但种种迹象表明，房价并未整体下降。随着观望情绪的进一步加剧，2008西安楼市显得更加扑朔迷离。

房价走势是雾里看花，今年房价到底是涨是跌？这让许多持币观望的购房者更为举棋不定。就西安房价的变化情况，本报本期专门采访了业内策划人、开发商、专家及普通市民，在采访中持“上涨”观点的占到了90%以上，而认为有下降趋势的则只占5%左右……

　　今年房价稳中略涨

　　陕西房地产研究会会长王圣学教授：从去年年底以来，沿海一线城市如广州、深圳出现较大跌幅，这也是数十年来罕见的现象。一线城市房价暴跌，或其他城市“有价无市”，这说明整个房地产市场处于变动期、观望期，是否形成所谓的拐点还有待观望。

　　作为二线城市的西安从去年下半年出现房价猛涨，我认为这有以下几个方面的原因：首先、物价持续上涨，人们对存款的预期不热，于是选择将大量资金投入股市和楼盘，去年，西安共售出800多万套、总计930万平方米商品房，很大一部分是投资性的；同时，原材料价格上涨，人力资本、土地资本的上涨以及配套费、管理费的上涨，都推动了房价的猛涨；官方统计，西安的房价上涨6%-7%，但我个人判断，上涨幅度在20%-30%，有些甚至更高。

　　其次，外埠开发商进入西安市场，一方面提高了西安的房产品质，但同时也抬高了西安的房价，因为他们资金雄厚，受短期内的价格波动影响不会很大；再次，政府抬高土地价格，自然会影响到房价的上涨。新型阶层（有产者）的出现也在推动房价的上涨。

　　在开发商与购房者的博弈中，开发商仍处于优势，总的购房需求还很旺盛，所以我认为西安房价未来的趋势是稳中略有上涨，降的可能性不大，大幅下降更困难。当然也不能忽略有些资金实力薄弱的开发商，面对“有价无市”的境况采取的变相降价措施。但高品质、地段较好的楼盘，只可能上涨，这关键看商家对市场的掌控力。

　　上涨趋势难以遏制

　　陕西省城市经济文化研究会会长张宝通：一个健康的市场须保持供求的平衡。长期来看，因为存在着刚性需求，房价上涨的趋势难以遏制。

　　作为二线城市的西安，不同于北京、上海等一线城市。西安主要是省内市场，国外的投资并不成规模；北京、上海等地是国际化大都市，经济环境受国际气候影响较大。

　　中国人口众多，由于受传统观念、收入提高等因素影响，国内对房产的需求几乎是井喷式的，而需求远远跟不上，楼市供不应求，直接导致了房价的上涨。国家的宏观调控政策从某种程度上讲，是在打压房地产业，也就是说打压的是供求市场，而这种打压治标不治本，加剧了供需矛盾，因此　房价越调越高，尤其是去年下半年，出现了多年不遇的“需求”井喷现象，从这一点上讲，住房投资并不过热。国家调控政策应当鼓励盖小房、住小房，限制大房，把90平米作为基本国策来执行，把房地产业作为民生产业来大力支持，在给予开发商优惠政策的同时，加大对市场的监管力度。

　　住房主要是消费品，而不是投资品。由于物价上涨、通货膨胀，人们的收入远赶不上房价上涨的速度。城市土著居民常常买不起主城区的房子。房产消费主要应为当地人服务，而作为当地市场主流的经济适用房却远远满足不了市场的需求，供应量不足，甚至还出现了经济适用房“不经济”的现象，这不正常。满足当地市场购房需求我建议抓两头：第一，回购房改房，增加廉租房市场供给；第二，大量建商品房。　　

　　虽然大多数被访者认为今年房价仍然会呈现上涨趋势，但也有部分业内人士、特别是一些普通市民认为西安楼市的成交量下降会刺激房价下跌。一位姓梁的先生认为：水满则溢，月圆则亏，去年西安的房屋销售均价从年初的3000多元涨到年尾的4000多元，当这个价格超过大部分购房者的心理承受力时，大家只能选择退出。最近西安大多数楼盘的成交量都有明显的下降，尽管西安的开发商并没有打出降价牌，但为吸引购房者的眼球，一些楼盘也在利用多种促销手段卖房，且优惠的数量及优惠幅度均明显加大，说明西安房价已出现了暗降的态势。所以今年的房价应该有一定幅度的下调。 暂不论这种观点正确与否，但最起码反映了一种声音和市民的心态，那就是市民十分渴望房价能下降和趋于稳定。

