置业参考:解密西安各城区房价底线

　　最近，开发商很难再像去年一样，心花怒放了。

　　与2007年“开发商捂盘、购房者观望”不同，这一次，不是买卖双方相持不下，而是双方的僵持都处于濒临瓦解的状态——

　　开发商面对着巨大的资金压力，一面合计着迅速逃脱，一面又对红火的2007年念念不忘。

　　购房者的需求是钢性的，老百姓现在确实还有很多人需要买房，但去年的疯狂上涨，已让他们脆弱的心理，与购买力一同选择了观望。而一旦清楚了楼市的底线，也许他们强大的购买力会很快释放出来。

　　4月27日，中国社科院城市发展与环境研究中心发布的《房地产蓝皮书》指出，今年中国房价上涨幅度将大大低于去年，但出现房价“拐点”的可能性不大。从基本面看，中国房地产市场还不具有整体走熊的条件。

　　楼盘是否会降价？几乎每个人都在这个疑问中僵持，博弈本身在挑战着各方的底线。亚里士多德说：“给我一个支点，我可以撬起地球。”然而，现在楼市里缺少一个可以改变现状的支点。房价涨得没有理性，降价似乎也缺少足够的依据。原因只有一个，我们不知道底线是多少？开发商与购房者之间、开发商与开发商之间，都在相互探底。

　　那么，开发商的底线、购房者的底线、市场上房价的底线会在哪里？本期，我们走访了部分购房者、开发商和代理机构等，并结合两年间西安市场上的一些动态数据，以市场角度切入，从价格轨迹、楼面价格、供求关系、市场竞争等分散的信息里，寻找出有关西安房价底线的蛛丝马迹。或许，在决定成本的动态数据中探寻出一个相对合理的房价底线，购房者才能把握自己的出手时机！

　　房价抄底算盘

　　开发商估算房价一般按照区域市场参照法，而购房者想抄底则需要用成本估算法来进行。

　　按照商品房成本价格核算体系来说，房地产开发成本及费用，包括土地价格、建安成本、税收及其他费用的总和。各个项目的抄底价包括房价成本和合理利润，大体如下：

　　地价：在房价成本中，一般占到1/4—1/3；

　　建安成本：高层、小高层等，平均为1600元/平方米；

　　景观、道路等配套成本：平均为300元/平方米；

　　财务成本：各大楼盘情况不一，平均为300元/平方米；

　　不可预计费用：（建安成本＋配套成本）×3％＝57元/平方米；

　　管理费用：（建安成本＋配套成本＋财务成本）×3％＝66元/平方米；

　　营销费用：大致为项目售价的2％；

　　代理顾问费用：大致为项目售价的2％；

　　营业税：项目售价的7％；

　　各项附加费等：为项目售价的3％；

　　开发商利润：开发成本的13％，为合理利润率。

　　据介绍，相关部门对普通住宅的开发预留了“利润8%”和“上涨5%”的空间，也就是说，开发商最多可以在成本上上浮13%。

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　　均价4400元，西安楼市底线？

　　横空出世的“拐点论”，扰乱了王先生的买房计划。进入2008年，王先生一边关注楼市情况，一边看房，“成交量普遍下降、成交均价依旧坚挺”的楼市形势，很多象让王先生一样的购房者陷入了“现在下手还是不下手”的两难境地。究竟，2008年下半年，开发商降价的可能性有多大？楼市的供需情况又将如何？西安楼市的市场底价到底是多少？

　　■开发商降价的可能性有多大？

　　地价上涨，贷款利率提高，钢材、水泥、劳动力等价格明显上涨，造成开发成本不断增加，利润空间随之减少。一位业内人士坦言：“先不说楼面地价高了多少，今年西安新建商品房，成本至少就要增加100－300元/平方米，各大楼盘销售普遍不好，开发商日子不好过啊。”开发商一方面叫苦连天使出浑身解数促销，一方面也在试探着购房者的真实需求和心理底线。

