叶檀:房地产市场三重预期引发利好"麻木症"

    最近一段时间，各地的房地产救市措施此起彼伏，中央也出台了一系列“暖市”政策，却没有激活房地产市场。

　　房地产放松政策刺激效果在2008年11月显现，但大多数城市上升趋势逐渐放缓，本周已无回升。

　　目前的房地产市场处于过度透支状态，外部强刺激已经很难激起强烈反应。这是政策预期、市场预期、货币预期三重作用下的产物。

　　政府出招 远没奏效

　　我们必须用金融投资学的观点来看待房地产市场，把握“预期”二字，不然，一切分析以及随分析而来的政策只会离事实越来越远，离经济规律越来越远。

　　首先，政策预期已经无法收到强烈效果。政策预期的边际效用递减，不断宽松的政策给了市场强烈的反向暗示，为了缓解通缩势头，政府将继续执行宽松政策。

　　可有时候政策甚至成为反向指标，越出台宽松的政策，市场紧缩预期越强烈，越不敢轻易出手。而且，房地产市场从2005年开始经过冷热两重调整周期，政策有互相抵销之处。从2005年开始的调整周期，政府意在抑制房价泡沫，却先以高地价助涨房价上升，而后以高税费抑制房价上升，这两个互相抵销的政策，让市场无所适从。2008年10月以后的一系列救市政策，意在稳定房地产市场，却在房地产市场下跌之时集中推出保障住房政策，这两个互相抵销的政策，再次让市场无所适从。按理应该在宏观调控时推出住房保障政策，而在结束宏调时适度放宽政策。

　　剧痛还在后头

　　其次，基于供求关系、房地产商资金链等信息，房地产市场预期仍未回暖。

　　从供求关系来看，2008年1-11月，全国商品住宅施工面积、竣工面积和新开工面积均呈增长趋势，预计全年同比增幅在5%左右。与此相反的是全国商品住宅销售面积为4.47亿平方米，同比下降了18.8%。不仅如此，保障型住房将从5%上升到20%，这意味着近两年供求关系持续失衡，降价预期更加浓厚。若2009年仍然保持2008年的销售水平，消化库存房就要两到三年时间。到明年我国的空置量会超过4亿平方米。

　　人们看到房地产商公开打折，也看到送家具等暗箱打折，但购房者在等待开发商现金链断裂的那一天。对于房地产业来说，剧痛还在后头。

　　通胀前期是入市良机

　　第三，贷款成本下降难敌收益下降。房地产市场预期与投资品预期趋同，大多数人看重的是风险与收益之比，只要收益高于贷款成本，即便在通胀加息周期，投资者照样会蜂拥入市。

　　通胀前期是最佳入市节点。目前，我国的经济基本面预期是紧缩，等到通缩预期结束，央行发出通胀的警告，房地产交易才会稳定。

　　随着交易成本的下降，收益预期与交易标的也在大幅下降。业内人士估算，经过密集的降息和税费的减免，购房成本下降了18%-20%，但是上海房地产市场成交标的则从以往平均150万元的水平集中到100万元左右，投资收益下降幅度超过了30%。卖方的投资收益下降比例超过成本下降幅度，投资者就没有理由入市。

　　对市场而言，真正的利好是税费的下调，这是政府让利的行为，可以提高投资者的收益预期，但投资者不能预期的是，这样的利好会延续多久？

　　这三重预期表明，房地产市场已处重症状态，不可能仅靠外界物理疗法改变趋势。可以预期的是，房地产企业大洗牌、房地产市场价格中枢调整、房地产政策根本性改革，已经呼之欲出。

　　作者系知名媒体人士