　　平稳上涨健康发展

　　英泰行房地产顾问有限公司总经理宋群：房地产业是一个区域性很强的行业，不同区域所表现出来的区域特点是截然不同的。比如说，今年上海、广州等地的房价的确是有所下降，但西安就一定会跟着降吗？再比如西安的房价降了，宝鸡、渭南的也会降吗？我看未必！沿海城市房地产业起步早，发展快，并逐渐趋于成熟，其房价也经历了一个飞速的上涨期，房价“泡沫”在所难免。在相关因素影响下，下降亦很正常。而西安房地产市场则起步较晚，目前还正处于上升期，房价也是从2005年才开始提速，2006、2007年相对明显，但整体表现属平稳上升。综观当前的西安房地产市场，其所表现出来的态势仍然是供不应求的状态。加之目前的土地成本、城市配套费及各种生产资料都在上涨，且西安整体的住房消费需求也正处于快速增长期，因而，西安房价绝不可能下降，上涨仍将是西安楼市大势所趋。所以，我们在分析问题时绝对不可“一刀切”，认为沿海城市“咳嗽”，内陆城市就一定“感冒”是极其偏颇的。

　　西安目前的楼市“寒流”，亦属正常。经过2007年“淡季不淡”、“四季全旺”的“高烧”，在春节前后表现出销售的冷静与市民的观望态势，完全不必大惊小怪。但可以肯定的是，2008年西安楼市房价涨幅将放缓，绝不会似2007年那样“疯涨”，将会表现出平稳上涨、健康发展的态势。

　　需求旺盛拉动房价

　　西安新兴地产总经理刘绍明：首先建材、建筑安装装饰工程类价格、人工费以及原材料价格全面上涨是房价上涨诱因，拉动了房价上涨。其次，随着居民改变居住环境要求愈加迫切、对预期住房消费价格不确定等因素，促使购房大军不断壮大，但房屋供给量不足，导致中低价位房屋价格猛涨。因此，居民住房需求旺盛是拉动房价上涨的主因。按目前的形势来看，西安房价很难降，开发商即使不赚钱，也不能赔钱赚吆喝。因此，今年西安房价看涨。

　　涨幅将达10%-20%

　　西安世融投资有限公司总经理王缙和：今年的房价肯定要涨，而且到下半年很可能要大涨。他分析认为，随着建筑原材料成本的上涨、人工费用的翻倍、CPI上行压力等因素，今年西安房价看涨，预计到下半年涨幅在10%—20%之间。造成房价过快上涨的几个原因不外乎供求失衡、流动性过剩、宏观调控落实不力等。从目前的迹象来看，现有的政策并不能从根本上解决问题：不管是保障性住房还是商品房，供应量离需求量还有距离；流动性过剩会有所缓解，但投资渠道过窄和股市的不确定性，仍然难以改变资金过剩的大局。

　　西安房价仍会上涨

　　西安大德集团董事长雷迎春：2008年西安房价仍会上涨，但不会出现像2007年的快速增长，主要原因是：土地价格、原材料和劳动力的价格不断上涨，以及各种税收的增加。预计2008年的房价是稳中有增，涨幅不会超过10%。

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　　房价还有增长空间

　　陕西置业投资发展有限公司营销策划部经理张健宇：我认为2008年西安的房价还会上涨，保守估计会在10%左右，个别区域，比如西高新区、曲江模块等地涨幅会在15%左右。这主要是因为原材料的不断涨价，西安房屋市场的强劲需求，特别是初次购房置业和家庭投资者的潜在需求量大，这就决定了中小户型将是需求的热点。当然，2008年的楼市不会再出现像2007年那样的增长，这个爆发、放量销售的时机已经过去。西安同其它城市相比，房价还有增长的空间。

　　房价涨幅将放缓

　　受访者：刘先生

　　家在西安临潼，但刘先生夫妻俩一直在外地工作，没有考虑过买房问题。因为意外的怀孕，所以想回西安买房安定下来。2007年的国庆节刘先生夫妻俩回到西安，看到不少楼盘都出现了排号疯狂抢房的火爆场面时，感到不可思议，不知自己是否也要加入购房大军。现在，深圳、广州房价全线降价的局面，让刘先生认为2008年的楼市也会发生重大变化，在购买市场越来越偏激时，已经虚高的房价会有大幅度的调整。毕竟，在“疯涨”过高的房价面前，大多数普通购房者已经丧失了购买能力，而有能力购买的市民早已经有了属于自己的房子。在购房需求减少的情况下，持币待购的买房者会越来越多，因而房价涨幅将放缓。

　　房价将持续上扬

　　受访者：云女士

　　买过房的人，都希望房价涨；没买过房的人，都希望房价降。但从目前的趋势看，房子还是比较抢手的，需求旺盛会拉动房价上扬，因此2008西安房价还会上涨的。 去年年底，国家统计局公布西安房屋成交均价每平方米突破4000元大关，不过，我从西安价格信息网“一房一价”信息表里发现，西安的大部分房源都在5000元/平方米以上，热点区域已经升至6000元/平方米，所以，我想今年的房价应该在6000元/平方米左右。