　　■购房者可承受的房价底线是多少？

　　经历了2007年的疯狂，购房者变的理性起来，冷眼旁观着一波又一波的优惠，等待着更大的优惠出现，也在等着房价接近真实的底线。陕西泰盈环达通房地产开发有限公司副总经理苏晓韦说，购房者的价格底线主要来自心理认知和购买力，心理认知反映的是购房者愿意出多少价，购买力决定了购房者能够拿出多少钱。

　　据相关数据统计，2007年西安城镇人均可支配收入为12662元，按户均三人计算，户均收入为37986元，引入国际上常用的收入房价比（居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的费用之比）概念，按照最为宽松的1：10计算，西安市民可承受的房价为37.986万元，如果2008年按照目标完成城镇居民人均可支配收入增长8%计算，2008年西安购房者可承受的房屋总价为每套41万元。按照每套房子90平方米计算，购房者可承受房屋单价为4555元/平方米。

　　市场也正是如此体现的，据苏晓韦介绍，西安市民普遍能接受40万元左右的房子，因此，这类房源比较受市场欢迎。

　　■楼市的供应情况如何？

　　经济学家普遍认为，房价是由成本、市场供求关系和购买力（目标消费者所能接受的价格）三大因素决定的。一般来说，供求关系是参考因素，成本和购买力才是决定价格的根本因素。供大于求时，价格由“成本＋必要的利润”决定；而供不应求时，成本决定价格的因素会减弱很多，供不应求的局面越强，成本的决定因素越弱。西安楼市目前的状况如何呢？

　　据西安市建委的数据显示：2008年普通商品房住宅项目计划开工面积为845万平方米，经济适用住房开工面积约202万平方米。充足的房源、国家宏观调控政策及保障性住房的大量推出，都说明西安房地产市场的供求结构正在向购房者倾斜。西安供求相对平衡的情况，会迫使房价回归到“成本＋合理利润”的方向，有利于房价底线浮出水面。

　　■西安市场底线：4400元/平方米

　　根据西安楼盘的运作周期推算，目前在售楼盘的土地大多是在2005－2006年间取得的，依据取得土地时的楼面地价，加上现在的建安成本等各项费用，即可计算大致的房价成本。

　　2007年，西安市土地挂牌成交住宅用地的价格平均达到了212万元/亩，如下表所示。而据不完全统计，2006年西安市住宅类土地交易价格在105—143万元/亩，楼面地价为500－1000元/平方米。结合目前的建安成本、管理等成本费用综合计算，由此可得出房价抄底价格为4300—4400元/平方米。而来自西安市房地产信息网的数据显示，2008年4月，全西安市住宅类商品房成交均价为4482元/平方米。

　　东城、南城、西城和北城四个区域，由于目前在售楼盘主要是2005—2006年获得土地，拿地越早的楼盘，楼面地价相对较低廉，下面将一一展开，为您探寻各个区域的市场底价。

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　　东城底线：3600元

　　在中新、盛恒、广厦等巨头的带动下，东城新开发的住宅成交均价直线上升，并且与西城持平。众多大盘都将在今年下半年全面入市。在价格上，各家都采取了保密策略，持观望态度。但因为市场房源供应量的增加，和本来就成本不高的土地价格，预计该区域的房价不会有太大提升。 

　　从供求关系、楼盘品质、土地价格等综合分析，可估算出2008年，西安东城住宅价格底线为3600—3700元/平方米。

　　■土地价格影响指数★★★★☆

　　据西安市国土资源局的信息显示，2007年，?哄币淮?的开发用地以较高的价格成交，东城整体的土地成交均价为124万元/亩。而根据不完全统计，2006年东城的楼面地价在300－500元/平方米。

　　■土地供应影响指数★★★☆☆

　　2007年东城以6宗地472.9亩的成交量，约占中心城区全年土地供应总量的13%。今年东城商品房源进一步放量，整体发展速度将加快。

　　■房价水平影响指数★★☆☆☆

　　据西安房地产信息网最新统计，东城最新均价在3756元/平方米。

　　■供应量影响指数★★★★☆

　　东城区商品房开发量近两年一直稳步增长，仅2007年上半年竣工面积较2006年增长36.7％，占全西安市商品房总竣工面积的13.3％。而去年下半年到今年一季度，东城的供应量依旧保持着较高的增长，增长幅度超过50%。全国知名地产商纷纷进驻，并将在下半年推出新盘，使得供应量激增。

