土地交易"井喷" 北京5月楼面地价疯狂

　　5月31日，北京昌平区一块商业金融项目用地经过88轮竞价，由北京润丰以4482元/平方米的楼面价竞得。即便在楼市火热的2007年，这一单价也能在北京的四环边拿地。此前，位于顺义后沙峪一块多功能项目用地在241轮竞价后，以152%的溢价率成交。 

    在销售回暖、库存释放和信贷宽松的背景下，北京土地市场在5月份出现了“价量齐升”的态势。5月下旬，富力地产以15000元/平方米的楼盘单价竞得广渠门外10号地，刷新了北京市场在2007年创下的楼面地价纪录。住宅类用地整体楼面均价3823元/平方米，已高于2007年3467元/平方米的地价水平。

    继楼市销售回暖后，主要城市的土地市场率先开始升温。业内专家指出，一线开发商“去库存”进展顺利，资金回笼显著；加之信贷放松和证券市场融资开闸，开发商资金状况已有较大改善，为后续发展储备项目资源已成为扩张型开发商的主要取向。另外，随着经济刺激计划逐步奏效，宏观经济“触底回升”的概率在增大，而通胀预期也在加强；因此，现金充裕的开发商此时拿地，一定程度上也出于抵御通胀的考虑。

    但有专家提醒，目前楼市回暖与低利率环境密切相关，但过低的利率不可能持久，如果土地等资产价格上涨过快，今后一旦利率上调，这些资产将面临更大的下行风险。

    拿地信心复苏

    5月份，北京土地成交出现了久违的“井喷”现象，实际成交量超过了前4月的总和。据北京市土地整理储备中心的数据统计，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米，规划建筑面积260.6万平米。其中住宅及含住宅项目用地为10宗，成交面积为101.3万平方米，建筑面积为127.8万平方米。环比4月份，成交面积增加了91%，建筑面积增加了84%。其中，住宅及含住宅项目用地成交面积增加了402%，建筑面积环比增加了258%。

    在土地尤其是住宅及含住宅项目用地成交大幅上涨的同时，住宅及含住宅项目用地的楼面价环比也出现了明显的上涨。统计显示，5月成交的10宗住宅类用地楼面均价为3823元/平方米，环比4月份上涨了6%，比3月份上涨34%。

    多数地块溢价率走高。统计显示，5月份北京成交的住宅及商业用地整体溢价率(成交价高于底价的比例)达59.76%。其中，14块土地成交价高于底价。优质地块的成交价格普遍高出底价100%以上。

    21世纪不动产分析师孟奇指出，开发商对城区内住宅及商业用地的角逐十分激烈，主要是由于城区土地日益稀缺，增值潜力大；同时，在经济复苏尚不确定的情况下，城区土地的风险相对较小。

    5月份，北京广渠门外10号居住用地、顺义后沙峪多功能项目用地、昌平东小口镇商业金融项目用地等的溢价率超过100%。通州区通胡大街70号的居住商业用地以楼面价4569元/平米的高价被买走，该宗地块的溢价率也高达64%。

    抵御通胀压力

    5月21日下午，位于东二环附近的广渠门外10号居住用地经过开发商数十轮的角逐，被富力地产以10.2亿元收入囊中，土地溢价达到了242%，创造了新的地王。

    北京市土地整理储备中心资料显示，该地块将建设7.25万平方米的住宅，同时将配建5000平方米的廉租房。如果扣除开发商代建的廉租房，这块地的楼面地价达15140.74元/平方米。万科在2007年最疯狂的时候拿下的西大望路27号地，楼面地价也仅为11379元/平方米。

    亚豪机构副总经理王英男分析认为，主要是由于三月以来北京楼市成交量不断放大，尤其是4月份，成交量更是创三年之最，成交量回升，使开发商回笼了大量的资金，有力地缓解了开发商资金状况，使得他们有实力进行新的购地扩张。另外，在今年政府宽松的货币政策环境下，在国家积极的信贷支持下，房地产行业的融资环境逐步好转。

    SOHO中国董事长潘石屹指出，土地成交大幅增长与开发商投资信心及开发策略有关，他认为，目前是开发商扩张项目和土地储备的好时机。

    不过，中金公司首席经济学家哈继铭认为，由于通胀预期的存在，开发商近期的拿地行为还不能说明房地产投资和开发信心已经完全复苏。一些开发商拿地可能为了抵御通胀。

    一位近期参与土地竞拍的开发商告诉中国证券报记者，总体而言，北京等一线城市的土地具有抗跌性，一旦市场真的回暖，在这些城市拿地将相当困难。而且，公司目前有几十亿的现金，因此对通胀的担忧更大。

    一份券商研究报告指出，2009年一季度末，36家地产行业重点公司中，预收账款高于2008年年底的有28家，短期现金压力小于去年底的有21家。整体预收款已占去年营收的56%。

    政府加速推地

    在保增长的压力下，地方政府推地的节奏也在加快。业内认为，政府供地提速，也将为开发投资的回升注入了动力。

    4月以来，北京土地放量速度就已明显加快，进入5月份更为明显。北京土地整理储备中心副主任叶向忠曾公开表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略，而现在加速推地是为了保证完成今年北京的供地计划。

    中原证券房地产分析师魏博认为，为促进土地市场回暖，北京土地整理储备中心近段时间还推出了几项举措，不仅正式启用土地预出让制，还适当延长了部分地块企业缴纳土地出让金的期限，由原来的两个月延长至半年。

    此外，北京土地整理储备中心还已申请开设外币保证金账户，使外资能够使用外汇缴纳土地交易保证金，进而直接参与土地竞买，解决外商投资时碰到的保证金问题。直接目的是为了促进土地市场的回暖。

    根据北京市国土资源局公布的第二季度供地计划，到6月底，将有110宗共818.64公顷土地进入土地市场，其中41宗(包括8宗限价房土地和2宗经济适用房土地)共399.81公顷用于建住宅。住宅总规划建筑面积达625.59万平方米，其中政策性住房面积达177.82万平方米。二季度土地供应计划表显示，朝阳区和大兴区的住宅土地均为8宗，在各区县中最多，总供应面积都在84万公顷以上。