楼市评述：价格合理 房地产才有出路

　　12月21日国办发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，这是10月22日中央政府正式出手救市以来，国务院在短短的两个月内，出台的第七项有关房地产稳定发展的公共政策。在这一系列政策中，《意见》对目前房地产市场的病状和病因把脉最准，开出的药方最具针对性和前瞻意义。不仅继续将保障性住房的建设视为政府未来重要的职责，还放开了改善性二套房贷政策，降低和减免了交易的营业税。更重要的是，第一次在中央政策层面提出要合理调整房地产的价格，并对房地产未来的重组和洗牌可能引发的信用风险在政策层面给予防范，这无疑是主导中国房地产未来洗牌和变局的最重要政策文件。

　　研判当前房地产面临的调整困局可以看出，在供求规律和产业生命周期的作用下，在价格高企和空置率屡创新高的情况下，中国房地产业的变局已经提前到来：首先，供求拐点已经出现。经过10年的发展，中国房地产的供求状况发生了极大改变，我国人均住房面积2007年已经达到28平方米，很多城市的住房自有率远超国际水平。更重要的是，按照《意见》的规划，未来三年将投入750万套低收入家庭保障性住房，另外每年还将投入130万套经济适用房。大量的保障性住房的入市一方面解决了低收入家庭的安居问题，另一方面犹如“平准基金”，具有平抑房价泡沫的作用，对房价的杀伤力不容低估。因此，住房的饥渴型需求已经成为历史，房地产业的产能过剩已经出现。

　　其次，产业的生命周期拐点已经出现。中国房地产业已经经历了10年的快速发展期，特别是2005年以来，三年的非理性暴涨期透支了房地产的平稳发展周期，促使房地产直接从高速发展硬着陆进入调整周期。世界各国的经验表明，在人均居住面积达到30－35平方米之后，房地产将告别快速发展期，而2007年人均28平方米的数字已经基本接近数字“拐点”，所以，在生命周期的规律下，无论是否发生金融危机，这种总调整必然到来。

　　再次，政策的边际效应拐点已经出现。目前的房地产政策，无论是刺激需求的各种税费的减免，还是地方政府采取的更加激进的扶持措施，并未从根本上改变交易乏振的局面。而一切症结的根源在于房地产业无视供求规律的改变和产业周期的自然调整而固守高房价，而地方政府与房地产之间千丝万缕的利益关系更让开发商对未来的政策力度有不现实的期待，即使目前完全放开二套房贷也激活不了市场，因为价格并没有自然回落。

　　因此，房价成为中国房地产目前一切症结的根源。《意见》提出“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”，可谓一语中的，在政策层面撕下了房价的最后一块遮羞布。而地方政府出于自身利益，采取行政干预的手段阻止降价的行为，显然无助于房地产的周期性调整，反而可能因为资金链的最终断裂错失调整时机，引发大规模的烂尾楼和开发商倒闭事件，最终将风险传导到金融系统。

　　从这个角度而言，《意见》的意义与其说是政府刺激楼市的救急措施，毋宁说是引导房地产业主动变局的长远之举。就政策未来的关爱程度而言，有美国的次贷危机，期待彻底放开二套房贷不现实；政府重新定位市场的边界，为住房嵌入民生的暖意后，停建保障性住房的可能基本没有。在民生方面与中央进行政策博弈没有任何现实意义，顺应市场规律，调整价格无疑是一个多赢的出路和选择。否则，中国房地产市场很可能进入最坏的“纳什均衡”。

　　我们预计，面对高达1.36亿平方米的空置面积和9000亿元的资金缺口，中央政府无疑会去事先预防可能引发的风险。《意见》一方面明确了稳定楼市的责任在地方政府，避免地方政府的逆向选择行为；另一方面，未雨绸缪，对开发商采取“分类信贷”政策，促使信誉不高和开发能力不强的开发商被兼并重组，避免大面积烂尾楼的出现和对银行系统的冲击。而这种“分类淘汰”的政策威力必将在2009年下半年体现出来。这样，通过政策的主动引导和价格的自然回落，一方面促使房地产业的兼并重组，降低资金断裂的传导作用对银行的风险；另一方面，积极探索地方政府的收入之源，从体制上改变地方政府对房地产的过度依赖，切断地方政府和房地产的利益关系，让房地产完成自身的调整周期，真正回归民生。