据房地产周期分析 中国房市开始进入衰退阶段

    最近房地产市场上“一涨一降”的新闻引起了广泛关注。一边是深圳某些楼盘价跌引发的业主断供话题;另一边则是专营商业地产的SOHO中国逆势而动，试图以涨价促销售，宣布从9月1日起旗下楼盘涨价5%。

　　联想到今年年初的房地产“拐点论”，也是引发一场“口水”大战。不久前，中国房地产开发集团董事长孟晓苏(孟晓苏博客,孟晓苏新闻,孟晓苏说吧)曾引用董建华的话表示，什么价格都可以降，只有房价万万降不得。孟晓苏以香港为例，香港发生过房价下跌，当时人们也是盼望房价下跌给大家带来福音，结果是17万人成了“负翁”，2万多套房子积压，香港经济为此受到损失，香港社会为此不断发生动荡。

　　那么，房价真的降不得吗?开发商的定价有涨有跌，仅仅是营销手段，还是对市场走势的判断出现了分歧?我们不妨从当前市场的现状来分析房地产是否进入下降周期。

　　从全国总体来看：房地产投资增速回落，成交量下降，房价涨幅趋缓。根据房地产周期分析，我国房地产开始进入衰退阶段。

　　一般认为，房地产业的周期波动是房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。房地产标准周期分为四个阶段：第一，繁荣阶段(膨胀)，特征是交易量急剧上升，市场中投机者活跃;房价越来越高，逐渐达到顶点;房地产经营利润非常高，投资量急剧增加;楼花交易大。整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。第二，衰退阶段(收缩)，特征是交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象;市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展商难以维持。第三，萧条阶段(停滞)，特征是交易量锐减，楼花交易量降幅更大，楼花价继续下降，甚至大大低于现楼价。第四，复苏与增长阶段(调整与恢复)，特征是交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势;房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。

　　1998年，我国住房市场开始进入真正的市场化时代。房地产市场在北京、上海等大城市率先激活。从2003年以来，中国各地房价一直处于快速上涨态势，虽然2005年实行的房地产宏观调控，使房价上涨速度暂时停顿了一下。然而进入2007年，房价一路冲高，全国商品住宅销售价格涨幅高达10%以上。北京、深圳、上海的房价涨幅尽管统计数据也在10%左右，然而房价的实际涨幅数倍于10%，实际上是处在最后的疯狂阶段。

　　进入2008年，我国房地产市场成交持续低迷、融资渠道受阻，去年开发商的疯狂拿地，使大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年，内地土地市场显得尤为冷清，深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现，并有大量土地以底价成交。昔日的“地王”不惜以被扣罚数千万元人民币土地出让金的高昂代价，纷纷退地自保。以上这些特征正是房地产市场衰退的表现。

　　如果说房价只能涨不能跌，那就太一厢情愿了吧。近日有媒体报道：某楼盘售楼处闯入一些前期购房的准业主，拉住一些前去看房甚至准备签约的购房者，告诫他们不要买房，否则迟早也会沦为“退房团”的一员。房价跌了就要退房、断供的人士这种基于个人情绪化基础上的“只能涨不能跌”，其实只说明中国投资者的不成熟，而不是房地产市场可以回避自身经济周期规律的理由......