全国楼市：房价下降20%库存3.6年才能出清

　　2008年下半年密集出台的楼市新政已于今年1月1日起正式执行，而国家四部委日前又透露，更多的提振楼市措施正在酝酿中。

　　房地产市场如今犹如一个迷宫，房价下跌了多少？开放商还有多少库存？明年的成交量会怎样？政策力度有多大？人人都能管中窥豹，人人又都讲不清楚。

　　但我们仍然希望能够拨开层层迷雾，展现一个真实的房地产市场。长期看，房地产永远是回报高、风险低的行业，但未来两年，低潮未必能结束。

　　1、房价下跌了多少？

　　2008年数据：官方数据显示，全国70大中城市房价上涨0.2%；而非官方数据则显示一二线城市下降20%-30%.

　　数据背后的含义：供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌。相对于居民收入，房价水平仍然偏高。

　　2009年展望：几乎所有的中外研究机构均认为，2009年房价仍将下行。世邦魏理仕、仲量联行、麦格理、里昂证券、大摩、瑞信、小摩、高盛等诸多国外机构认为房价将下降20%以上，相比之下，国内机构较为乐观，如博览财经预计下跌10%.

　　2、成交量萎缩了多少？

　　2008年数据：国家统计局数据显示，1-11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%；而非官方数据则显示全国一二线城市成交量下降40%-50%.

　　数据背后的含义：中国某指数研究院一项年度抽样调查结果表明，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成，2008年自住型需求仍在强劲增长。

　　2009年展望：支撑市场的购买力基础已经削弱。中国某指数研究院认为，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调低价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，改善型购房将成为市场生力军。

　　3、库存有多少？

　　2008年数据：空置房面积1.36亿平方米，同比增长15.3%；其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%.

　　数据背后的含义：房地产已成为库存水平最高危的行业之一，开发商面临重新洗牌。

　　2009年展望：博览财经房地产研究院张雄认为，如果成交量与2007年相同，2.6年可出清库存，但如果成交量比2008年下降10%，则需要3.6年才能出清库存。

　　4、关键面积变动多少？

　　2008年数据：施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%；销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%；完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%.

　　数据背后的含义：2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.1亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大。

　　2009年展望：供过于求的局面已经形成。 

    5、开发投资水平有多高？

　　2008年数据：房地产开发投资增幅从2008年中开始大幅下降，而去年同期却在大幅攀升。

　　数据背后的含义：尽管2008年下半年投资涨幅回调明显，但在国家保增长政策下，并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

　　2009年展望：张雄认为，乐观估计2009年房地产开发投资增幅在8%左右，但如果做最坏的预计，投资则可能是零增长甚至负增长。

　　6、资金缺口有多大？

　　2008年数据：2007年盈余3000亿元左右，但2008年全年却出现高达6000亿元的资金缺口。

　　数据背后的含义：销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大。

　　2009年展望：张雄认为，如果国家政策有利，资金缺口约在7000亿，但若政策迟缓，资金缺口或达1万亿。

　　7、政策力度有多强？

　　2008年数据：下半年中央出台一系列的政策，如财政降税、补贴以及各大银行实行的首次购房首付利率下调30%的政策，再加之央行连续降息，这些减负效应大约在25%.

　　数据背后的含义：在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

　　2009年展望：中央经济工作会议给2009年房地产政策的定调是：把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产产业支柱产业作用结合起来。宏源证券分析师杨国华认为，2009年二季度救市政策将逐步显现，而国家亦存在诸如放松二套房政策的强烈预期。