业界关注:从两会关键词 看西安楼市走势

　　衣食住行中的“住”是老百姓最关注的领域，房地产行业在全国“两会”上再次成为讨论焦点。其中，房价、二套房政策、保障性住房等内容是重要议题。两会的房地产议题能否为西安楼市理清脉络？又会对准备购房的人产生怎样的影响呢？

　　【关键词】利好政策

　　房地产不需要救

    --星河湾地产董事长黄文仔

　　对房价涨跌的预测没有实际意义，目前最为迫切的是需要制定一个房地产行业发展的长期规划，这样可以防止政策摇摆给房产企业带来的影响。目前，整个房地产行业发展状态相对来说还是比较好的，不需要“振兴规划”。

　　【连线西安】

　　开发商“捂盘”等两会好消息

　　2008年经济危机、楼市低迷，这让开发商比往年更关注“两会”，他们希望国家进一步出台降息、降税甚至补贴的购房政策，“挽救”房地产业。为此，不少开发商捂盘观望。

　　开盘时间一拖再拖

　　去年11月份，购房者杨飞在北郊看中一套房，并交了1000元订金,当时听说该项目是2009年2月开盘。春节过后，他打了不下10次电话到售楼处询问，但售楼小姐告知的开盘时间从2月推到了3月初，昨日，他又打电话咨询，得到的答复是，开盘时间是3月底4月初。像杨飞这样遭遇开发商捂盘的购房者不在少数。

　　记者日前从西安房地产信息网以及市场上搜集的不完全统计信息显示，今年以来，西安市场上至少有10个住宅新盘项目推迟上市，开盘时间从年初推迟到了3月、4月甚至更晚。虽然建设部等有关国家部门三令五申，要求开发商自取得预售许可证后10日内应开始销售商品房。但由于该政策缺乏相关执行细则和执行部门，“捂盘”现象就见怪不怪了。加上有的开发商为了聚积人气，延长认购期，拖着不办预售证、不开盘就顺理成章了。

　　此外，春节后众多楼盘纷纷促销也成为开发商推迟开盘的原因之一。

　　据了解，恒大绿洲、新地城、新兴骏景园、金源皇家园林、金地芙蓉世家、蔚蓝国际、会展国际等多个楼盘最近都在做促销活动。正如颐和宫营销总监刘艳凌所言，促销就是开发商让利给购房者，这种让利销售往往会让购房者产生“房价还将下调”的心理预期，导致他们持币观望。一些开发商认为此时开盘时机不佳，如果“捂”过这段观望期，价格还会涨回来。

　　开发商“捂盘”等时机

　　开发商的担心不是没道理的，高山流水幸福快车的营销总监张金鹏分析开发商延期开盘的主要原因有三：一、节后楼市有点慌。很多已上市的楼盘都在打价格战，新盘没法介入；二、对市场走势判断不清、定价不准。新盘如果贸然入市，开盘遇“冷”的话容易一蹶不振，因此多数新盘不愿趟这样的“浑水”；三、也是最重要的原因，就是等“住博会”和“两会”。对开发商来说，两会是传递信息，决定地产“命运”的风向标，很多准备在春节后上市的项目都有意推后，期待国家出台降息、降税甚至补贴的购房政策，刺激住房消费；此外，今年3月底的“第八届陕西住博会”也是春季第一场地产盛会，开发商可借此观察整个市场现状并预期未来走势。

　　据记者了解，目前，包括?哄毙鲁恰⒋合?馨苑、水岸清城、水木白杨、万国阳光城、曲江经典、世家第五季、君悦曲江、金茂紫庭、纯翠、拿铁城、常春藤、山水秦唐等在内的楼盘虽然已经开始内部认购，但并没有开盘。

　　【关键词】二套房贷

　　2009年放松符合条件二套房贷

　　--国务院总理温家宝

　　对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

　　二套房贷应满足正常需求

　　--中国人民银行副行长刘士余

　　一切围绕需求，目前部分商业银行逐步放松二套房贷也是为了满足正常需求。

　　二套房贷等同于首次购房

　　--北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麒茹

　　尽管“二套房贷”已露出松绑迹象，但是仍然应该再放宽到和首次购房一样的 “待遇”，有条件地取消限制。

　　2007年9月“二套房”政策出台以来，一直被视为是对行业影响最大的宏观调控手段。此次两会上有政协委员认为，政府工作报告中的表述意味着 “二套房”政策真正“松绑”在望。