　　房价会水涨船高

　　受访者：张华艳

　　目前看来不太可能降下来，因为现在物价都在上涨，盖房子用的钢铁、水泥、土地都升得厉害，还有就是人工费用也涨了，所以房屋的成本也随之呼呼往上升。在这样的大环境下，房价应该也会水涨船高吧。虽然国内一些沿海城市房价有下跌的，但是不会影响到西安，毕竟西安的房价基点低，虽然涨幅在全国是最高的了，但均价比起上海、深圳还是较低的。

　　房价应该会涨

　　受访者：徐锦

　　应该会涨吧，现在大家听到的都是“涨”声一片，年前我朋友就想着等着房价落了再买，谁知过了年又涨了，没办法，买了，还多花了好几千。虽然作为购房者都希望房价会降，但现在土地难批且价值很高，人的收入在提高，银行方面虽然调高了住房公积金和利率，但还是抑制不住人们买房的热情。短时间内我不会考虑买，再等等看吧，看两会结束后政府有没有新的调控政策出台。

　　高新楼市：

　　高新楼市开春以来一直在有价无市中煎熬，虽然日到访量特少，甚至一连几天也无人光顾，但开发商坚持认为这是传统淡季使然，既没有降价的实质性举措，也似乎没有降价预期。

　　3月11日下午3时许，记者来到了科技路西段的“唐南香榭”，售楼部没有一个顾客，几个销售人员在闲聊。见到有人来，一位销售代表从沙发上跳了起来，快步走到记者跟前，热情接待。接待记者的销售代表表示，春节前到现在销售一直很淡，价格一直没有动过。记者问：“今天买房有没有大的优惠？”答：“没有。”

　　记者随后走访了高新·枫林华府、兰亭坊、城市风景·都市印象等高新代表性楼盘，销售人员普遍表示春节后销售情况不好，但同时又表示"西安房价不会降"。

　　曲江楼市：

　　1、曲江城市花园：均价5000元/平方米。2008年1月-3月房屋售价未升未降，基本保持平稳。

　　2、金地曲江·尚林苑2期：均价为7000元/平方米（送车位）。2008年1月-3月房屋售价未升未降，基本保持平稳。

　　3、曲江南苑：均价为5800元/平方米。 2008年1月-3月房屋售价每月上涨200元/平方米左右。

　　4、钻石半岛：均价8100元/平方米。2008年1月-3月房屋售价未升未降，基本保持平稳。

　　5、天地源·曲江华府：均价6200元/平方米。2008年1月-3月房屋售价未升未降，基本保持平稳。　

　　北城楼市：

　　1、雅荷春天：均价6000元/平方米。2008年1月到3月每平方米涨200元左右。

　　2、白桦林居：均价4900元/平方米。2008年1月到3月涨幅较小。

　　3、中登·文景时代：均价4990元/平方米。2008年1月到3月涨了近500元， 现房基本上售空。

　　4、华荣·风景大院：经过去年及年初的热卖，现几乎已无房可售，成交均价：多层4200-4300元/平方米；高层4050-4100元/平方米，仅剩150平方米左右的大户型。上涨幅度在50-100元左右。

　　城东楼市：

　　1、就掌灯：均价6000元/平方米。

　　2、紫昕花庭：均价3750元/平方米。

　　3、广厦·水岸东方：均价3780元/平方米。

　　4、荣德·棕榈湾：均价3600元/平方米。

　　5、华鑫学府城：均价3780-4000元/平方米。

　　6、中新?哄卑氲海壕?价3000元/平方米。

　　记者近日在城东楼盘调查了解时发现，大多售楼部去看楼的人清晰可数，大部分楼盘价格基本保持稳定，部分楼盘有小幅上涨。住宅成交均价在3722元/平方米以上。

　　城西楼市：

　　1、城西人家：均价4200元/平方米。2008年1月-3月房屋售价略有上扬，幅度不大。因为是现房销售，目前在售房源所剩不多，所以提高了售价。

　　2、 金泰丝路花城：均价3400元/平方米。2008年1月-3月房屋售价每平方米上涨了近300元，目前是准现房销售。

　　3、柠檬宫舍：均价5200元/平方米。2008年1月-3月房屋售价未升未降，基本保持平稳。不过随着楼市回暖，近期有涨价的计划。

　　4、摩登3米阳光：均价3200元/平方米。2008年1月-3月房屋售价未升未降，基本保持平稳。据透露，3月15日左右可能要调价，但会升不会降。目前也是准现房销售。

　　（特别说明：以上楼盘信息仅供参考，具体情况以开发商解释为准。）