遭遇拐点 西安房价十年来首次下滑

　　近日一篇“西安房价何去何从”的文章引起了业界人士和不少读者的关注和讨论。对于下半年楼市房价是否下跌没有多大的悬念，大家关注的焦点是房价表现对于后市的影响究竟有多大。   

　　尽管有消息称，进入8月以后，西安楼市的推盘量将会呈现井喷局面。然而，面对百姓持久的“观望”，开发商也感到阵阵“寒意”，不少楼盘纷纷使出浑身解数来挑逗老百姓的购买欲望，从买房送家电到买房赠车，再到近日某知名楼盘打出促销广告，声称开盘当日签约购房者可获赠每平方米千元以上的豪华装修，优惠幅度之大，西安楼市前所未有。

　　可见，在市场持续低迷的状况下，一些耐不住“寂寞”，或者担心挺不过“严冬”的企业，已开始不得不改变策略，变相祭出降价牌。

　　遭遇拐点

　　西安房价十年来首次下滑

　　如果说，上半年西安开发商在价格上还有些缩手缩脚，到五月中下旬开始，个别楼盘按耐不住开始降价促销，引起不少楼盘跟进。

　　进入七月暑期，西安持续炎热的天气也让开发商开始焦虑起来。鉴于2008年上半年的楼市销售经验，对还处于观望中的楼市，不敢贪功冒进，在楼盘定价上较为谨慎，尽管没有较大幅度的降价，但是各种优惠措施没有间断，房价实是明升暗降。

　　“这是近十年西安楼市遭遇的第一次拐点”，采访中一位不愿透露姓名的业界人士判断。他分析，2000年到2005年年底这几年西安的房地产市场一直处于沉寂状态。2006年5月，西安的房地产市场开始解冻，楼盘开发量放大，交易活跃。2006年年底房价上涨的事实得到确认。2007年是西安房地产市场近10年来最繁荣的一年，房价开始上爬，从3700左右疯涨到了4300左右。

　　实际上从2008年年初开始，西安房价就开始出现疲软态势。只是大家在心态上还希望会延续上一年度的火爆局面，而5月中旬的四川地震则让刚刚开始回暖的市场浇了一瓢冷水。

　　从权威统计数据可以看出，进入七月全市普通住宅市场又一次陷入了不景气状态。销量方面，西安普通住宅销量近日整体呈现下降趋势。据统计，截至目前全市成交31025 套，普通住宅成交均价为4370元/平方米，与预期有很大差距。

　　“有价无市是目前市场最大的特点，房价在短时间内反弹的可能性不大”，业界人士认为，按照经济学的博弈理论，下半年会有更多的楼盘加入价格战的行列，有可能带动房价进一步走低。

　　优惠促销

　　噱头还是被迫割肉

　　一般来说，过去市场上很少见到低于9.5折的大幅度折扣，近期“内部认购期间，最高可获9折优惠”、“一口价最高8.5折”等宣传随处可见，有的表面上没有降价，但采取送现金、送汽车等更具诱惑力的促销手段。

　　原定7月底开盘的某楼盘不仅推出了3780元的起价，还公开承诺“凡开盘当日购房客户，仅需加298元/平方米，即可获增加值1200元/平方米的豪华装修套餐”，此外“一次性付款可以再减50元/平方米”。

　　据此推算，该楼盘仅仅4000余元/平方米的价格，既可以得到所谓的“豪华精装修”。若除去装修费用，实际售价仅有3000元出头。

　　不少读者询问，所谓优惠是开发商惯用的一个噱头还是真的“割肉”促销？市场上的特价房会不会有价无房？

　　业内专家认为，面对楼市低靡，为了保证资金回笼以及吸引人气，刊登促销广告成为了淡季中“救市”的最有效途径之一。而房地产项目的定价策略，是整个房地产营销的重中之重，也是发展商不到开盘最后一刻也不肯轻易透露的“高度机密”，特别是价格战轻易不会采用。

　　因此，开发商优惠降价会非常谨慎，毕竟让出去的都是“真金白银”。当然，也不排除有少数楼盘混水摸鱼，玩文字游戏欺骗消费者。

　　“价格策略其实也是企业和消费者之间的一场心理战”。房地产资深策划人孙新认为，如果消费者买楼后，感到房子的价值大于定价，那么楼盘就获得了很大的成功，反之，购房者肯定不满意。他指出，价格战最大的负面影响是会继续增加市民的持币待购和观望心态。

　　资金链告急

　　开发商背水一战

　　据记者观察，以前开发商在定价策略上喜欢采用低开高走的策略，近期不少楼盘明显的高开低走。如某楼盘推出的十套特价房均价5300-5600元/平方米，而小区其它楼位公开的价格是7800元/平方米。

　　这种现象一方面说明购房者观望情绪仍在继续，“这是下半年市场面临的最大变数”，如果购房者的观望再持续几个月甚至更长时间，整个下半年的形势不容乐观。另一方面可能开发商资金链出现问题

　　日前，为防范金融风险，打击开发商通过“三假”等不规范行为套取银行贷款的行为，银监会下发通知对房地产贷款进行更为严格的约束，开发商的资金链面临更为严峻的考验。

　　鉴于以上所述的金融政策、购房者观望情绪以及淡季等原因带来的压力，尽快回笼资金成为一些资金紧张的开发商迫切需要解决的问题。

　　采访中记者注意到，有一家开发商宣称拿出一亿元回馈给业主，该公司去年销售额也就十个多亿，可以看出不少开发商存在面临背水一战的冒险心态。