　　■代表楼盘影响指数★★★★☆

　　中新·?哄卑氲骸⑹⒑恪び?锦城、沁水新城、恒大·绿洲、广厦·水岸东方、荣德·棕榈湾等。

　　■重点片区

　　从目前东城商品房市场的整体形势分析，长乐路、?哄鼻?域将成为房地产开发最为火热的区域。

　　■价格比较

　　目前东城均价：3756元/平方米

　　东城底价：3600－3700元/平方米

　　购房者心理预期：3300元—3600/平方米

　　分析：随着?哄鄙?态区的崛起，购房者对东城的心理价位也逐渐增长，购房者的心理价位、底价与目前均价，差距都不大，品牌开发商的进驻，更强有力的提升了东城的产品品质，购房者将有更多的选择。

　　■业内论道

　　东城房价会快速上升

　　杨军（中新·?哄卑氲合?售总监）

　　西安房地产市场还处于发展的初级阶段，今年一季度市场的波动，属于在去年放量成交后的一种正常调整。从整体上看，在很长一段时间内，西安楼市仍将处于供不应求的局面，市场成交量将会保持增长势头，房价还有较大的上涨空间和机会。

　　随着?哄鄙?态区的崛起，2007年东城的房地产市场得到了迅猛发展。今年东城一定仍将是西安房地产市场的热点区域。同时，?哄鄙?态区的整体定位也吸引了更多的实力型外埠地产企业进驻，在良性的竞争态势下，整个区域的房价，也会出现一个快速上升通道。

　　平稳上涨才是理性的

　　梁长生（荣德置业总经理）

　　现在的楼盘定价，大都是合理定价，利润是在合理范围内的。开发商有必要维持一定的合理利润，总不能不赚钱吧？现在建筑材料上涨很快，钢筋和水泥的价格都已翻倍了，加上人工成本也在大幅度提升，因此房子降价是不可能的，涨价是必然的。不过，不会像去年那样上涨而已。

　　东城的潜力还是非常大的，这里有得天独厚的水资源，这对于越来越追求居住品质的人来说，无疑是最有吸引力的。目前，包括盛恒、恒大等国内的大地产商都已进驻了，相信这个区域将成为西安最热的地区。

　　成本上涨给开发商的压力大

　　邹桂根（万弘策划副总经理）

　　最近，建材价格上涨非常迅猛，尤其是钢筋水泥，让开发商的压力很大，我们测算了一下，每平方米成本已上涨了200多块钱。西安的房价总体上是比较合理的，因为西安房价的基数本来就小，所以涨几十块就感觉很明显。其实，对开发商来说，涨价也是不得已的选择。毕竟，在国家银根紧缩的情况下，贷款非常困难，资金的压力大，谁都希望尽快把房子卖掉，资金回笼，但这绝对不会以亏本为前提，开发商宁可保住利润，暂时不卖房子。

　　今年以来，西安房产市场是在理性基础上，进行量和质的提升，和去年的非理性火爆有本质区别。

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　　南城底线：5000元

　　南城，一直是开发商和购房者的必争之地，日益稀缺的土地更使其房价居高不下，2006年、2007年南城的楼面地价为全西安市最高。预计2008年，南城房价底线应在5000—5100元/平方米。

　　■土地价格影响指数 ★★★★★

　　2007年挂牌成交土地中，南城平均地价为
232万元/亩。据相关统计，2006－2007年南城平均楼面地价在1300－1500元/平方米。

　　■土地供应影响指数 ★★★★☆

　　2007年供应的3499.26亩土地中，以南城供应量最大，总供应面积为1418.39亩，约为全西安市总供应量的40％。但所成交的地块中，中小地块较多。

　　■房价水平影响指数 ★★★★★

　　据西安房地产信息网数据显示，2006年，南城普通住宅成交均价为3606元/平方米，仅低于城内，成交套数、成交面积、成交金额，都远远高于西安其他区域。到了2007年12月，南城成交均价达到4840元/平方米。2008年4月份，南城成交均价为5160元/平方米，成为全市区域均价之首。日渐稀缺的土地供应量和不断提升的楼面地价，决定了南城房价将居高不下。

