2009年中国房地产六大猜想

    有数据显示，今年前三季度全国商品房的销售量同比下降达14.9%左右，任志强表示，据此推算，仅今年前三季度全国就少卖了大概1亿平方米的商品房。从10月底的上海“14条救市”政策的出台，到11月国务院出台4万亿拉动内需计划，再到11月27日央行降息1.08%，每一次政府出手干预经济增速下滑的力度不可谓不猛。而中国楼市，也在遭遇了自2007年下半年开始最为严厉的宏观紧缩调控之后，迎来了最耀眼的曙光。跌宕的2008年即将走完，面对即将到来的2009年，中国楼市又将去往何方？

　　猜想一土地出让将以保障房、限价房为主

    2008年12月3日，上海市第51号土地出让公告公布，根据公告内容，全部为工业工地。据初步统计，今年以来，上海市住宅土地的供应总量(含有住宅项目的综合用地)为277.8万平方米(以可建面积计算)，但截止12月4日，已经成交的土地面积仅为170.6万平方米。据此测算，今年以来土地流标率高达38%，由此可见土地市场之疲软。

    新聚仁机构沙立松认为，未来上海的土地市场供应将持续萎缩，而在国家拉动内需发展经济的大背景下，保障性住房和限价房建设等土地供应将是未来土地投放的主要方向。

　　猜想二：烂尾楼又多起来了

    11月27日央行下调人民币基准利率1.08%，被房地产业内认为是对资金面紧缺了将近一年半的房地产市场是最大的利好，一位开发商更是表示，降息108个基点以及存款准备金率的大幅下调，等于开发商突然之间节约了1亿元左右的财务成本。

    尽管利好很明显，但仍然有不少人依然对目前一些资金面紧缺的中小型房地产企业表示担忧。千城机构总经理刘承健近期公开表示，此番大幅度降息和降低存款准备金率，最直接的影响是市场上流动的资金多了，但这些资金可能会集中流向一些重点项目或者是大中型企业，虽然银行的放贷意愿增强了，但贷款的门槛还是不低，目前市场上的一些中小型企业很难会从此次降息当中直接受益。

    新聚仁机构沙立松也表示，银行的项目贷款即便再次开放，也将非常谨慎，从银行获取资金将仍然异常困难。如果不能通过销售回笼资金，那么资金困境将可能导致开发商卖地、卖项目、卖股权甚至关门，并最终可能导致一批烂尾楼的出现。

    有数据显示，10月份以来，通过北京、上海两大产权市场挂牌的房地产项目达34个。另外，与房地产密切相关的建筑和建材类公司的股权转让达12项，地产和建筑建材项目占同期两大交易所全部转让项目的16%。

　　猜想三加快动拆迁或能有效拉动内需

    近日，一位业内人士告诉记者，接下来一段时间内，国家将出台一些对房地产市场有直接推动作用的政策。这其中包括两个方面，一是加大动拆迁力度，拉动购房、建材以及一系列相关行业的需求；另一方面救市加大保障房建设推出的力度。

    分析人士指出，动拆迁对楼市有着重大的刺激作用。近几年，上海楼市的复苏、繁荣，动拆迁功不可没。2000年-2003年间，每年因为动拆迁产生的刚性需求达到800万平方米，占每年市场总成交量的三分之一。借本轮房地产市场调整，房价将回归理性，动拆迁难度会有所下降。而通过动拆迁拉动需求已被证明是非常有效的手段。

　　猜想四450天后楼市或将回暖

    关于楼市何时回暖，是一个仁者见仁，智者见智的问题。近日，中国社科院发布的2009年 《经济蓝皮书》指出，预计2009年房地产市场将步入较长时间的调整期，需求方短期内难以走出观望。供需双方作用下，房价面临进一步回调。
    而相关分析人士则指出，楼市不同于股市的"牛短熊长"，楼市拥有"牛长熊短"的特征，房地产周期包括7-8年的上升周期和3-4年的下降周期。也有分析人士把楼市回暖的具体周期锁定在450天之后。

　　猜想五商品房空置面积需要27个月才能消化

    空置商品房这个词已经很久没有在中国的房地产市场出现过，并不是说目前已经没有商品房空置率了，而是长期以来，舆论和公众的关注焦点都集中在房价以及市场走势方面了。事实上，商品房空置问题从来也没有因为房地产市场的红火而有所好转。

    2008年11月25日，华远集团董事长任志强在"2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会"上又爆出惊人数据，他说："按目前这种销售量下滑速度，今年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿-2亿平方米左右。"来自国家统计局最近一次的统计数据显示，截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。

    据中金公司近期发布的《2009年宏观经济展望研究报告》显示，在目前的成交量下，上海、北京、厦门、深圳、杭州、南京、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存，需要大约27个月左右的时间才能消化。

　　猜想六 弱市从不拒绝热销项目

    2008年的整个楼市是弱市，成交量弱，供应量弱，价格也很弱。但即便是再弱的市场里，也一样有热销项目出现。
    新聚仁机构的相关人士表示，弱市热销的项目一般都具备刚性需求创新产品、性价比高、营销策略对路、销售团队执行力高等特点。专业度将成为地产服务企业生存和发展的根本，一些拥有深厚底蕴的企业可能通过模式创新、服务创新迎来发展机遇。