　　据西安房地产信息网的一份调查显示：购房者当中，二次（含二次）以上购房者的比例占到了60%以上，这当中，大部分人是改善型需求，比如小房换大房、两居换三居等等，因此业内人士一致认为，一旦“二套房”解禁，将会有更多的人加入购房大军，楼市会有很大的起色，销量会比现在增加10%以上，楼市将迎来真正的春天。

　　【连线西安】

　　二套房若“松绑”

　　30万贷款利息可省10万

　　首付若由4成变2成购房者提前两年入市

　　2007年9月27日央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

　　如果二套房执行首套房政策，首付由4成到2成，购买50万元的房子，仅首付一项，就减少了10万。“按照目前的收入，10万元我得攒两年。”西安一

　　地产公司销售部经理王飞扬说：“我现在住70平方米的两居室，一直想换一套大房子，可首付不够，只好等等看了。如果这次国家能放开这个‘口子’，让买二套房的和首次置业者享受同等待遇，我就会立即出手，贷款买套120平方米的三室。”

　　西安一地产公司营销总监刘艳凌认为，给第二套房“松绑”，改善型住房需求至少会提前一至两年，也就是说，原计划一年、两年甚至是三年以后才买房的人，可能会提前入市。

　　利率享受7折优惠购房者能省不少钱

　　记者从西安一些银行了解到，到目前为止，西安市场上除了某区域性银行针对已经出售房屋的优质客户再购买房屋，给予第一套普通自住房贷款的优惠政策，并享受三成首付、8.5折利率优惠外，多数银行都是对在人民银行征信系统中有贷款记录的购房者，就算作第二套房。

　　按照相关规定，买第二套房，利率不仅不享受优惠，还要在同档次基准利率的基础上增加10%，是基准利率的1.1倍。如果“第二套房”能比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，贷款利率从1.1倍降到7折，到底能省多少钱？

　　根据无忧房网提供的最新房贷计算器，如果以30万元贷款额度、20年期为例计算，二套房要按基准利率的1.1倍计算，利率执行6.53%，月供2478.79元，利息合计294909.92元。执行7折优惠后的利率为4.16%，月供为1978.54元，利息合计174850元。二套房执行首套房优惠利率后，可节省利息12万元。

　　享受第一套房补贴省钱不多但暖人心

　　按现在西安市购房补贴标准，在2009年12月31日前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、?哄鄙?态区辖区内购房的购房者，所购房屋属于在以上区域内第一次购买商品住房或第一次购买二手住房，且购房面积在180平方米（含180平方米）以下的，按规定给予总购房款0.5％至1.5％的补贴，购房面积越小，补贴比例越大。

　　荣城营销总监贾旭君告诉记者：“市场上，改善型需求多为90-144平方米，三室两厅两卫户型。”如果将来二套住房也可以享受房补，90-144平方米的住房按1.5％补贴，60万的房子，就能返还9000元。

　　西安市民黄小娟告诉记者：“实际上，对购房者来说，补贴1%和1.5%最大的区别不在钱数，而在政府的态度。我们不是‘富人’，更不是炒房者，买第二套房也仅是为了改善居住环境。”黄小娟认为，给第二套房“松绑”，对房地产市场是绝对的利好，但也不排除有人会钻政府的空子，趁机炒房牟利。

　　背景资料

　　首套房政策

　　自去年10月27日起，居民首套住房贷款利率可享受基准利率的0.7倍，首付款比例降至20%。

　　二套房政策

　　2007年9月，央行银监会联合发文，商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。

　　2008年12月20日发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”