　　■供应量影响指数 ★★★★☆

　　南城一直是住宅类成交的热点区域，备受开发商和购房者的青睐。2007年南城区域成交的1418亩土地，如以容积率4.0来计算，未来两三年内，南城住宅类将有高达3783224平方米左右的放量，并以中小楼盘为主。据相关数据统计，2008年，南城区域住宅建设计划约93万平方米。

　　■代表楼盘★★★★★

　　华城国际、华城万象、西安万达广场、荣城、瑞鑫·摩天城、榕青·无界、世家星城、会展国际、珠江时代广场、美丽的院子、自由自宅等。

　　■重点区域

　　南城的房地产开发，可谓依托“南二环”展开，成熟的生活配套和商业氛围吸引了众多购房者。目前，南二环内土地已饱和，南二环外的南稍门、太白路立交、电视塔三大板块内，还有一定的土地存量，房地产开发也比较活跃，并在今年迎来了较大的房源放量。

　　■价格比较

　　目前成交均价：5160元/平方米

　　南城底价：5000－5100元/平方米

　　购房者心理预期：4300—4700元/平方米

　　分析：南城房地产市场发展的较早，相对充足的供应量和有保证的产品品质，使房价一直稳步增长，没出现过大的波动。购房者对于南城房价的心理底线，也相对较高，但和成交价相比，还有一定的差距。

　　■业内论道

　　南城的房价将居高不下

　　李建 天翼地产策略机构策划总监

　　南城区域的房价涨幅会大大低于去年，受到日益稀缺的土地影响，南城的房价也会居高不下，特别是区域内的品牌楼盘，5000元/平方米左右将是今年南城的均价。

　　城市价值的提升会拉动房价

　　黄建聪 华汉集团西安公司副总经理

　　城市价值是决定物业价值的重要因素。房价与城市价值成正比，随着城市价值的提升，房价也会上涨。而西安作为西北重镇，城市价值有待于进一步挖掘。南城的居住价值将进一步被广大购房者重视，将形成西安的国际人居示范区。

　　南城房价将一路走高

　　朱莉 同致行地产顾问公司总经理

　　开发商比以往更注重项目的前期规划和产品品质，这就意味着，西安房地产市场朝着稳健和理性的方向发展。南城是西安房地产起步较早的区域，一直以来备受关注。因为地段是房地产的核心价值，南城日渐稀缺的土地资源，决定了南城的房价将一路走高，而交通便利、配套齐全、周边有学校的楼盘，价格高一些是必然。南城相对普通的楼盘，价位尚能满足普通购房者的需求。

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　　西城底线：4400元

　　2007年西城土地供应面积，仅占西安市土地供应面积的1/20，是所有区域中面积最少的，西城房地产发展的不急不徐。从2004年2750元/平方米，到去年下半年，西城房价个别项目突破了4000元/平方米大关。通过对土地的供应情况，包括供需关系的分析，预计西城房价的底线在4400—4600元/平方米。

　　■土地价格影响指数★★★☆☆

　　根据西安市国土资源局公布的信息：2007年，西城的土地供应量不多，在西安市36宗通过招拍挂进行的土地中，西城的住宅用地只有两宗。据不完全统计，该区域2006-2007年楼面地价在900-1100元/平方米。

