以"购"替"建" 长三角保障性住房计划抄近路

    作为保障民生的一个重大举措，政府采购商品房用作保障性住房，正成为长三角的一种潜在趋势。 

    记者采访了解到，目前，江浙沪三地政府或高调或委婉地表达了下一步将以“购”替“建”完成部分保障性住房的安置计划。在南京，4000套政府“团购”计划已付诸实施。 

    蔓延： 

    政府回购商品房做保障房 

    在江浙沪三地，南京推出的政府“团购”计划最为高调。近日，南京市政府宣布收购4000套住房用于拆迁安置房和廉租房，并已从民间征集了两千余套房源，而计划是前期收购的数量大约为200套廉租房。江苏常州、南通两市也有政府收购二手房作廉租房的尝试。 

    实际上，这些来自“民间”的房产，大部分来自开发商。在本月中旬举行的南京市第二届好房换购会上，南京市政府收购房源2094套，其中商品房源1760套，个人提供用于拆迁安置的70套，个人提供用于廉租房的264套。 

    与南京高调“试水”的情况有所不同，上海市、浙江省尚未出台明确的回购商品房用作保障住房的计划。不过，类似的情况也已出现。上海市表示将收购市场上的小户型存量楼盘作为廉租房源。浙江省建设厅的一位官员向记者透露，目前浙江部分市县正在施行或者酝酿从市场上收购现房作为保障住房。温州市房管局一名工作人员介绍，今年温州已收购套均面积约为60平方米的200套房源用于廉租房，今后政府会进一步从市场上收购商品房用于保障住房。 

    考验： 

    民生探索亦面临多重难题 

    解决保障住房问题、稳住房地产市场或许正是政府一举多得的初衷。 

    分析人士认为，政府采购部分商品房作为保障性住房，不仅解决了保障性住房建设中的种种难题，还利用了目前房价低迷的契机，既可避免部分开发商出现问题，还可盘活市场，同时缓解了土地资源的紧张。 

    但是，政府要想实现这样的目标，还面临多重难题。 

    卫明(两岸)不动产营销智库总经理蔡为民表示，政府动用公共财政收购现房，首先考验的就是政府的财力，政府无力支付如此巨额的资金。比如，上海平均每年投入市场的商品房面积高达2000万平方米，如果按照每平方米10000元来计算，那么总价高达2000亿元。即使政府只是收购其中的5%，也需要100亿元，这对于当下有大量建设需求的政府来说，是一笔不小的开支。 

    政府除了在采购过程中保持信息公开透明外，价格也是绕不过的关口。政府如何保证收购的商品房，既要低于保障性住房开发建设成本，还要低于同区域的同类商品房价格？ 

    日前，南京市相关部门表示，1760套商品房的实际收购价格，将比开发商现在的销售价格低10%到15%。不过，蔡为民认为，由于市场价格是动态的，消费者对于楼市走势的下行预期，也给政府回购商品房提出了挑战，即使政府以低于市场10%-15%的价格收购商品房仍然偏高。一旦房价下探幅度过大，其间的损失由谁承担，政府、开发商抑或老百姓？ 

    此外，南京市已经考虑到政府收购保障性住房后，可能出现的问题：政府回购后，这些房子乏人问津怎么办？ 

    唐军透露，南京的做法是：如果没有拆迁单位和拆迁户选择政府回购的房源，一年后由开发商原价回购。他介绍，这种由开发商回购的方式，“房源确定时，会在合同上约定。”