6旬老太"掘金"记：四年房产投资财富增百倍

　　“需求决定了价格，观望只是暂时的。”即使市场变模糊了，也没有给希木带来不良反应，因为她不是单纯的投机炒房者。

　　短短四年间，希木（化名）名下的房产由! 套变成了20余套。她不是炒房一族，而是民间房产投资专家。

　　今年65岁的希木是辽宁省沈阳市某中学一名退休校长。2003年退休后，她本打算出国旅游和学习一段时间，但路过北京之时，却发现这里商机无限，于是便毅然决定留下投资房产。

　　“眼光决定财富，教育决定未来，位置决定价格。”希木讲述着她的财富理念。退休后的她有着稳定的退休工资，投资房产成为其实现另一种价值的途径。

　　从1988年住上单位分配的公房，到1996年率风气之先购买城西的第一代商品房，再到2004年北京购房。现在看来，希木的置业似乎步步都踏准了节奏，通过购房既享受生活品质的不断提升，更通过一次次的置换滚大了自己的资产“雪球”。一个退休教师，是如何让自己的10余万存款迅速增值的？

　　瞄准小户型

　　希木的成功之道在于清晰的思路和眼光。

　　2004年9月24日，北京市规划展览馆正式对外开放。那天，希木背着包带上了干粮在展览馆里一待就是一整天，全面了解了北京城规划建设发展的历史、现状和未来。当天晚上她就作出一个判断：随着工业化和城市化进程的加快，今后的北京会不断向东发展。

　　随后的几天，她看遍了通州所有在售的楼盘，在计算之后，决定购买地铁八通线梨园站附近一个高档小区的房子。

　　国庆节期间，趁着开发商搞活动，希木一次性在该小区购买了两套同样户型和大小的房子。

　　每套房子42平方米，是当时最小的户型。那时这个项目的价格是2950元?M平方米，总价为12.39万元，首付款三成为3.72万元，而两套的首付款总共为7.4万多元。

　　2004年底，希木就等来了项目的交房。进行了简单的装修，两套房总共花费不到1万元。2005年初，她顺利地将两套房都租了出去，而她自己也在附近租了一间房住。当时每套房的月供为800元，但却能租1000元，每月靠房租还能赚400元。

　　在两套房交房之后，希木又在附近的一个小区购置了一套38平方米的房子，价格为3300元?M平方米，总价12.5万元，首付款为3.8万元。之后不久，这套房子租金为1600元?M平方米·月。

　　自此，希木所有的积蓄基本用完，只留下了很小一部分应急的钱。这使得她不得不重新开始工作：做高考辅导老师、做房地产公司顾问、给开发商讲课……每月的这些收入加上她的退休金，大概有15000-18000元。

　　之后的两年间，她边赚钱边买房，又将房子出租出去来供月供。新世界(600628,股吧)新景家园、苹果社区、北京西站附近某项目、山东威海鲁山银滩等均出现了希木付款的身影。其中，新景家园月供才1000多元，但每月却能租2000多元。

　　2006年10月，她被一纸广告宣传册吸引去燕郊踩盘。当时燕郊楼盘的均价为3000多元?M平方米，此价格又让她心生买房欲望。

　　接下来的一个周末，希木来到燕郊，几乎看遍了燕郊所有的楼盘。最后，她决定买下星河皓月2600元?M平方米-3700元?M平方米价格不等的) 套小户型房子。后来以每套800元的价格租出去，不过这些房子的月供在900多元。

　　一年后，她将最早购置的通州梨园站两套房卖出，价格为9800元?M平方米，还清月供净赚50余万元。

　　然而，在燕郊楼盘开发商垫付首付款蔚然成风的那段时间里（不过现在已经被叫停），希木又利用机会买了五六套燕郊的房子，每套的首付款仅1万-2万元。

　　希木透露：“自己名下的房产，至今预计达到1000万元。”

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　　继续持有还是抛售

　　可是，并不是所有的事情都一帆风顺。2007年底至今，房地产市场进入低迷期。

　　暴风雨突如其来，不是每个投资客都能全身而退。没有及时抽身的投资者只有被“套”在观望气氛浓厚的市场之中。是继续持有还是抛售，成了众多投资者很难跨越的心理障碍。

　　不过，即使市场变模糊了，也没有给希木带来不良反应，因为她是以投资的眼光购置房产，而不是单纯的投机炒房。

　　她认为：“北京的需求决定了价格，观望只是暂时的。但是，没有任何一种投资工具会持续上涨而不下跌，这也是投资者在选择任何一种投资工具的时候都必须考虑的风险，房产也被包括在内。”专家却有不同的看法。

