楼市调整期 西安购房者房贷族的四大关注

    贷款利息和市民的购房预算、还贷压力息息相关。因此，每次贷款利息升降，计划购房和已经购房正在还贷的市民都格外关注。此次降息不同之前的力度，更是得到了广泛的关注：新利率什么时候能够享受到？之前办理了固定利率的购房者应该怎么办？公积金和商业贷款越走越“近”，两者应该如何分配？这些问题都是市场关注的重点。

    关注一：

    新利率何时能够享受到？

    今年第一次降息的时候，市民陈女士其实并不关注，因为降息幅度不大，对自己影响甚微。然而，随着之后降息消息频出，陈女士坐不住了：每个月近5000元的贷款，老说降，可是却始终没有在账单上体现出来。那么，新利率什么时候才能享受到呢？

    信义房屋市场分析师指出，关于存量房贷客户的优惠政策，许多银行至今尚未出台明确的实施细则，其中的主要原因在于上段时间存贷款利率存在倒挂的现象。相信此次降息后，各大银行将会在这方面多加考虑，并陆续出台相关实施细则，对原来享受下浮15%优惠利率的优质客户执行更优惠的利率政策。

    对于正在还贷的市民来说，虽然关于存量房贷的细则还有待出台，但也不是没有前例借鉴。中原地产的相关人士就表示，按照往年贷款利息升降的情况来看，新利率的执行根据不同的情况会有所不同。对于还贷已满一年的购房者来说，基本上都可以在来年享受到新的利率，即最快的话，2009年1月份开始，就有购房者能够享受到最新的贷款利率了。对于还贷还未满一年的购房者来说，则根据银行的不同有所区别，有些银行是第二年马上就可以享受新利率了，而有些银行则必须在还贷满一年之后才能享受到新利率。

　　关注二：

　　固定利率的购房者怎么办？

    2007年，房贷利率从年头开始就势如破竹的一升再升。为了规避房贷利率不断增加，刘先生在年中购房时候选择了固定利率贷款。虽然2007年内之后的加息让刘先生尝了一点甜头，但今年的屡次降息却让刘先生后悔不已。选择了固定利率被“套牢”，这不仅仅是刘先生一个人的困惑。那么，这部分购房者是否存在“解套”的可能呢？

    凯弈投资的相关人士认为，对于部分在2007年升息过程中选择固定利率产品的客户来说，该产品已使用了一年多，目前利率下降趋势已经形成，再继续沿用固定利率显得有些不太合算。据悉，部分银行可以通过客户自主申请将固定利率调整为浮动利率，但一般最高下浮额度为15%。另外，对于贷款利率“固转浮”，各个银行的做法都不相同，因此购房者可以去相关的贷款银行询问。

　　关注三：

　　公积金和商业贷款如何分配？

    何先生看准了目前降价的时机，准备入市购买婚房，在选择贷款产品的时候，何先生忽然发现这样一个现象：在经过了4次降息，以及出台了针对部分购房者商业贷款利率可以下浮30%的政策后，公积金贷款利率已经优势不再。目前，刘先生正面临选择公积金贷款还是选择商业贷款的选择。

    本次降息中，公积金贷款利率和商业性贷款利率的调整幅度出现了差异。公积金贷款利率仅下调54个基点，5年以上期利率为4.05%；商业性贷款利率下调108个基点，5年以上期利率为6.12%。如果算上首次购房享受七折的优惠，该利率仅为4.284%，两者之间只有0.234%的利率差。

    汉宇地产市场分析人士认为，对于广大没有上海户籍的购房者来说，今后买房申请商业性贷款，压力不会很大了，这也将在一定程度上激发那些无法申请公积金贷款的潜在购房者入市买房。而对于舍不得用公积金贷款，想趁着两者差距不大的时候选用商业贷款的购房者，中原地产的相关人士则建议，如果资金较为充裕，可以同时选用两种贷款方式。在充分利用公积金的情况下，再使用部分商业贷款，把房子一步到位买得大些，这样可以规避以后换房带来的麻烦和产生的费用。

　　关注四：

　　楼市是否就此回暖？

    随着楼市各种消息频出，肖先生一直在“买”与“不买”间徘徊，至今仍然租房居住。目前，肖先生最想知道就是楼市是否会回暖，这将直接影响到他的购房进程。

    贷款利率下调对于楼市的利好作用不言而喻。分析人士认为，此次大幅降息，旨在刺激内需，保持我国经济健康、稳定增长，楼市因此也受惠不小，购房者的贷款利息支出减少不少，有利于加快楼市回暖。

    易居臣信近期进行了一项针对近期买卖双方心态的调查。调查结果显示，一系列“救市”政策颁布后，楼市观望气氛已开始得到缓解。基于交易税费和贷款利率的优惠幅度较大，买卖双方的购房热情均有所提升，不断下调的公积金贷款利率也让很大部分持币观望者加入看房队伍。分析人士预计，12月，随着央行大幅降息的利好逐步释放，以及农历新年前传统购房小高潮的到来，二手房成交量有望继续提升。《新闻晨报》                       

　　三招可挑到最保值房子

    买市中心的房子 由于城市是以一个中心为基础,向外扩散的。市中心拥有着整个城市最丰富的资源、最便捷的交通和最完备的配套,而且市民以在城市的中心生活为身份象征的心里,导致一个城市市中心的房价,就是这个城市最贵的房价。事实证明,每次房价动荡的时候,房价最坚挺的是市中心的房子,因为需求支撑着整个市中心的房价。

    选政策性板块物业：随着体育经济、会议经济、招商经济的不断发展,各大城市纷纷申请承办这些活动。这些活动给城市带来的经济效应使得这些板块非常具有置业价值。由于眼球经济长期存在,板块的各种配套会逐渐完备,板块的经济效应升值,会带动整个板块的房子升值。

    选经济型板块物业 随着经济的发展,经济、商业中心的选择非常重要。商业中心所在的城市板块形成的物业圈,而带起来的旁边商圈的形成和设施的完善,导致此地区的房子的置业价值会越来越大。