西安晚报:西安仲裁专家以案说防为购房者支招

    面对高居不下的商品房买卖纠纷，消费者该如何应对？昨天，西安仲裁委盘点了去年受理的４７９件商品房案件，细致分析了几起典型案件，以案说“防”，为购房者支招。

　　逾期交房： “阴雨天”不是理由

　　案例：赵先生买房时签订的合同约定２００７年６月１日前交房，直到去年年底开发商才开始陆续交房。赵先生想依据合同要求开发商支付违约金；但开发商却认为自身无过错，拒绝支付违约金。“他们说逾期交房是由于阴雨天气过多、停电等不可抗力因素造成的。”

　　专家意见：正常的雨雪天气、停水停电、行政机关的施工限制、原材料涨价等因素均不属于不可抗力。拟订合同文本的主动权在开发商，开发商完全有能力将这些能够预见到的因素都考虑在开发周期内，进而确定交房时间。开发商向赵先生提出的抗辩理由因没有合同依据，仲裁庭未予支持。

　　防范与对策：建议事前可以在范本合同第八条有关不可抗力之后对此进行专门约定。合同双方可在前述约定中也同样由开发商履行告知义务，以便于开发商与消费者的有效沟通与相互谅解。

　　房屋质量：主体质量和质量瑕疵区别对待

　　案例：２００６年８月，钱女士购买了一处商品房，装修时发现室内地面粉饰与混凝土层３０多处脱壳。开发商查看后，认为商品房结构无问题，只要将地面空鼓的地方修补即可，故不愿意赔偿。

　　专家意见：商品房质量问题根据其严重程度，可以分为房屋主体质量不合格与房屋质量瑕疵两种。不同的质量问题，消费者可采取的救济措施也不同。如果属于房屋主体质量不合格，房屋交付前后消费者都有权要求开发商退房并赔偿损失。如果属于房屋主体质量不合格以外的其他质量问题即普通的房屋质量瑕疵，并且在开发商提供的《住宅质量保证书》规定的保修期限内，开发商应当向消费者承担修复责任及费用，并承担修复期间给消费者造成的其他损失。当暇疵质量问题严重影响消费者正常居住使用，消费者有权要求开发商退房并赔偿损失。

　　防范与对策：房屋保修主要依靠《住宅质量保证书》中的约定。如果在保证书中将保修期的起算点约定为“交付使用时间”，开发商就应当承担更长期限的保修责任。

　　预售资格： “网签”能够检验开发商“资质”

　　案例：２００６年３月，西安市房屋管理局对网上签订商品房买卖合同的流程进行了调整。去年，李女士听说了“网签”但仍存有疑虑，她向仲裁专家咨询：如果合同能够“网签”，是否意味着开发商一定具有商品房预售资格？

　　专家意见：房屋管理部门对预售商品房实行买卖合同网上备案（又称网签）制度。只有依法取得预售许可证的房产，签定的买卖合同才能办理网上备案手续；而且同一套房子，只能办理一次备案手续。这在很大程度上杜绝了开发商未取得预售许可擅自销售房产、一房两卖甚至多卖等侵犯消费者合法权益的行为。

　　防范与对策：如果部分开发商找出大量理由，告诉消费者自己目前尚不能网签合同，要求签书面合同，消费者一定要谨慎，一定要严格审查开发商的商品房预售资质。