　　■土地供应影响指数★★★★☆

　　2007年，西城以2宗地23.777亩的成交量，成为去年主城区土地成交面积最少的区域。但是，今年西城商品房将进一步放量，整体发展速度有望加快。

　　■房价水平影响指数★★★★☆

　　据西安市房屋管理局公布的资料显示，2007年西城新开盘均价2850元/平方米。根据市场信息的最新统计，西城4月的最新成交价格已突破4600元/平方米。

　　■供应量影响指数★★★☆☆

　　2007年上半年，西城商品房施工面积较上年同比增长45.9％，占全西安市商品房施工总量的7.9％；竣工面积占全市总量的9.2％，较上年同比增幅超过50％。2007年下半年到今年年初，该区域同样继续着这种态势。

　　■代表楼盘影响指数★★★☆☆

　　金泰·丝路花城、奥林匹克花园、摩登3米阳光、卡布奇诺公馆、大唐世家·520、蔚蓝花城·七色镇等。

　　■重点区域

　　在西咸经济一体化的大背景下，西安、咸阳联合打造的“西咸共建区”将成为房地产开发最火热的区域。

　　大兴路的改造，也将使该区域成为房地产开发的热点区域。三桥片区，在三桥汽配产业的带动下，也会有不错的发展前景。

　　■价格比较

　　目前均价：4616元/平方米

　　西城底价：4400－4600元/平方米

　　购房者心理预期：3900—4200元/平方米

　　分析：随着西—咸的进一步放量，加上大兴路改造项目的进行，该区域的供应量会有一个提高，尤其西—咸地区的房价将会对该区域的房价起到很大的影响作用，会相对走低。总体来讲，该区域价格将会比较平稳。

　　■业内论道

　　西安楼市将进入理性时代

　　王生坤 金泰恒业总经理

　　尽管经历了去年下半年的快速上涨，但西安目前的房价，和同级别的省会城市相比，还是比较低的，比如成都、武汉和郑州。去年楼盘的定价上，很多开发商都采取的是比较定价，这在中小开发商身上表现得比较明显。但是今年以来，整个西安市场已相当理性，开发商在定价上也基本上采取了理性的成本定价。

　　从目前来看，西安的楼市是不存在泡沫的，而且房地产开发也没有别人说的那么暴利，至少在我们企业来说是这样的。从去年到今年，因为物价上涨，CPI的不断增长，西安房子的成本每平方米上涨了300元，而房价基本上维持在去年底的水平。对西安来说，房价下降的可能性是不存在的，但像去年那样疯涨，也同样是一去不复返了。所以我相信，今年是西安楼市的理性元年。

　　开发商不可能做亏本生意

　　邹永利 陕西泰盈环达通地产市场部负责人

　　现在一线城市的房价在下降，有人就觉得是不是西安也要降价了。其实降价是根本不可能的，因为开发商不可能做亏本生意。拿奥林匹克花园来说，现在的价格是3850元/平方米，跟最初的2700元/平方米相比，价格确实提高了不少，但是钢筋和水泥等材料的价格全都翻倍了，现在这个房价是非常理性的。

　　有人说房地产开发都是暴利，这对一线城市而言是对的，但对目前在西安搞开发的地产商来说，确实比较冤枉。因为从成本上测算，目前的房价是比较合理的。

　　市场将会平稳一段时间

　　王涛 金统地产副总经理

　　西安的房产市场其实一直比较理性，这是国家宏观调控和市场压力所带来的结果。从我们项目来说，从一开始就围绕着产品来做，定价上也是基于成本加上合理利润的原则来进行。降价是不可能的，目前平稳的上涨是一个合理的趋势。西城这个区域历来是平稳的，从来没经历过大起大落。目前，应该需要平稳一段时间。

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　　北城底线：3900元

　　随着西安市政府北迁、地铁二号线等利好消息不断，房地产起步较晚的北城，渐渐进入购房者的视野，并成为人们关注的热点区域。较大的土地存量和不断完善的城市规划，也吸引了本地和外埠知名开发商相继进入。

