新浪楼评：西安市场倒V字型态势 由谁左右

　　近日，笔者走访了多家售楼中心，前来询问的置业者非常多。看房团也层出不穷。“每到周末，我们就忙不过来，很多置业者过来看房。同时，也有置业者组团而来的，每周至少有两组团购。”一位不愿透漏姓名的某售楼处负责人说。

　　至于成交量状况，上述负责人表示：“自五一之后，销量明显好转，但近期有所萎缩。”据了解，近期西安市商品房销量呈现倒V字型态势，前几日销量一路上涨，在本月20日时达到销量最高值584套，但近几日成交套数有所下滑。业内人士表示，房价上涨是导致此轮销量小幅下跌的主要原因。但经过上年来开发商的努力，西安市场已经度过最艰难时期，相信未来不会有大起大落。

　　销量稳步上升 新盘不断推出

　　“一直都想买房子，也一直在看房，但却不知道哪个最合适。现在楼市回暖，较去年房价有了少许增幅，所以现在我们打算看到合适的就买，否则不知道会涨到多高。”置业者如是说。

　　诸如此类买涨不买跌的心态，在置业者当中很普遍。有调查数据显示，72%的被调查者准备在半年内买房，其中又有24%的人打算在3个月内买房。
　　
　　此外，西安市上周普通住宅成交均价为4698元/平米，虽环比下降4.95%，但销量有大幅上升，成交套数上涨316套，涨幅为19.87%。近四周的销量整体表现较为平稳，每周销量均在1600套左右。

　　对此，紫薇地产副总经理曹靖及高山流水•幸福快车的营销总监张金鹏均表示，现阶段房地产市场回暖与否不能断然判断，但经过半年以来西安房地产行业的共同努力，应该已经度过了最困难的时期。目前西安的房地产市场的销量在稳步上升。但也不能盲目乐观，现在说回暖还为时尚早。同时，楼市的传统淡季即将来临，开发商还是会谨慎行事。另外，曹靖与张金鹏均表示，在传统淡季到来时应该会推出促销计划，以确保成交量。
　　
　　对于去年以来，房地产空置率高让开发商着实感到压力，但伴随着近期成交量的上升，稍有缓解，却又有很多新盘推出。例如上海复地，泾渭上城，金地红樾等近期都将举行开盘仪式。

　　对此，北京金网络置业的分析师韦星说：“土地挤压首先过不了政策的槛儿，其次大量的资金被积压持有成本很高。推到市场上就要看如何去做市场。虽然压力大，但是现在大家都一样?D?D抢份额，抢客户。”

　　此外，韦星认为，在目前市场略微好转之际，开发商不要盲目涨价，否则会引起下一轮房价大跌。西安跟一线城市不同，之前没有过降价的经历。但经过2008年的市场起伏，再加上今年在金融危机的背景下，购房者对房价变化反应敏感，所以现在的市场没有办法由卖方来主导了。另外，现在成交量不错，但成交的房源中有很多都是去年的积压房源。

　　政府声音频出 期望楼市健康发展

　　在北京、上海、深圳等一线城市纷纷价涨量跌的情况下，西安市近期成交均价均在5000元/平米左右。而城西在25日创造了历史最高均价8498元/平米，环比上涨81.39%。从近五日普通住宅销售走势可以看出，前几日城西区住宅均价一直处于较为平稳的位置，在20日大幅上涨之后又迅速回落，25日成交均价有大幅上升，成为城西区历史最高均价。

　　城西均价飙升，有分析认为是个案大户型的推出使得成交见涨导致。但这种价格让众多消费者望房兴叹。曹靖表示，今年3、4月份楼市销量不错，也是因为开发商在价格上有些退让。未来如果成交量下降，开发商首先会保价格，但在适当的时候还是会在价格上让步。

　　另外，在全国房价大涨之后，住建部称，在未来两月将不会出台新的楼市刺激政策，以免房价涨势失控。同时，国家统计局也下发通知，将针对40个重点城市商品住宅开发费用的专项调查予以摸底。

　　上述消息一经传出，引来民众一片掌声。西安某房地产公司一位不愿透漏身份的网民坦言：“其实连地加上成本也就 3000元/平米左右。这次对40个重点城市商品住宅开发费用的专项调查予以摸底，希望能够揭示神秘的房价成本。每年凭着房产开发自己拿着的报表数据，估算的房价成本都是开发商定好的，这样他们的利润当然就不是高的。”

　　对此，业内人士分析，国家统计局将要对40个大中城市商品住宅开发成本进行调查，这是一件好事。把商品住宅开发成本公开化，建立必要的指数系统，对各大城市房价走势提供一个参照系，对市场毕竟是有好处的。但是，如果指望统计局的调查，就能像一些媒体所说的，把开发商的暴利暴露在光天化日之下，是不现实的。此外，住建部的表态大约是基于今年以来，各大城市楼市成交量有所放大，许多城市价格上扬的市场表现而作出的，并向市场发出一个明确的信息，那就是中国楼市已经回暖。住建部官员透露，按照住建部的日程安排，对于房地产市场的观察期将在6月份结束，目前看来，判断依旧未变，楼市仍然在回暖过程中。随着楼市回暖，政府部门开始有人提出“应当预防房价过快反弹”。5月开始，部分城市房价开始出现反弹。统计公报显示，全国70个城市住宅价格到4月份同比下降1.1%，但环比上涨0.4%。二手房价同样出现小幅反弹，环比上升0.8%。但我个人认为，住建部判断楼市回暖是错误的，楼市的回暖并不在于短期成交量的放大，而在於市场运行的基本健康。房价与城市居民收入相均衡。只有进入这种状态，才有中国楼市真正的回暖。

　　正当民众还未理清头绪之时，国务院于5月25日通过并对外正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》透露，包括环境税、物业税在内，都将在今年研究开征。

　　对于开征物业税，众多开发商不愿表达自己的观点，但有业内人士表示，这项政策有利于遏制楼市的炒买炒卖，利于楼市的理性和健康发展。此外，该政策的实施还解决地方政府的财政来源，建立财政收入的保障机制。政府是以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。