房企没大量倒闭 房地产市场离底部尚远

    2008年，全国主要城市房地产市场价跌量缩，房地产业渡过了备受煎熬的一年。冬天真的来了，那么春天还远吗？也许真的还远。

    经典的周期理论认为房地产处于周期底部应该至少具备4个特征：第一，一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。第二，房地产销售价格和租金水平继续维持跌势，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本。第三，伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。第四，房地产纠纷大量出现。

    从这些特征来看，2008年还不是中国房地产的底部：企业资金链普遍紧张，但破产的很少；房价虽然下跌，但是跌破建造成本者寥寥无几；房地产纠纷时有报道，但远非“大量出现”。

    如果说2008年房地产波动影响了宏观经济的增速，那么2009年，宏观经济增速的下滑将影响房地产的需求，进而导致房地产市场继续探底。这主要表现在两个方面：第一，目前看不到哪个或哪几个行业人员会成为购房的主导力量。

    过去的10年，房地产销售每上一个台阶，背后都有某些行业的高景气度支撑。大型企事业单位取消福利分房和网络高科技行业的蓬勃发展缔造了2000年房地产行业的高景气；钢铁、石化、电力、银行、汽车“五朵金花”的高景气引发了2003年证券市场的阶段性行情，也创造了房地产03、04年的需求；而06年开始井喷的证券市场和国有银行上市为代表的金融业大发展更是带来了06、07年的房地产牛市。2008年第三季度，我国企业景气指数回落了8.8个百分点，各行业除了采矿业维持在景气高位之外，掉头向下的趋势比较明显。没有一个或几个行业的崛起使得房地产需求爆发性增长。

    第二，宏观经济下滑带来的收入增速下降影响居民的住房购买力。统计来看，与2007年相比，城镇家庭人均收入和可支配收入增速都显回落态势。虽然2008年房价出现了下降，但是经济下滑带来的收入增速下降还是会影响居民的购买能力。企业家信心反映整个社会对未来经济的预期，2008年9月，企业家信心指数全部掉头向下。在这种对未来经济的悲观预期下，居民购房意愿大幅降低。央行公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查情况显示，未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点，创1999年开始此项调查以来的最低水平。

    另外，从供应角度来看，同样不容乐观。如果说新开工面积是增加房地产行业的存货，销售面积的增加则相当于消化存货，二者的差就是整个行业当年的库存。统计来看，截止到2008年9月，房地产行业的库存还在不断增加，累计达到3.32亿平方米，同比增长71.51%。供给在不断增加，销售面积同比下降了14.9%，全国范围供求关系的逆转尚需时日。