开发商拼命仍收效甚微 房产市场购买力去了哪

　　自去年三季度后，全国房地产市场交易日趋清淡，即使开发商使出浑身解数打折、降价的促销之下，依然不见起色，人们不禁要问，房地产市场的购买力到哪去了？

　　回顾一下2007年中国房地产市场的牛市行情，我们发现之所以那时房价的涨升可以高歌猛进，是与当时的经济大背景有关。首先，宏观经济增长迅猛，股市与楼市的财富效应凸显，当人们发现投资即可赚钱时，热钱纷纷涌入，推高房价的一个重要购买力来自于民间投资。其次，当时人民币升值预期明确，海外热钱也不约而同地瞄上了人民币资产，在人民币升值和不动产价格上涨的双重刺激下，境外投资机构与海外民间投资亦大举进入中国房地产市场，这对推高房价起到了推波助澜的作用。第三，在经济形势向好，人们的收入预期较高，房价节节攀升时，相当一部分自住性消费需求的购买力被释放出来，人们唯恐此时不买房将来或会更贵。

　　然而，进入2008年整个经济形势发生了变化。引发这一变化的导火索是美国次贷危机。一般人也许觉得，美国的次贷危机与中国经济何干？简单地说，其逻辑关系是这样的，美国的次贷问题引发的经济危机打破了以往中国制造出口——美国信用消费格局的平衡。当外需锐减、出口订单一夜之间消失时，这对我国依赖出口的外向型经济的影响不言而喻。除了外贸出口对经济拉动的因素之外，对投资的影响也不容小觑，因为在投资的占比中有相当一部分是对外出口加工制造业的投资。

　　由于缺乏出口订单，引发的直接后果是相当一部分企业减产、停工甚至倒闭。经济下滑必然导致就业问题，从以往的数据看，企业大规模裁员稍稍滞后。这是因为，一方面企业在做出裁员的判断时，要看衰退是短暂的还是长期的。如果是短暂的，企业未必裁员。但是当长时间企业利润下滑甚至亏损，它也不得不裁员。其次，劳动力市场本身也是具有一定的就业刚性，许多员工和企业是有就业合同的，不是说企业业绩一出现下滑，马上就能够解雇，解雇的赔偿也是比较昂贵的。所以，隔了一段时间后失业率才有可能开始上升。可以设想一下，当许多人即将面临减薪裁员的时候，住房消费肯定不是第一要考虑的需求。
　　除了自住型的购房消费需求受到经济下滑的影响外，投资性购房需求也受到抑制。去年末，众多海外机构纷纷不计成本地抛售中国不动产，这并非完全是出于对中国房地产市场看淡的原因，而是出于自救。美国著名投行雷曼兄弟的破产，是因为高杠杆经营，杠杆率高达30多倍，也就是说它的自有资金只有3%，只要坏账率超过3%就要破产。摩根史丹利和高盛也没有好到哪里去，摩根史丹利的杠杆也是30倍，高盛是所有银行中杠杆率最低的，是28倍。由此不难理解，为何这些赫赫有名的国际大投行要不惜血本地抛售楼宇套现了。

　　对于民间房地产投资来说，现在肯定不是时机。因为从房产投资角度看，大致须看两点，一是房价在未来一段时间的走势，二是看房价租售比。对于第一点，今年市场依然处于下行趋势似无疑问，由此房产升值空间基本上被封闭了。至于房价租售比，我们看到目前国内各大主要城市的房产租金水平也是普遍下跌。在房价租售比方面一个重要指标就是，租金收益与贷款利率的比较。目前，即使按照首套房的最优惠利率4.15%计（投资购房大多不是首套），眼下绝大多数房产投资的年化净收益率达不到这个标准。因此，房产投资目前还不是一个好的选择。

　　从市场需求与购买力的角度看，暂时还看不到令市场在短期内转暖的迹象。或许，房地产市场的调整期要比预想的时间要长。