　　“房子不能获得高收益，这是投资客必须要付出的成本。”某知名业内人士分析，他从“投资工具”的角度来分析目前房产投资者的尴尬境地：“收益率、安全性和流动性是投资工具的三个最基本的评判标准。对于一种投资工具来说，三种特性必然此消彼长。房产的流动性本身就要比股票等差得多。”

　　由此，在市场交易量萎缩的情况之下，房地产变现的能力更差。

　　情急之下，一些投资者的“花招”也在陆续浮出水面，成为其“最后稻草”。

　　律师成了“见证人”。投资者小张因为房产购入时间不足两年，为了规避5%的全额营业税，与购房者私下达成协议，虽然卖了房子，但是并不到房产局办理过户手续。

　　另一方面购房者虽然买下了此房产，但是并没有更改房产局的相关证件。

　　这一切在买家房产购入时间达到两年之后，再补上买卖双方正常的转让手续。对于小张来说，这一“进”一“出”虽然已经完成，但是可以免除一定的税务成本。而购房者也可以先预留10%到30%的房款，等到两年期满的时候再付给小张。

　　对于房地产来说，本身“交产证”和“交钥匙”就可以分开进行。

　　在楼市处于利好阶段，投资者抛出的数量和价格都可以被市场接受，而且房源供不应求，房价继续攀升。当房价涨到微利阶段时，市场一旦出现危险信号，每位投资客都希望先于他人抛盘，以防套牢，这就是典型的“非合作博弈”现象。

　　其结果就是导致在短期内，市场上抛盘总量剧增，再加上跌势市场时无人乐意接盘，致使房价快速下跌。

　　对于投资者来说，可能房产本身的升值要比出租带来的收益可观得多。这种紧急抛售需要面对的各项风险无疑加大了投资者的疑虑。不能出手，只能由“售”转“租”，投资者的收益率已经在急剧下跌。

　　继续持有还是抛售

　　可是，并不是所有的事情都一帆风顺。2007年底至今，房地产市场进入低迷期。

　　暴风雨突如其来，不是每个投资客都能全身而退。没有及时抽身的投资者只有被“套”在观望气氛浓厚的市场之中。是继续持有还是抛售，成了众多投资者很难跨越的心理障碍。

　　不过，即使市场变模糊了，也没有给希木带来不良反应，因为她是以投资的眼光购置房产，而不是单纯的投机炒房。

　　她认为：“北京的需求决定了价格，观望只是暂时的。但是，没有任何一种投资工具会持续上涨而不下跌，这也是投资者在选择任何一种投资工具的时候都必须考虑的风险，房产也被包括在内。”专家却有不同的看法。

　　“房子不能获得高收益，这是投资客必须要付出的成本。”某知名业内人士分析，他从“投资工具”的角度来分析目前房产投资者的尴尬境地：“收益率、安全性和流动性是投资工具的三个最基本的评判标准。对于一种投资工具来说，三种特性必然此消彼长。房产的流动性本身就要比股票等差得多。”

　　由此，在市场交易量萎缩的情况之下，房地产变现的能力更差。

　　情急之下，一些投资者的“花招”也在陆续浮出水面，成为其“最后稻草”。

　　律师成了“见证人”。投资者小张因为房产购入时间不足两年，为了规避5%的全额营业税，与购房者私下达成协议，虽然卖了房子，但是并不到房产局办理过户手续。

　　另一方面购房者虽然买下了此房产，但是并没有更改房产局的相关证件。

　　这一切在买家房产购入时间达到两年之后，再补上买卖双方正常的转让手续。对于小张来说，这一“进”一“出”虽然已经完成，但是可以免除一定的税务成本。而购房者也可以先预留10%到30%的房款，等到两年期满的时候再付给小张。

　　对于房地产来说，本身“交产证”和“交钥匙”就可以分开进行。

　　在楼市处于利好阶段，投资者抛出的数量和价格都可以被市场接受，而且房源供不应求，房价继续攀升。当房价涨到微利阶段时，市场一旦出现危险信号，每位投资客都希望先于他人抛盘，以防套牢，这就是典型的“非合作博弈”现象。

　　其结果就是导致在短期内，市场上抛盘总量剧增，再加上跌势市场时无人乐意接盘，致使房价快速下跌。

　　对于投资者来说，可能房产本身的升值要比出租带来的收益可观得多。这种紧急抛售需要面对的各项风险无疑加大了投资者的疑虑。不能出手，只能由“售”转“租”，投资者的收益率已经在急剧下跌。