深圳房地产商炒煤 纯利70%以上一年半即回本

　　目前部分城市的楼价已开始回落，中小房地产开发企业面临着严峻挑战。许多有远见的地产商已经移师能源领域。

    随观调控力度的逐步加大和行业自身发展的重构，目前部分城市的楼价已开始回落，中小房地产开发企业面临着严峻挑战。许多有远见的地产商已经移师能源领域，在这次南方雪灾后能源紧缺的背景下，这一趋势更加明显。本文试图揭开这个鲜为人知的秘密。

    一座煤矿叫价亿元

　　郭志达是个不大不小的地产商，新近在福田某处开发了一个楼盘，已卖出大约一半。楼价“拐点论”对他可能有些影响，但对他来说，剩下的单位怎么卖，目前更取决于1600多公里外的一个煤炭项目的进展。

　　半年前，一位在海南经营旅游业的老板，也是他的同乡，邀请他一起投资西部某省的一座私营煤矿。这家私营煤矿的老板有意出售煤矿的开采权，要价1亿元。这位海南老板自己的资金不够，想请郭老板出资50％，一起当煤老板。

　　郭志达没有立即答应。他翻阅有关材料，想了两天。当时房子还比较好卖，但针对房地产的宏观调控压力越来越大，股市时好时坏，放钱在里面终究不放心。郭老板最终认为，是该从房地产行业抽身、做其他投资的时候了。他相信，投资资源特别是能源一定有可观的回报。

　　预计一年半收回投资

　　于是郭老板决定与海南的朋友去当地考察。他们带上技术人员、法律顾问一起上路，他们很清楚，采煤行业特别要求法律手续齐备，否则一旦出了事故，就要承担刑事责任。要收购煤矿，除了技术上考察煤的质量以外，最重要的是要合法转让，要是非法转让而被骗，那这几千万就打水漂了。

　　广东东方金源律师事务所律师金焰受邀参与考察，他负责进行尽职调查，不但要去各级部门调查该煤矿，还要从采矿证、环评、拆迁、土地等方面，仔细摸清情况。

　　他们先乘飞机到省城，然后乘坐6个小时大巴，来到两省交界处的一座小城市。这是著名的煤都，路边随处能看到露天煤矿，空气中散布着黑灰。他们要买的那个煤矿老板姓陈，他说自己来自浙江，两年前从当地人手里买下采矿证，投入资金挖矿井、买设备、建洗煤厂，但采煤井道挖到300米时，资金跟不上了，所以想到卖矿。整个矿区面积为1.4平方公里，预计完全建成投产后，每年产煤量可达45万吨。

　　陈老板没有说自己是多少钱买的采矿证，郭老板他们也无法估计，只知道这几年采矿证价格翻了几倍。郭老板他们计算了一下，如果买下来继续再投入5000万左右，就可以满足安全生产的条件，然后就可拿到安全许可证和经营许可证。以投产初期每年一个亿的产值，大约一年半可收回投资。这个投资回报是可以接受的。

　　纯利在70％以上

　　他们分兵两路：带去的技术人员下井勘察，发现煤藏丰富而且煤质优良。在当地，出于保护环境的考虑，政策规定不允许露天开采，但要采到煤，也不必挖很深的矿井，目前的深度已经基本达到了开采要求。另外，他们还了解到，近年来，当地矿工的薪酬水平有大幅提高，平均月收入有3千元。技术人员月薪高达两三万元，但人力成本比起卖煤的利润来说微不足道。矿上都给矿工购买了雇主责任险，因此理赔也还有保障。

　　金律师则奔赴当地的煤炭管理局、安监局、工商局、国地税，此外还到省城的国土资源厅和省工商局调查，查询该煤炭企业合法开业的情况、提交的材料、补交地价、拆迁、用工情况、是否购买强制保险等。

　　当地一个普通煤矿的年产量也有20万吨，按照市价就是1.2亿的产值，而纯利不低于70％。煤老板们在缴纳一次性的资源费后，只需要每吨再给国家缴纳2.5元的资源补偿费，而这2.5元也是提高过几次后的价。这比起如今每吨600多元的煤价，不到千分之四。

　　这两年煤炭价格涨得厉害。电力、钢铁、建材、化工等下游行业的强劲需求还将拉动煤炭价格上涨。国际油价上涨也不断给煤价加码。当地的中小煤矿大多数已被外地投资者控制。投资者除了广东的，还有来自浙江、福建的大老板。

　　回来的时候正是春节前，因为雨雪冰冻天气，他们在机场足足等了三个小时。这场自然灾害使得煤炭需求进一步扩张，一些地方对小煤矿的政策开始松动。郭老板一回到深圳，立即按合同要求往指定账户打入相应的款项。

　　合法投资才有保障

　　回来后，广东东方金源律师事务所金焰律师，根据调查写出了10万字的法律尽职调查报告。金焰律师对记者说，自己的责任是给出中立的法律意见，告诉客户法律风险在哪里，怎样避免法律纠纷。他说，按规定，在建或投产不足一年的煤矿不许转让，如违反有关规定将受到10万元以下的处罚。这个合作项目技术上的风险不大，最大的风险是产权问题。买到采矿证后，采矿证的名字不能改，只能改工商营业执照，而两证名字不相同，则有可能不能通过年检。即使能通过年检，那么以后再次转让的时候也会有麻烦。此外，金焰律师指出煤炭行业要生产就要六证齐全，其中最难拿的就是安全许可证和生产许可证，而这个煤矿就是缺这两个证。如果没有证，就无法生产。

　　郭老板说自己有办法补上两证，他希望一年，最多两年内收回投资，然后把采矿证再倒出去，到时这个证也会升值，两头赚钱。“当然如果煤价像这样月月上涨，我也不会卖了。”

　　金焰律师说，这个项目存在风险，办不办得成要靠几分运气。他建议那些对煤矿感兴趣的老板，尽可能购买那些已经建成、投产、各证齐全的煤矿，同时要高度重视安全生产，这样才能安心赚钱。