京沪政府明确不托市 楼市如何打破僵局

　　岁末年初的房地产市场在寒冬中迎来各种“声音”：有“谁降价就查处谁”的怪论，有“房价不能再涨了”的忠言,有政府“不托市”的表态，也有“买房爱国”的奇谈。多元的声音背后，凸现了一幅复杂的楼市图景。

　　京沪明确“不托市”

　　“房价不能高，不能再涨了。”日前，在参加上海市十三届人民代表大会第二次会议徐汇代表团审议时，作为人大代表的中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声语重心长。

　　此前，同样是在地方“两会”期间，北京市长郭金龙在参加朝阳区人大代表团的分组审议时，直言政府“不托市”：“价格太离奇了……一个月收入还买不了一平方米，我还爱你吗？”他认为北京楼市低迷，房价离谱是重要原因。

　　两位官员都表示，当前房地产市场确实遇到了一些困难，给当地的GDP和财政收入都造成了一定的负面影响，但这是市场自身运行的结果。政府未来将通过结构调整来解决这个问题，而不会扮演抬高房价的角色。楼市的问题还是要通过行业自身来解决。

　　但仍有部分地方官员出于一地一城的小利益，对中央“稳定房地产市场”的政策会错意、表错情。先有南京江宁区房管局长周久耕“训诫”开发商：谁降价就查处谁。最近又有安徽合肥市规划局局长在当地电视台镜头前喊出“买房就是爱国”的口号。

　　上海白领朱秋霞说：“当老百姓的购买力达不到房价水平时，透支购房恰恰抑制了其他消费。这时鼓吹‘买房就是爱国’，无疑是一场轻佻的作秀。”

　　购买力要回到原点

　　自2008年第四季度以来，一系列刺激楼市的政策相继出台。如个人住房贷款利率优惠下浮30％、最低首付款比例调整为20％；首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1％，免征个人购销住房印花税等等，这些本为鼓励消费的政策，被一些利益相关方理解为“稳定房价”、甚至阻止房价回调之举。个别开发商甚至就此鼓吹房价继续上涨。

　　其实，眼下借稳定楼市之名，动辄将合乎市场规律的房价回调等同于“崩盘”横加指责的行为，实质上还是楼市赌性的某种延续。殊不知，在政策之外，对房价回调的最大支撑就是消费能力，即楼市购买力。只有当房价回调到主流现实购买力能够承受的范围内，销售才会获得支撑。

　　如何充分释放常态的住房消费需求？根本一点，在于提高购买力。

　　经济学家易宪容说，房地产市场信心问题是与房地产投资有关而不是与房地产消费有关。当房地产市场为消费性市场时，那么住房购买者最为看重的问题是支付能力而不是信心。2008年历次打折（如元宵节、五一、十一月“国十条”出台后）带来的成交放量，无不说明消费者买的恰恰就是“跌”——关键是有没有回调到位，回到消费者的购买力基点上来。

　　复旦大学教授尹伯成认为，既然中央经济工作会议明定，“减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”，那么，现在是回到购买力的原点上来观照楼市问题的时候了。

　　价跌量升考验楼市

　　上海社科院房地产研究中心研究员顾建发表示，政府“不托市”，是指政府不会动用行政手段维持高房价，但并不意味着否认房地产在国民经济中的支柱产业地位，也不意味着对楼市放任不管。而是意味着，政府希望通过加大保障性住房投资建设以及促进普通商品房消费，来拉动内需和经济增长。

　　他测算，今后三年内，全国将新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达3000亿元。平均每年3000亿元的投资规模相当于2007年全国房地产实际完成投资额2．5万亿元的12％，全国固定资产投资总额的2．6％，对于钢铁、水泥等许多行业将直接创造新的需求。

　　而对于商品房市场而言，最能打破当下僵持局面的，应该是“价跌量升”。

　　业内人士指出，对于房地产市场，当前政府第一需要的是房地产投资带动经济增长及其所创造的就业岗位，其次才是来自于房地产行业的税收和土地出让金。换句话说，对于政府而言，保持房地产高成交量比维持高房价更重要。只有以适度调低价格来换取交易量，房地产投资才能继续下去。如果天价地量，有价无市、销售冻结，将会倒逼投资剧降。其结果是，政府既不能获得来自房地产的税收，连就业岗位也不能保证。