“限购令”出台 小产权楼盘政策夹缝中做文章

　　最近，随着西安“限购令”的出台。一些楼盘就在政策的夹缝中做起了文章。楼盘销售者不仅标榜自己是新农村建设的房子，价格低，而且还承诺有全产权。那么，这些楼盘真是像宣传的那样，物美价廉，产权有所保证吗？

    　按照一家名为河滨丽景苑的楼盘在报纸上做作的广告，记者来到位于西安东郊矿山路的楼盘销售处，一探究竟。在广告宣传上，这家楼盘声称他们的房子起价每平米3018元，是全产权。

    　售楼人员：我们现在起价是3458，然后均价是3800。

    　记者：你们有几个证？

    　售楼人员：现在证都在办理中，今年差不多七八月份证全部都下来了。

    　记者：你们是全产权吗？

    　售楼人员：对，是全产权。

    　按照规定，开发商只有取得《商品房销售(预售)许可证》，才能对外交易，河滨丽景苑五证不全的情况下又怎么能保证房子的产权呢？

    　销售人员：房产证是你交钥匙以后，所以说也有可能是三个月，也有可能是半年，也有可能是一个月，这说不来。

    　根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。现如今，开发商连最基本的五证都不齐全，就敢打着全产权的广告对外销售。其信誓旦旦的承诺不由得让人心生怀疑。那么在西安商品房均价已经达到七千多元的情况下，这些号称低价的全产权房真的能拿到房产证吗？

    　随后，记者又来到三桥村三泰丽园楼盘的售楼部，这里的房价更为便宜，每平米均价竟然还不到三千。当记者问起房子是否是全产权时，售楼人员含糊其辞。

    　记者：那咱这算啥（性质）？

    　售楼人员：社会主义新农村改造。

    　记者：那咱和这小产权房是不是一回事？

    　售楼人员：你可以理解为小产权房。

    　在另一家名为枫桥名邸楼盘的售楼部，记者看到：这里更是人声鼎沸，坐满了前来买房的人。

    　售楼人员：这是11层，3535元。画灰色的我们都已经销售完了。

    　记者随即挑了一套80平米左右的房子，让售楼人员算一下价钱。

    　售楼人员：81.44乘以3535，总价是二十八万七千八百九十，首付是70%，封顶是20%。

    　记者：现在已经盖到几层了?

    　售楼人员：现在这个房子已经盖到12层了。

    　看到记者还在犹豫，售楼人员又告诉记者，如果一次性付款的话，还可以有优惠。

    　售楼人员：一次性是优惠三个点。

 　　一套八十平米左右的房子，总价二十八万七，一次性付款还可以更优惠，这比目前西安商品房均价，几乎便宜了一半，可当记者询问能否按揭时，问题出来了。

    　售楼人员：不按揭。

   　 售楼人员告诉记者，只有五证齐全的商品房才可以按揭，言下之意，他们这不是正规的商品房，那么，这房子究竟是什么性质呢？

    　售楼人员：这是城中村改造房,地属于就是原来的高小村。

    　既然是城中村改造房，那么根据《西安市城中村改造管理办法》第三十条：城中村改造建设项目，在施工前应当依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。那么枫桥名邸就应当具备以上四种证件，当记者要求出示这些证件时，售楼人员明确表示没有。那么这些房子的产权到底怎样区分呢?

    　售楼人员：因为产权是村民集体所有的，等于说跟村民合作开发。

    　记者：咱这个地是村上集体的？

    　售楼人员：对，村民集体所有的。

    　既然土地是村民集体所有，那么，房产证又能否办的下来呢？

    　销售人员：房产证它是在交房之后的半年左右就能给你办下来。

    　记者进一步询问房产证是不是政府房管局颁发的，售楼人员则表示他们所谓的房产证只是房子的产权使用证。

   　 销售人员：不是房管局出的那种，它是使用权，就是你在这儿随便住无所谓，但是你要用于出售或转让（就不行）。

    　记者：那合同是跟谁签的？

    　售楼人员：合同是跟我们的开发商，汉中建宇置业有限公司。

    　记者：不是说和村上签的吗？

    　售楼人员：对，它是跟村里合作的。因为村上有个使用产权凭证。

    　采访中，记者了解到：全产权是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有对住宅的占有、使用、收益和处分等全部支配权利，而枫桥名邸却不能用于出售或转让，很明显，他们所说的全产权是在混淆概念。

　　那么，枫桥名邸这样的楼盘到底是不是城中村改造房呢？它的房产证真的能办的下来吗？为此，记者来到三桥村街道办了解情况。

    　三桥街道办工作人员：那就不是城改房，它是村上开发的吗，村上自行开发的，也没有啥手续。

    　随后，记者又来到沣渭新区国土局了解情况。

   　 沣渭新区国土局工作人员：枫桥名邸是吧？那是小产权。

    　记者：它说能办下来房产证。

    　沣渭新区国土局工作人员：骗你让你交钱呢。办房产证，他十年都给你办不下来。非法地，房产证他几乎就是办不了，就是村集体土地上盖的房。

    　采访中，记者遇到的一名购房者就是买了这种所谓的小产权房，如今，已有三年多的时间了，还是没有拿到开发商当初承诺的房产证。

    　小李：当时人家承诺是三至五年，会给房产证，所以没有什么担心的，不过到现在的话，确实有些操心，如果我们买的房子被规划了，还真不知道怎么办。

    采访中，记者了解到：办理全产权的房子前提是要有政府部门颁发的房产开发的土地证，规划许可证等五证，这样楼盘才有可能办下“全产权”。而 “小产权房” 往往因为土地性质属于集体性质，也就是说不能办理土地证等合法建设手续，所以不会有合法的全产权。只能是由村上与购房者私下签订的一种合约式的“集体产权”、 “乡产权”或“村产权”。

    　陕西省房地产研究会会长王圣学：小产权是一种俗称，实际上是没有经过批准的，手续不完备的，一般都是城中村自己开发的房子。所谓的小产权就是集体认可的，村里给你开个证明，说你这个房子是他的。所谓全产权，就是这个房子百分之百的产权归个人所得，而且要有房产证，可以上市交易，全产权是房管局发的，而且这个有规定，房产证只能由所在城市的房管部门，有这个证说明才有产权。

   　 采访中，一些业内人士分析说：小产权房销售不热的背后有着诸多的原因，但相关部门监督不力，和小产权房价位低，与城市中低收入居民的消费能力相适应，是其得以存在的主要原因。那么，购买小产权房会产生什么样的风险呢？

    　陕西省房地产研究会会长王圣学：它的风险在哪儿呢？就是没有房产证。只是一个居住使用权，没有产权。

    　目前，小产权房屋的开发建设在政策层面和监管方面有着不完善的地方。所以，致使一些城中村借改造的名义盖起了为数不少的小产权房，向外销售。但这些都不是全产权，不受法律所保护。所以购房者一定要谨慎，以免被打着全产权房名义的小产权房欺骗。在这个意义上讲，尽快出台清理和规范小产权房建设的相关政策，也显得更加迫切。