　　■土地价格影响指数 ★★★☆☆

　　2007年挂拍成交土地中，北城平均地价为 180万元 /亩。据相关统计，2006-2007年城北楼面地价为500－700元/平方米左右。

　　■土地供应影响指数 ★★★☆☆

　　2007年供应的3499.26亩土地中，北城供应量为562.32亩。北城招拍挂土地供应量虽然不大，却有着较大的土地存量，可满足后期房地产开发的需求。

　　■房价水平影响指数 ★★★★☆

　　据西安房地产信息网数据统计，2006年北城住宅类成交均价为2878.85元/平方米。到2007年12月份，为3513元/平方米；进入2008年，北城成交均价不稳定，忽高忽低，4月份成交均价为4004元/平方米。据市场观察，目前北城市场销售价格明显高于成交均价。

　　■供应量影响指数 ★★★★☆

　　据相关数据统计，2008年北城住宅建设计划约为264万平方米，其中经开区约为108万平方米。本地和外埠知名开发商的进驻，也将进一步提升北城住宅类产品的品质。

　　■代表楼盘影响指数 ★★★★★

　　新里·魏玛公馆、紫薇·希望城、白桦林居、雅荷春天、赛高·国际街区、海荣·名城、高山流水·幸福快车、华荣·风景御园、天地时代广场、香克林小镇等。

　　■重点区域

　　目前，北城在售房源大多集中在以下四个板块。

　　北二环沿线，已有形成“北城居住金腰带”的趋势，住宅类价格集中在3400—5000元/平方米；西安城市运动公园板块，优美的环境和成熟的配套，目前已聚集了众多高档楼盘，价格在5000—6000元/平方米；北二环—凤城六路板块，售价在4200—4800元/平方米；龙首板块价格差距较大，在2500—4800元/平方米之间。

　　■价格比较

　　目前成交均价：4004元/平方米

　　北城底价：3900－4000元/平方米

　　购房者心理预期：3600—3900元/平方米

　　分析：预计2008年抄底价格略微低于目前成交均价，北城的中等楼盘，尚能满足购房者的需求，而高档楼盘与普遍购房者的心理价位还有着一定差距。

　　■业内论道北城房价会提升

　　吴克冰 中天雅苑策划部经理

　　随着西安经济的发展，房价会逐步增长，不会再出现去年的增长幅度，今年的房价会平稳的增长。北城有较为充足的土地资源，良好的环境更是吸引了众多购房者和开发商，北城的房价和楼盘品质也会“随行就市”，逐步提升。

　　目前是买房好时机

　　汪巍 美城地产总经理

　　2007年北城的房价涨幅较大，销量也不断提升，部分楼盘价格甚至出现“你追我赶”的情况，也相对透支了一些目标消费群体。进入2008年，北城大部分楼盘都较冷清，成交量不足，有些楼盘出现了“有价无市”的情况，只有个别热点楼盘没有受影响。但今年北城将有较大的房源放量，楼盘品质也将进一步提高，北城甚至全市的房价，都会有相对平稳的发展，目前是购房者入市的好时机。

　　北城在奥运期间会有较大涨幅

　　曾琦 雅荷地产策划总监

　　平稳增长是今年西安市房价的整体走势，不会出现去年的猛涨。北城的房价，预计未来一两个月会继续平稳增长，受北京奥运会的影响，房价可能会在奥运期间出现较大涨幅，因为这期间可能会有不少外地人借观奥运的机会，转道西安买房置业。如此以来，今年北城的整体均价将会在4100元/平方米左右。

　　■画外音

　　该出手时就出手

　　有人说楼市如同股市，“抄底”是很多人的梦想，但问题是真正抄到底的人总是少数。市场与计划的区别，就在于其不可预测性，尽管人们都在说市场是有规律的，但“抄底”对于大多数人来说，更多的是教训。往往是在“底”过时，追悔叹息。

　　调查发现，西安的楼市目前还是比较理性的，或者说还没有太不靠谱。在一个理性的市场中，“实际成本+合理利润”将是房价的重要参考，能够控制在人们可承受的范围内。西安房价正在“底部平台”上稳步慢走。

　　今年下半年，西安的供应量将会大增，购房者该出手的时候到了。在阳光明媚的夏日，你大可去东南西北转转，如果还感觉信心不足，下期，我们将对高新、曲江等几个重点区域进行详细分析，希望能给您一个出手的理由……