西安楼市月评：三月是抄底的最佳时机

    "这个月卖了97套房"，三月最后一个周末下午，草场坡一家楼盘营销负责人报出3月份的销售数字。根据经验，这个数字已经超过07年西安整体市场销量的平均值。

    近日，西安各大楼盘销售负责人的心理压力和二月份相比似乎减轻了许多，与此同时，开发商已经趋于崩溃的信心开始的明显恢复。

    一季度一个最明显的表现是购房群体全部为刚性需求，绝大部分改善性需求依然在观望。上周早些时候本报记者调查显示，刚性需求所能消化的主要以中小户型为主，这也是年后小户型市场突然火爆的主要原因。

    三月中旬，国内市场出现了两个有意思的新闻：南京开发商联合提价和京城开发商欲联合降价。不难判断，这是市场博弈到了最微妙的时候。如果购房者再坚持两个月，市场就会发生根本性逆转。

    从西安的表现看，经过长达半年多的观望（沿海城市更长）和心理较量，购房者首先沉不住气，春节过后刚性购房者纷纷出手，到3月份观望情绪明显得到有效释放。

    其实上个月中旬开始许多楼盘报出的房地局备案数字呈现井喷式增长，最高日销售达到500余套，突如其来的回暖让市场一时有点发懵，以致不少业界人士怀疑其真实性。然而进入到3月份之后，2月份市场表现的回暖迹象有所减少，根据克而瑞西安机构的监测，3月份上半月的全市销售量环比2月同期减少约两成，而销售量的减少与企业减少了优惠打折活动甚至暗地的提升销售报价密切相关。3月中下旬市场趋于平稳，最近几天每天的成交量维持在200多套。

    "现在可以判断，市场最困难的时期已经过去"，一家高新楼盘代理公司销售负责人说。

    但是也不要高兴太早。

    记者观察，西安楼市其实还处在冷热不均的状态。这两个月热销的楼盘多是一些地段好、性价比高、产品有明显优势的楼盘，比如曲江、城东、经开区、高新等一些热点区域受到明显青睐。而长安区、城西以及西咸等一些边远地带依然冷清，长安区最明显，在售楼盘普遍反映人气很差。

    还有不容忽视的一点，去年政府部门公布的全市预售商品房存量数字已经超过15万套（也极有传言18万套）。即使目前市场恢复到2007年的水平，全年消化量最多在9万余套，所以市场面临的形势依然不容乐观。

    在三月初的时候，有关人士曾提醒，二月的回暖也许只是回光返照，他甚至判断：开发商09年下半年的日子要比上半年难过。因此，不少楼盘因为对形势的判断失误而有些准备不足，从三月份新开盘和供应量可以看出，全月正式开盘的只有中海国际社区（观园）、恒大绿洲、鸿基紫韵等几家，大部分新盘都将开盘时间放在4、5月份。通过上周省体房展会现场可以看出，许多大的楼盘和开发商都没有参展，明显是准备将力量积聚在4月18日的展会上释放。记者还注意到另外一个隐忧，近日多数楼盘正在酝酿调高售价。
       
    "这个时候不能涨价也不能降价"，有业界人士提醒说，"市场刚刚恢复，就像大病初愈的人需要慢慢调养，而不是继续用猛药或大补。"因此，贸然提价或继续降价都有可能让刚刚恢复的买方力量受到阻碍，目前最需要做的是"稳定房价"。

    分析人士认为，当前环境下社会下岗、就业问题较为严重，一旦房价上涨，会激化社会矛盾。另一方面，开发商的盲目乐观情绪可能会给行业和企业带来双重的不利后果。开发商提价行为有可能使得购房者再次进入到观望期，行业整体的回暖进程将会给打乱，市场成交回暖现象或许会成为昙花一现；对于企业来说，开发企业的盲目乐观可能会给企业资金回笼带来压力，开发商提价势必会导致购房者再次进入犹疑，对于项目购房者心理更是会产生微妙变化，加大对项目的抗性心理，从而大大影响项目以及企业的销售回款。

    实际上，国家有关部门在不同场合发出了稳定房价的信号，特别两会期间建设部官员公开提出"可以和开发商侃价"。

    但是，从开发商目前的心态和操作手法看，在市场看好的情况下，不涨价似乎不太可能。而且经过前几个月的优惠、调整，不少楼盘售价已经接近成本，提价在所难免。

    不知道很多人有没有真正意识到这一点，3月份其实是买房抄底的最佳良机。