商铺投资需谨慎　自在广场“售后返租”是陷阱

2011年03月30日 11:37 来源：

　　俗话说，“家有万贯，不如有个小店”。近年来，伴随着 “商铺投资热”的兴起，一些房产开发商顺势推出了“售后返租”的商铺营销策略。以“赚租金“全产权拥有”等宣传方式让许多消费者心动不已。那么，售后返租真的像开发商承诺的那样，是一种高收益的投资吗？

　家住西工大的郭女士，最近就遇到了一件烦心事。六年前，他在西工大南门口自在广场购买的一块商铺至今办不下产权证。而当初，正是开发商极力宣传这种商铺不仅有产权还可以返还租金，让他很是动心，最终作为投资买下了一间商铺。

　2004年他们楼还没盖好的时候，天天在这里散发传单广告，宣传他们的楼有多好，位置有多好，投资的升值潜力大。于是我们附近的很多人都在这里买了商铺。

　和郭女士一样，在自在广场购买商铺的其他业主，也是被开发商打出的诱人条件所吸引。

　业主：当时买商铺时售楼人员说，是50年产权，20年由他们包租，每年给我们返还投资额10%的收益。10%的收益率，每年给你打到卡上，到五年以后继续用就给你办房产证。

　业主们说，当时，为了鼓励他们购买商铺，售楼人员还给他们算了一笔收益账。

　业主：比如我这铺要100万投资，他们包租20年，每年返还10%，十年我就可以收回投资成本，20年我还可以赚回一套商铺，后30年我还拥有产权，我们觉得挺划算。

　为此，数百位业主都以每平方米八千多到一万多元不等的价格，购买了自在广场二楼和三楼的商铺。

　业主：和他们签订了商品房买卖合同，同时还签订了一份由他们公司包租20年的协议。

　记者在业主和开发商签订的商品房买卖合同以及售后包租20年的协议上看到，协议上明确写着50年产权、20年独家经营管理、10%的年度收益怎么返还，以及5年后给业主办理房产证等内容。公章盖的是陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司的合同和财务专用章。也就是说，开发商通过这种方式把卖出去的房子卖给业主后又返租了回来。

　业主王女士：签完后我心里还不踏实，我说这么长的时间，如果你们公司出现问题或怎么的，合同执行不下去怎么办？售楼人员说，没关系，他们还找了一家大公司给我们担保，并和我们签了由兰溪科技集团担保的担保函。

　记者在西安兰溪科技企业集团公司出具的担保函上看到，陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司不能履行协议债务时，由本集团公司承担担保责任。其中，第一第二条内容就是关于业主收益以及办理房产证的担保内容，担保期20年。

　有开发商签订的商品房买卖合同，有20年租赁协议，还有大公司签的担保函，应该说这事情够保险的吧！然而，办房产证的5年期限到了，开发商却说，房产证他们办不了。

　业主：现在我们是2011年3月份已经到期了，5年期到了以后房产证办不下来了。我们也是多次打电话，找他们物业上一个姓何的姑娘，她也给我们说，这个必须是一刀切，必须退房，她也办不了，她也没办法，她说这是公司的说法

　业主高先生：你原来要是说不给办房产证，我就不买这个房，搞宣传的时候他们说的好得很。

　郭女士：我是2005年年初的时候买的，而去年年初的时候就应该办房产证了，但是到现在为止，房产证不仅没办，去年一年返租的收益也没有给我。去找他们他们说，房产证现在办不了，就必须得退房。

　业主王女士：我当时买铺时候他们说，有一二百户都买了，所以要这样的话，像我这样情况的可能也不止一两家。
为何办不了房产证物业人员也没招

　那么，究竟是什么原因使业主们办不了房产证，记者跟随业主们找到自在广场的办公室。

　业主：为什么办不了房产证？

　物业办工作人员：就是一个是无法分割，打不了钢钉（界址），因为人人乐在上边整个租着呢，打不了钢钉，而且商铺的公摊比较大，基本上48%到60%都有，这块我也没办法，我只能说是把这个给你退了。

　合同上约定的明明白白，满五年期就给办房产证，租期20年并享受投资10%的年收益。五年到了，不仅房产证办不了，而且连开发商承诺的返还20年受益也打了水漂。后来，业主们了解到：现在的自在广场的整个产权已经不在陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司的名下了，而是转到了国雍公司。

　业主：现在整个商铺的大证下来了没有？

　何静：下来了，在人家国雍公司那里。

　业主：那就是你们把这一块整个卖给国雍公司了？

　何静：这个具体我就不太清楚了。

　业主们了解到，开发商所说的国雍公司就是现在经营人人乐的公司。业主们从来没有和国雍公司打过交道，自己买房子时是和自在广场签的合同，现在房子怎么成了国雍公司的？随后，业主们找到当时做担保的西安兰溪科技企业集团公司。主管房地产开发的总经理李增茂接待了业主。据他介绍，自在广场业主们购买的商铺因为债务原因，现在已经从陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司转到了国雍公司。

　李总：整体给人家全租了以后，当然自在广场也有一些纠纷，到最后人家一家公司把这个产权就全拿走了。拿走以后人家给我们出了一个保函，就是说具备办证的时候他们也会配合办这个手续，因为现在租给人家，在人家名下，现在这个工作做起来挺有困难。

　看来，自在广场确实已经在西安国雍公司名下了，那么，业主们的房产证还有可能办下来吗？

　业主：那办证有没有个期限给大家？

　李总：不是说这个有期限没期限的问题，这个我刚才说了，

　房地产管理部门没有办法给你分割，是这个问题而不是期限不期限的问题。

　业主：现在是要求大家退房子。

　李总：要求你们退房，我个人认为也不是个坏主意。

　原来，业主们当时买商铺时虽然有面积划分，但因为个人购买的面积较小，所以开发商最后将门面房整体租赁了出去。

　假如说你拿的那一小块，就是说人人乐再不租了，的确是死娃娃一个。我不是说大话，叫我买我不买，没有办法操作，你看你吃亏了还是沾光了？有些人说我这个房子增值了，是房子增值了，但是那要看房子的状况呢，比如说人家单列的小门面，人家好处理。

　和李总经理的交涉不欢而散，无奈之下，业主们拿着商品房买卖合同，指着合同上划定的图纸，让自在广场的工作人员到现场指给他们看，属于他们的商铺在哪儿，然而，连自在广场的工作人员自己都不知道那块地方应该是那个业主的。

　业主：我的商铺在哪儿你不知道吗？

　物业办工作人员：我确实搞不清楚。