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　　【关键词】房价走势

　　房价调整将持续两年

　　--大连万达集团董事长王健林

　　经过了多轮调整，目前房价仍然过高，未来两年将继续调整。目前出台的一系列政策有一定滞后性，今后两年内看不到房价继续上涨的理由；两年后，楼市会进入新的上升通道。

　　【连线西安】

　　房价接近合理水平今后有望持续升温

　　房价一直是老百姓买房最关心的话题。

　　根据西安市房屋管理局的最新统计数据，2月份西安市商品房的成交均价为4631元/?O，较年前增长了4个百分点。进入3月以来，房价反弹的趋势有增无减。据西安市房地产信息网数据显示，3月第一周，西安市普通商品房的成交均价为4581元/?O，较上周上涨了4.85%。

　　东郊某项目的营销总监李先生告诉记者，最近来看房的人逐渐多了起来，上客量要比一月份翻了一番。他说：“年后的这段时间，我们每天少说也能卖出两三套房子，这是因为去年积压已久的刚性需求得到了释放。”李先生表示，西安的房价呈U形发展，“现在这个阶段，我觉得是在‘U’的底部，房价趋于平稳，但也有楼盘已经开始小幅涨价了。”

　　专家认为，西安的房地产市场其实是很被看好的，因为西安市场并未真正被“炒房客”所染指。加之城市建设的发展、城市环境的巨大改善以及本埠和外埠开发企业良好的心理预期，可以说西安的房地产市场会持续健康地发展，房价也将持续升温。

　　【关键词】保障房

　　加快落实保障性住房建设政策

　　--国务院总理温家宝

　　加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

　　中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。

　　选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。

　　民生工程重点在保障性住房

　　--国家发展和改革委员会主任张平

　　从去年的四季度开始到2010年底的4万亿的投资规模里，将有4000亿用于住房等民生工程，而民生工程主要是保障性住房的建设。

　　【连线西安】

　　保障房

　　百姓乐见开发商不愁

　　两会期间传递出来的加大保障房建设力度信息，不仅是老百姓关注的焦点，也是众多开发商所密切关注的焦点。

　　老百姓：

　　加强保障房建设是利民的好事

　　今年两会期间，加大保障性住房建设对普通老百姓来说是一大福音，年近七旬的白大爷激动地说，从医疗保障到农民工子女上学，再到保障性住房，以后的日子会越来越好。

　　西北大学在校研究生杨媛告诉记者，这是利国利民的大好事，随着政策逐步落实，更多的进城务工人员及城市低收入群体将会“住有所居”。“保障性住房是人们千呼万唤盼出来的，但重点还要放在落实上。”在某职能部门就职的张先生表示。

　　开发商：

　　对商品房有影响但冲击不大

　　房地产业界人士认为，保障房对商品房的影响，得看保障房总量大小，以及限制性条件门槛高低。如果量大，限制性条件少，影响就非常大。

　　陕西顺昌置业投资有限公司总经理倪煦斌告诉记者，“受政府定价的限制，相同地段上的保障房会比商品房每平米便宜1000元左右，这是保障房最大的优势。”倪煦斌说，因为保障房是给特定的人群建的房子，对那些追求更高居住品质、优越的环境及配套设施的人来说，保障房很难满足他们的需求，高品质的商品房才是他们选择的目标，所以，保障房很难对整个商品房市场造成强烈影响。

　　中新?哄卑氲河?销管理部赵治国也持相同观点。从近两个月的成交量可以看出，2月份西安楼市已经有回暖的趋向，市场上的刚性需求尚未饱和，就算将来建成大批量保障房，商品房也不至于卖不动，只可能流失少部分客户或降低利润。此外，商品房在产权或交易等方面的限制要比保障房少得多，这仍是其不可磨灭的魅力点。

　　专业人士：

　　保障房增多会让商品房价向其靠拢

　　专业人士认为，如果将来保障房大量上市，那么商品房价会下降，而且越来越趋近保障房。

　　西北大学应用社会科学系的陈老师表示，无论是西安本地还是外埠城市，房地产业均进入了“双核时代”。不排除有一部分商品房向保障房建设靠拢的趋势，前些年万科的做法就是个典型例子。

　　深圳市联方柏业区域总监赵振宇告诉记者，保障房的大量增加，会让土地的参照价位降低，商品房房价自然也会降低，向保障房价位靠拢，在保证开发商的利润同时，让更多的老百姓受益；同时，一个大型的保障房社区一定会拉动整片区域的发展，而政府对保障房的配套等也能让周边的商品房得到一定实惠。